Rüzgar ve Güneş Enerji Santrallerinde Şahıslara Ait Taşınmazların Edinimi

Enerji sektöründe, özellikle yenilenebilir enerji kaynaklarına dayalı projelerde, enerji santrallerinin kurulumu için gereken arazilerin edinimi büyük önem taşır. Rüzgar Enerji Santralleri (RES) ve Güneş Enerji Santralleri (GES) projelerinde, bu santrallerin kurulacağı alanlar çoğu zaman şahıslara ait taşınmazlar üzerinde yer alır. Bu durum, bu taşınmazların edinimi sürecinde çeşitli hukuki ve idari prosedürlerin uygulanmasını zorunlu kılar. Bu makalede, EPDK (Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu) tarafından belirlenen taşınmaz temini yönetmeliği esas alınarak, rüzgar ve güneş enerji santralleri projelerinde şahıslara ait taşınmazların nasıl edinileceği, bu sürecin hukuki çerçevesi ve dikkat edilmesi gereken hususlar ele alınacaktır.

Özellikle belirtmek gerekir ki, orman arazilerinin edinim süreci tamamen yatırımcı firma ile Orman Genel Müdürlüğü (OGM) arasında yürütülmekte olup, EPDK bu süreçlerde etkin bir rol oynamaz. EPDK’nın yetki alanı, özel mülkiyete konu taşınmazların kamulaştırılması, rızai satın alma süreçleri ve bu süreçlerde tapuya şerh verilmesi gibi işlemleri kapsamaktadır.

1. Taşınmaz Temini Yönetmeliği Kapsamı

EPDK tarafından düzenlenen Taşınmaz Temini Yönetmeliği, enerji projelerinde kullanılan taşınmazların edinimi sürecini kapsamaktadır. Yönetmelik, lisans sahibi şirketlerin enerji üretim tesisleri, iletim ve dağıtım hatları gibi enerji projelerinde ihtiyaç duydukları taşınmazların nasıl edinileceğini, kamulaştırma süreçlerini ve ilgili diğer hukuki süreçleri düzenlemektedir.

Bu yönetmelik özellikle şahıslara ait taşınmazların kamulaştırılması veya satın alınması süreçlerinde önemlidir. Orman arazilerinin edinimi, bedel tespiti ve ödeme süreçleri gibi konular bu yönetmelik kapsamının dışında olup, bu tür işlemler tamamen Orman Genel Müdürlüğü’nün yetki alanındadır.

2. Kamulaştırma Süreci

Rüzgar ve Güneş Enerji Santralleri projelerinde, projelerin gerçekleştirilmesi için gerekli olan arazilerin kamulaştırılması gerekebilir. Kamulaştırma, özel mülkiyete ait taşınmazların kamu yararı gereği devlet tarafından zorunlu olarak satın alınmasıdır. Bu süreçte, EPDK’nın onayı ve ilgili kamu kurumlarının işbirliği ile taşınmazların bedelinin tespiti, kamulaştırma kararının alınması ve bedelin ödenmesi aşamaları izlenir.

Kamulaştırma Sürecinin Adımları:

1. Kamu Yararı Kararı: Enerji projeleri için gerekli taşınmazlar üzerinde kamu yararı olup olmadığının tespiti.
2. Kamulaştırma Kararı: EPDK tarafından projeye yönelik kamulaştırma kararının alınması.
3. Bedel Tespiti: Kamulaştırılacak taşınmazın bedelinin tespiti ve ilgili kişilere bildirilmesi.
4. Ödeme ve Devir: Kamulaştırma bedelinin ödenmesi ve taşınmazın devri.

Kamulaştırma süreci, yalnızca şahıslara ait taşınmazlar için geçerli olup, orman arazileri bu sürecin dışında kalmaktadır. Orman arazileri ile ilgili izinler ve bedel ödemeleri, doğrudan Orman Genel Müdürlüğü tarafından yürütülmektedir.

3. Rızai Satın Alma Süreci

Kamulaştırma sürecine alternatif olarak, proje sahibi şirketler, şahıslara ait taşınmazları rızai olarak, yani tarafların karşılıklı anlaşması yoluyla satın alabilirler. Bu süreç, genellikle tarafların uzlaşma yoluyla taşınmazın değerinde anlaşması ile sonuçlanır. Rızai satın alma, kamulaştırma sürecine göre daha hızlı ve hukuki uyuşmazlıkların daha az olduğu bir yöntemdir.

Rızai Satın Alma Sürecinin Adımları:

1. Değerleme: Taşınmazın piyasa değerinin bağımsız bir değerleme uzmanı tarafından tespiti.
2. Müzakere: Taşınmazın sahibi ile proje sahibi şirket arasında müzakerelerin yürütülmesi.
3. Satış Sözleşmesi: Tarafların anlaşması durumunda satış sözleşmesinin imzalanması.
4. Tapu Devri: Taşınmazın tapu devrinin gerçekleştirilmesi.

Rızai satın alma süreci, yine sadece özel mülkiyete konu olan taşınmazlar için geçerlidir. Orman arazileri üzerinde yapılacak işlemler ve bu arazilerin enerji projeleri için kullanımı ise Orman Genel Müdürlüğü’nün izni ve belirlediği bedeller çerçevesinde yürütülmektedir.

4. Tapuya Şerh Verilmesi

Enerji projelerinde taşınmaz temini sürecinde, kamulaştırma veya rızai satın alma kararlarının alınmasının ardından, ilgili taşınmazlar üzerine tapuya şerh konulması önemlidir. Tapuya şerh verilmesi, taşınmazın üzerinde bir enerji projesi gerçekleştirilmekte olduğunu ve bu taşınmazın kamulaştırılacağını veya satın alınacağını resmi olarak kayıt altına alır. Bu şerh, taşınmazın üçüncü kişilere satılması veya devredilmesi durumunda enerji projesi lehine bir hak doğurur ve taşınmaz üzerindeki işlemlerin projeye zarar vermesini engeller.

Tapuya Şerh Süreci:

1. Kamulaştırma Kararı: EPDK tarafından kamulaştırma kararı alındıktan sonra ilgili taşınmazlar üzerine şerh konulur.
2. Satış Sözleşmesi: Rızai satın alma durumunda, satış sözleşmesi imzalandıktan sonra taşınmaz üzerine şerh konulabilir.
3. Tapu Kayıtları: Tapuya şerh, ilgili tapu müdürlüğü tarafından taşınmazın tapu kaydına işlenir.

Tapuya şerh verilmesi, enerji projelerinin güvenliğini sağlar ve mülkiyet haklarının korunmasına yardımcı olur.

5. Uzlaşma Toplantıları

Kamulaştırma sürecinin en kritik aşamalarından biri uzlaşma toplantılarıdır. Bu toplantılar, kamulaştırılacak taşınmazın bedeli konusunda taşınmaz sahibi ile proje geliştiricisi arasında bir uzlaşma sağlamak amacıyla yapılır. EPDK, bu sürecin yönetilmesinde önemli bir rol oynar ve sürecin adil ve şeffaf bir şekilde yürütülmesini sağlar.

Uzlaşma Toplantılarının Adımları:

1. Toplantı Çağrısı: EPDK veya ilgili kamu kurumları tarafından taşınmaz sahiplerine uzlaşma toplantısına katılmaları için resmi bir çağrı yapılır.
2. Değerleme Raporu: Bağımsız bir değerleme kuruluşu tarafından hazırlanan rapor, taşınmazın gerçek değerini ortaya koyar ve toplantıya sunulur.
3. Müzakereler: Taşınmaz sahibi ve proje geliştiricisi arasında, taşınmazın bedeli üzerinde müzakereler yapılır.
4. Uzlaşma Belgesi: Tarafların uzlaşması durumunda, bir uzlaşma belgesi imzalanır ve taşınmazın devrine ilişkin işlemler başlatılır.

Uzlaşma toplantıları, tarafların anlaşmazlık yaşamadan çözüm bulmasına olanak tanır ve projelerin hızla ilerlemesine katkıda bulunur.

6. Taşınmaz Temininde Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Hususlar

Enerji projelerinde şahıslara ait taşınmazların edinimi sürecinde dikkat edilmesi gereken bazı önemli hukuki hususlar bulunmaktadır:

• Kamulaştırma Bedeli: Kamulaştırma sürecinde belirlenen bedelin adil olması ve taşınmaz sahibinin mağdur edilmemesi esastır. Bu bedel, taşınmazın gerçek değerini yansıtmalı ve mahkemelerce onaylanmalıdır.

• Kamu Yararı İlkesi: Kamulaştırma ancak kamu yararının varlığı durumunda yapılabilir. Bu nedenle, projelerin kamu yararına olup olmadığına ilişkin değerlendirmeler büyük önem taşır.

• Uzlaşma Süreci: Rızai satın alma yoluyla taşınmaz ediniminde, tarafların uzlaşması esastır. Uzlaşmanın sağlanamaması durumunda, kamulaştırma süreci devreye girebilir.

• İtiraz ve Yargı Yolu: Kamulaştırma sürecinde taşınmaz sahiplerinin itiraz ve yargı yoluna başvurma hakları bulunmaktadır. Bu haklar, kamulaştırma bedeline veya kamu yararı kararına yönelik olabilir.

• Tapuya Şerh: Taşınmazlar üzerinde tapuya şerh konulması, enerji projelerinin güvenliğini sağlar ve mülkiyet haklarının korunmasına yardımcı olur.

Orman arazileri üzerinde yapılacak işlemler ve bedel ödemeleri konusunda ise, ilgili mevzuat çerçevesinde Orman Genel Müdürlüğü’nün belirlediği esaslar geçerlidir. Bu süreçlerde EPDK’nın herhangi bir yetkisi veya müdahalesi bulunmamaktadır.

7. EPDK’nın Rolü ve Yetkileri

EPDK, enerji projelerinde taşınmaz temini süreçlerinde önemli bir rol oynar. Kurum, projelerin kamu yararına olup olmadığını değerlendirir, kamulaştırma kararlarını onaylar ve ilgili süreçlerin mevzuata uygun olarak yürütülmesini denetler. Ancak, orman arazilerinin edinimi, izin süreçleri ve bedel ödemeleri konularında EPDK’nın herhangi bir yetkisi bulunmamaktadır. Bu tür işlemler tamamen Orman Genel Müdürlüğü tarafından yürütülmektedir.

EPDK’nın taşınmaz temini süreçlerinde temel yetkileri şunlardır:

• Kamu Yararı Kararları: Projelerin kamu yararı taşıyıp taşımadığının tespiti.
• Kamulaştırma Onayı: Kamulaştırma kararlarının onaylanması ve bedel tespiti süreçlerinin denetlenmesi.
• Mevzuata Uygunluk Denetimi: Taşınmaz temini süreçlerinin yasal çerçeveye uygun olarak yürütülmesinin sağlanması.

8. Proje Geliştiricileri İçin Öneriler

Rüzgar ve Güneş Enerji Santralleri projelerinde şahıslara ait taşınmazların edinimi ve orman arazilerinin kullanımı, dikkatli ve planlı bir süreç gerektirir. Proje geliştiricileri için bazı öneriler şunlardır:

• Erken Planlama: Taşınmaz temini ve orman izin süreçlerine erken başlanması, olası gecikmelerin ve hukuki sorunların önüne geçilmesini sağlar.
• Uzman Desteği: Hukuki danışmanlık ve değerleme uzmanlarından destek alınması, taşınmaz temini sürecinin sorunsuz yürütülmesine katkı sağlar.
• Şeffaf Müzakere: Şahıslarla yürütülen müzakerelerde şeffaf ve adil bir yaklaşım benimsenmesi, uzlaşma olasılığını artırır.
• Kamu Yararı Belirlemesi: Projelerin kamu yararına olduğu hususunda güçlü bir gerekçe oluşturulması, kamulaştırma süreçlerinde avantaj sağlar.
• Orman İzin Süreçleri İçin Danışmanlık: Orman arazilerinin kullanımı konusunda uzman danışmanlardan destek alınması, izin süreçlerinin hızlı ve doğru bir şekilde yönetilmesine katkıda bulunur.

9. Sonuç

Rüzgar ve Güneş Enerji Santralleri projelerinde şahıslara ait taşınmazların edinimi ve orman arazilerinin kullanımı, enerji projelerinin hayata geçirilmesi açısından kritik süreçlerdir. EPDK, özel mülkiyete ait taşınmazların kamulaştırılması ve rızai satın alınması süreçlerinde yetkili olup, orman arazilerinin kullanımı ve bedel ödemeleri gibi süreçler tamamen Orman Genel Müdürlüğü’nün yetki alanındadır. Bu nedenle, enerji projeleri geliştirilirken, her iki süreçte de yasal yükümlülüklere tam uyum sağlanması büyük önem taşımaktadır.

Bu makale, enerji sektöründe faaliyet gösteren profesyoneller, proje geliştiricileri ve hukuk danışmanları için rüzgar ve güneş enerji santralleri projelerinde taşınmaz temini ve orman izin süreçlerine dair kapsamlı bir rehber sunmayı amaçlamaktadır.