Kamulaştırma Yapılan Parselde Tapu Alanının Esas Alınması

Kamulaştırma kamu yararı yararına yapılan bir eylemdir ve 4650 sayılı yasa değişikliği ile 2942 sayılı kamulaştırma kanunun  3. maddesinde açıkça belirtildiği gibi kamulaştırma yapacak idare taşınmazların kamulaştırma bedellerinin peşin ödeme şartı vardır. 

Kamulaştırma bedeli ise istisnalar hariç, zemin bedeli ve zemin üzerindeki mütemmim cüz toplamı olarak hesaplanarak ödenir. Zemin bedeli ise istisnalar hariç kabaca taşınmazın bulunduğu bölgedeki m² birim fiyatı ile zeminin alanı çarpılarak hesaplanır.

Kamulaştırma bedeli hesabında kamulaştırılan taşınmazın net alanı esas alınır. Fakat bazı Kadastro Müdürlükleri tapu ve hesap alanı arasındaki farkı kamulaştırılan alan ve arta kalan alana dağıtarak, gerçekte olmayan bir alanı esas alarak işlem yapmaktadır. Her ne kadar bu işlem yıllardır böyle yapılıyor deyip böyle devam etmeli gibi düşünülse de bu tamamen hatalı bir işlemdir. Öyle ki, çok uzun yıllar boyunca kısmi kamulaştırma yapılan taşınmazlarda kamulaştırılan alana tapu ve hesap alanı arasında farkın kamulaştırılan alan ile orantılı olarak hata dağıtılmıştır. Fakat son yıllarda yayınlanan genelgeler ile bunun artık yapılmaması gerektiği resmi olarakta vurgulanmıştır.

Son 2-3 yıldır kısmi kamulaştırma yapılan parsellerde hata dağıtma işlemi yapan Kadastro Müdürlüklerine rastlamasakta, ara ara yapanların var olduğu duyumu almaktayız. Bu kesinlikle hatalı bir işlem olup, resmi olarakta genelgelerine aykırı hareket etmektelerdir. 

Kısmi kamulaştırma işlemlerinde tapu ve hesap alanı arasında fark kesinlikle kamulaştırılan alana dağıtılmaz, yani kamulaştırılan alan hesapta ne geliyor ise o esas alınır.

Hala çözülemeyen mesele ise tamamı kamulaştırılan parsellerde tapu alanı ile hesap alanı arasında farkın kamulaştırılan alana dağıtma işlemidir. Her ne kadar Kadastro Müdürlükleri tamamı kamulaştırılan parsellerde tapu alanı ne ise onu alalım gibi düşünseler de şahsi görüşüm tapu alanı yerine hesaplanan alanı ne ise onun alınmasıdır. Neticede 10 bin m² tapu alanı olan bir parsel hesaplandığında 9 bin² geliyor ise kamulaştırma yapan idare fiziksel olarak var olmayan bin m² alana hayali bir bedel ödemekte veya tam tersi 11 bin m² geliyor ise kamulaştırma yapan idare fiziksel olarak var olan ama ödenmeyen bin m² alana bedel ödememektedir. Bu konu basit bir alan düzeltmesi ile halledilebilecek bir konudur.

Bu konuyu farklı bir bakış açısı ise şöyle düşünelim. 2017 yılında kamulaştırma yapan idare kadastro müdürlüğünde parseller ile ilgili kamulaştırma planı hazırladığında tamamı kamulaştırılan taşınmazlara tapu alanı üzerinden işlem yapıyor ve kamulaştırma yapan idare buna göre kamulaştırma bedellerini ödüyor. Fakat 2018 yılında bu bölgede kadastro güncelleme ( 22/A) çalışmaları yapılıyor ve bu alanlar komple hesap alanı olarak alınıyor ve tapuya tescil ediliyor. Kamulaştırma yapan idare bu işlemi 2018 yılında yapsaydı kamulaştırma bedelleri hesaplanan alan üzerinden yapılacakken, kadastro güncellemesi olmadığından dolayı bu alanlar tapu alanı üzerinden yapılmış oldu.

Tapu ve Kadastro Müdürlüğü ilgili mevzuatları düzenleyerek tamamı kamulaştırma yapılan parsellerde de hesap alanı alınması gerektiğini ifade etmeli ve bundan sonraki süreçte buna göre işlem yapmalıdır.

Özellikle genel alanı hatalı diye ifade ettiğimiz tapu alanı ve hesap alanı arasındaki farkın tecviz sınırı ( yanılma sınırı ) aştığı parsellerde ciddi farklar olacağından bu alanlarda özellikle alan düzeltmesi yapılarak hesap alanı alınması gerekmektedir. Tapu alanı ne ise odur, değişmez gibi bir algı kesinlikle olmamalıdır. Hatta konu mecliste veya ilgili yargı organlarında gündeme getirilip kamulaştırma kanununda bu konu açıkça yazılıp, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ilgili birimleri bu kanuna istinaden işlem yapmalıdır diye düşünüyoruz.

Olmaz, uzun sürer diye düşünmemeli ve bir an önce bu konu açıklığa kavuşturulmalıdır.