4650 SAYILI KANUN İLE DEĞİŞEN 2942 SAYILI KAMULAŞTIRMA KANUNUN 30. MADDESİNE GÖRE KAMU TÜZEL KİŞİ VE KURUMLAR ARASI TAŞINMAZLARIN DEVRİ

 1. Giriş

Bir ülkede ulaşım, altyapı, enerji gibi toplumun menfaatine yapılacak her türlü toprağın altı veya üstüne tesis edilen projelerde ihtiyaç duyulan taşınmazlar bazen gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine ait olabilir. Kamu yararı amacı taşıyan her halde, ihtiyaç duyulan taşınmazların bedelleri, ilgililerine ödenerek veya hukuki olarak idare adına tescili veya tahsisi ile geçmesinin çözümü teknik ve hukuki açıdan kamulaştırma ile mümkündür. Kamulaştırma; kamu yararı amacı taşımak kaidesi ile gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, irtifak haklarının ve kaynağın, bedeli nakden ve peşin olarak veya eşit taksitlerle ödemek şartı ile kamu tüzel kişileri veya kurumların ise trampa, irtifak, devir ve tahsis ile mülkiyetinin idare adına geçmesidir. Kamulaştırma sürecinde kamulaştırmanın nasıl yapılacağı, planlarının nasıl hazırlanacağı, bedellerinin nasıl belirleneceği ve ödeneceği, dava yolları gibi kamulaştırma sürecini etkileyen her unsur, başta 4650 sayılı kanun ile değişen 2942 sayılı kamulaştırma kanunu olmak üzere kamulaştırmaya ilişkin kanunlar ile yürütülmekte ve sonuçlandırılmaktadır. Kamulaştırma sürecinde özel hukuk tüzel kişileri ve özel kişilerin taşınmaz ediniminde hukuki açıdan bir yöntem ile çözümlenirken, kamu tüzel kişileri veya kurumlara ait taşınmazların ediniminde hukuki olarak kamulaştırma yapılamamaktadır. Taşınmazın mülkiyeti kamu tüzel kişileri veya kurumlara ait olan taşınmazların, Kamulaştırma Kanununun 30. Maddesine göre kamulaştırılması yerine taşınmazın devri ile taşınmazın kamulaştırma yapan idareye devri söz konusudur. Bu çalışmada kamu tüzel kişi veya kurumlara ait olan taşınmazların, diğer kamu tüzel kişi veya kurumlara devrinin nasıl yapıldığı, hangi şartlarda yapılabileceği, ortaya çıkan sorunlar ve çözüm yollarına değinilmiştir.  

Taşınmaz Mülkiyeti Kavramı ve Tanımlar

Taşınmaz; yerinde sabit olan bir yerden başka bir yere içeriğinde değişiklik olmadan götürülemeyen maddi mallardır. (Akipek ve Akıntürk,2009) Mülkiyet; kendisinin olan bir şeyi yasa çerçevesi içinde istediği gibi kullanabilme hakkını taşıma durumudur, yani sahipliktir. Mülkiyet hakkı; özel ve tüzel kişilerin ihtiyaçlara oranla kıt olan mallar üzerinde yasalar ile belirlenen haklardır. (Erkan, 2012) Taşınmaz mülkiyeti; toplum yararı amacıyla geliştirilmiş sınırlamalar dışında, sahiplerine bunları diledikleri gibi kullanma hakkı veren, Türk Medeni Yasası uyarınca, arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfada kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız kısımlardır (Açlar ve Çağdaş, 2002). Bir taşınmazın mülkiyetini, kimin olduğunu kanıtlamaya yarayan, mülkiyetin sağladığı yetkileri kullanmaya olanak veren, tüzel bir değeri olan belge “tapu” dur. Taşınmaz malların kimin olduğunu, niteliklerini, konumlarını, bulundukları ada ve parsel sayılarını gösteren, taşınmaz alım satımlarında işlemin güvenilirliğini sağlamak için yararlanılan ve Tapu Müdürlüklerince tutulan defter ise “tapu kütüğü ”dür.(Keleş, 1998)  

Taşınmaz Edinimi

Yeryüzü parçalarının üzerine inşa edilen imalatlar ile yapılan her türlü şeyin planlaması, projelendirilmesi, zemine uygulanması ve kullanıma başlama sürecinde en önemli ve belki de en sorunlu aşamalarından biride güzergâh boyunca taşınmazların edinimidir. Taşınmazların edinimi zahmetli ve maliyetli bir iştir. Özellikle şahıslara ait özel mülkiyetlerde taşınmazın idare adına tescilinde şahısların topraklarını maddi ve manevi sebeplerden dolayı vermek istememesi, verilen bedellerden memnuniyetsizliği gibi nedenlerden dolayı sıkıntılar yaşanabilmektedir. Güzergahtaki gerekli tüm taşınmazların edinimi için teknik ve hukuki açıdan en etkin yol, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve taşınmaz mülkiyeti ve kamulaştırma ile ilgili mevzuatlar kapsamında güzergâh boyunca kamulaştırma uygulamasının yapılmasıdır.  

Kamulaştırma

Mevzuatta Kamulaştırma ile ilgili kesin bir tanım olmamakla kamulaştırma terimi genelde dar anlamda tanımlanmıştır. Bazı kaynaklarda ve halk dilinde istimlak terimi ile ifade edilerek istimlak ile kamulaştırma kavramları karıştırılmaktadır. Hâlbuki istimlak dilimize Arapçadan gelen ve kökü mülk kelimesinden gelen bir terimdir. 1876 yılında Ahmet Vefik Paşa’nın Lugat-ı Osmani adlı eserinde istimlak kelimesinin anlamı  “mülk edinme, mülke el koyma” şeklinde tanımlanmıştır. (URL-1.) Kamulaştırmanın amacı, süreci ve sonucu düşünüldüğünde kamulaştırmayı şu şekilde tanımlayabiliriz: Kamulaştırma, kamu tüzel kişileri ile kurumları tarafından, kamu yararı nedeniyle, yasaya dayanılarak özel kişilere ait taşınmaz ve kaynakların değer karşılığını peşin ödeyerek mülkiyetinin zorla ve tümüyle ya da kısmen ilgili kamu tüzel kişisine geçirilmesidir ki, burada mülkiyet, tescile gerek kalmadan kamulaştırılan şeyin karşılığının ödenmesiyle geçer. (Zevkliler,1977)  

Kamulaştırma Şartları

Kamulaştırma tamamen kamu yararına dayalı hukuksal bir işlemdir. Kamulaştırmanın yapılabilmesi için bazı şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Aksi halde yapılan kamulaştırma çalışmaları yargı organlarınca durdurulabilmekte, değiştirilmekte veya iptal edilebilmektedir. Kamulaştırma çalışmalarının mali külfeti yanı sıra toplumsal huzur, devlete olan güvence gibi sosyolojik ve psikolojik yönü de vardır. Bu nedenle kamulaştırma işlemlerine başlamadan önce bazı şartların yerine getirilmesi gerekir. Kamulaştırma kanununun 3. Maddesi ve ilgili mevzuatlar incelendiğinde kamulaştırma yapılabilmesi için temel şartlar şunlardır:

1. Yetkili idare tarafından yapılmalı,
2. Kamu yararı amacı taşımalı,
3. Kamulaştırmanın Kanunda öngörülen esaslara göre yapılmalı,
4. Yeterli ödeneğin temin edilmeli,
5. Kamulaştırılacak taşınmazların özel mülkiyet veya özel hukuk tüzel kişisine ait olmasıdır.

 

Yasal Dayanakları

Ülkemizde Kamulaştırma ile ilgili ilk yasal dayanak Osmanlı dönemlerinde 19 yy.da genelde yerel çalışmalar için yapılmış ve bir süre sonra hükmünü yitirmiştir.Bu dönemde çıkarılan yasalar genelde yerel çalışmalar için çıkarılmış olup geçerliliğini bir süre sonra yitirmiştir. (Çizelge 1.1) Çizelge 1.1.  Osmanlı döneminde kamulaştırma mevzuatı (Uzun, 2000)

Tarih	Kamulaştırma Mevzuatının İçeriği
1856	–        Kamulaştırma konusunda Ebniye mevzuatı gereğince çıkarılan özel bir nizamnamedir. –        Kamulaştırma kapsamında yer alan işler sayılmıştır. Kamu yararı kararı zorunlu olup, kamulaştırma bedeli kıymet takdir komisyonunca belirlenmektedir.
1876	–        İlk Anayasa olarak, 21 inci maddesi ile kamu yararına ve gerçek değeri peşin ödenerek taşınmazların kamulaştırılması düzenlenmiştir.
1879	–        1856 tarihli nizamnameyi yürürlükten kaldırmış ve devlet ile belediyeler için kamulaştırma hükümleri getiren bir nizamnamedir.
1909	–        Vakıflara ait kamulaştırma kanunudur. Yalnızca bu konuda tanımlanan amaçlar için kamu yararı alınması gerekli görülmemiştir.
1910	–        Belediyeler için çıkartılan kamulaştırma yasasıdır. –        Diğer yasalardan farklı olarak, yol ve meydan kamulaştırmalarında, kamulaştırma bedelini kısmen karşılamak üzere gereğinden 20 m. den daha fazla kamulaştırmaya izin verilmiştir. Ayrıca kamulaştırma sahasına bitişik parsellerdeki değer artışının ‘/ı’ünün belediyelerce alınacağı belirtilmiştir.
1913	–        İstanbul için çıkartılan özel bir kamulaştırma yasasıdır. –        Yeni yollar açmak, tramvay yollarını genişletmek ve yangın yerlerini kamulaştırmak amaçlanmıştır.

  Cumhuriyet döneminden sonrada günümüze kadar birçok mevzuat çıkarılmış, fakat ve bu mevzuatlardan anayasanın 46. Maddesi ve 2942 sayılı kamulaştırma kanunu dışında hepsi geçerliliğini yitirmiş ve mevzuattan kaldırılmıştır.(Çizelge 1.2.) En son 1982 Anayasasının 46. Maddesinde “Devlet ve kamu tüzelkişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir. Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir… “ şeklinde ifade edilmiş ve bu madde içerisinde geçen “kanunla gösterilir” ifadesine dayanarak 04.11.1983 tarihinde kabul edilen 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çıkarılmıştır.   Çizelge 1.2.  Ülkemizde kamulaştırma mevzuatının gelişimi ( Uzun,2000)

Tarih	Kanun No	Kamulaştırma Karşılığı		Kanunun Tanımı
		Rayiç Değeri	Vergi Değeri
1924	–	•		Anayasa, 74. madde
1925	583		•	Ankara için kamulaştırma kanunu
1926	929		•	Devlet Demir Yolları kamulaştırma kanunu
1934	2497		•	Belediyelerce yapılacak kamulaştırma kanunu
1939	3710	•		Belediye kamulaştırma kanunu
1940	3887		•	Milli Savunma ihtiyaçları için kamulaştırma kanunu
1940	3908		•	Yeniden kurulacak Erzincan şehir yerinin kamulaştırılması hakkında kanun
1956	6830	•		Kamulaştırma Kanunu
1961	334	•		Anayasa, 38. madde
1971	1488		•	Anayasa değişikliği, 38. madde 2 ve 3. fıkralar
1982	2709	•		Anayasa, 46. madde (Yürürlükte)
1983	2942	•		Kamulaştırma Kanunu
2001	4650	•		Kamulaştırma Kanunu (Yürürlükte)

 

Kamulaştırmaya Konu Olan Ve Olmayan Şeyler

Kamulaştırma kanuna göre taşınmazlar, irtifak hakları ve kaynaklar kamulaştırma kapsamına alınabilir. Taşınabilir eşyaların kamulaştırılması mümkün değildir. Fakat taşınabilir eşyaların nakli eşyanın niteliğine göre nakil bedeli kamulaştırmayapan idarece karşılanabilir.   Kamulaştırma yapılan taşınmazın mevcut arazisi veya arsası, üzerindeki yapılar, ağaç, telçit, depo gibi müştemilatlar, irtifak hakları ve kaynaklarda kamulaştırma kapsamına alınır ve bu şeyler içinde kıymet takdiri yapılır ve kamulaştırma bedeline eklenir. Kamulaştırma ile ilgili mevzuatlar irdelendiğinde;

1. Mera, yaylak ve kışlaklar,
2. Ormanlık alanlar,
3. Park, yol, dere, okul, cami gibi kamu malları,
4. Dağ, tepe, dere yatakları, çalılık, kayalık tescil harici yerler gibi devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler,
5. Özel kanunlar ile koruma altına alınmış yerleri
6. Daha önce farklı kurum veya tüzel kişilerce kamulaştırılmış taşınmazlar kamulaştırılamaz. Bu taşınmazların edinimi için tahsis, irtifak veya kamulaştırma kanunun 30. maddesine göre taşınmazın devri ile taşınmaz kamulaştırma yapan idare adına tescil edilir.

 

Kamulaştırma Yöntemleri

Kısmen Kamulaştırma Yöntemi

Kamulaştırmanın amacına uygun olarak belirlenen kamulaştırma sınırı içerisinde bazı taşınmazların tamamının kamulaştırması gerekmediği durumlarda taşınmazın, irtifak haklarının veya kaynağın bir kısmı kamulaştırılır. Genelde şeritvari kamulaştırmalarda, alanı çok büyük parsellerin kamulaştırılmasında karşımıza çıkar. Kısmen kamulaştırma yapılan taşınmazlarda kamulaştırmadan arta kalan kısım için kamulaştırma kanunun 12. maddesinde belirtilen ifadelere ve kısmen kamulaştırma sonrası mülkiyet sahip veya sahiplerinin mağdur olmaması, kamulaştırma işlemlerinin hızlı yürümesi açısından;

1. Arta kalan kısmın elverişsiz ve şekil olarak araziden faydalanma veya bu alanda yapı yapmaya müsait olmaması halinde,
2. Karayolları inşası esnasında taşınmazın kamulaştırma sonrası arta kalan kısmı için yol kotu ile arazi kotu arasında fazla yükseklik farkı olması halinde,
3. İmar planı, arazi toplulaştırma planları gibi özel plan ve uygulamalar hazırlanan plan ve uygulamaların bütünü bozacak durumlarda,
4. Arta kalan kısım, kamulaştırma öncesi yararlandığı yol, geçit hakkı gibi hizmetlerden artık yararlanamıyorsa
5. Baraj inşası için yapılan kamulaştırmalar sonunda kamulaştırma sahasına mücavir taşınmaz mallar, çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulması, ekonomik veya sosyal yönden yararlanılmasının mümkün olmaması hallerinde idari yargıda dava açılmadığı hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine kamulaştırılması zorunludur.

  Kısmi kamulaştırma sonrasında kamulaştırma dışında kalan kısım, imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli olduğu takdirde; kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, hava- gazı kanalları, makine gibi tesislerden mal sahiplerine kalacak olanlarının eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gereken gider ve bedel, belirlenerek kamulaştırma bedeline ilave olunur. Bu suretle kamulaştırılan mücavir taşınmaz mallar hakkında 22 ve 23 üncü maddeler hükmü uygulanmaz. İdare, bu taşınmaz mallar üzerinde imar mevzuatı hükümlerini de göz önünde tutarak dilediği gibi tasarrufta bulunabilir ve gerektiğinde Hazineye bedelsiz olarak devredebilir. Kısmen kamulaştırılan paylı mülkiyete konu taşınmaz mal, evvelce paydaşlar arasında fiilen bölünerek bir veya birkaç paydaşın tasarruf ve yararlanmasına bırakılmış ve yapılan kısmi kamulaştırma bu yerin tamamını veya bir kısmını kapsıyor ise, bu durumda kamulaştırmaya ilişkin işlemler sadece bu paydaş veya paydaşlar hakkında yürütülerek kamulaştırma bedeli payları oranında kendilerine ödenir. Pay veya paydaşların sadece bu kısım için dava hakları vardır. Taşınmaz malın kamulaştırılmayan kısmı üzerinde hakları kalmaz ve adları paydaşlar arasından çıkarılır. Kamulaştırılan bu yerler tapu sicilinde idare adına tescil olunur. Bu maddenin uygulanmasından doğacak anlaşmazlıklar adli yargıda çözümlenir. Kısmen kamulaştırma ile kamulaştırılacak taşınmazlar için tapuya verilecek şerhler sadece taşınmazın kamulaştırılacak parçası için geçerlidir. Arta kalan kısımda taşınmazın sahipleri istediği şeyi mevzuata uygunsa yapabilir.  

Trampa Yolu İle Kamulaştırma

Trampa, belli bir malın mülkiyetinin başkasına ait bir malın mülkiyetiyle değiştirilmesidir. Devlet, trampa yolu ile de mal sahibi olabilmektedir. Devlet kamu hizmetlerinin görülmesinde kullanılmayan malını gerçek ya da özel hukuk tüzel kişilerine ait mallarla trampa edebileceği gibi çeşitli kamu idare ve kurumları arasında da böyle bir değişim olabilir.(URL-2.) Trampa yolu ile kamulaştırma, kanunun 26. maddesine göre trampa yolu ile kamulaştırma için gerekli şartlar şunlardır:

1. Trampa yapılacak taşınmaz sahibinin kabul etmesi,
2. Bedelin bir kısmını veya tamamını karşılaması,
3. Trampa ile taşınmazın sahibine verilecek taşınmazın takdir edilecek kıymetin, kamulaştırılacak taşınmazsın takdir edilen kıymetinin yüzde yüz yirmisini aşmaması gerekmektedir.

 

Acele Kamulaştırma

Acele kamulaştırma, özel bir kamulaştırma işlemidir. Acele kamulaştırma yapan kurum veya tüzel kişiler sadece kıymet takdiri yaparak kamulaştırma işlemini başlar ve en kısa sürede tamamlar. Kamulaştırma sürecindeki çoğu işlemler daha sonra tamamlanmak üzere ertelenir. Kamulaştırma kanunun 27. Maddesinde acele kamulaştırma yöntemi, hangi durumlarda yapılacağı ve kamulaştırma bedelinin nasıl ödeneceği ifade edilmiştir.   Acele kamulaştırma, kamu yararına uygun yapılacak uygulamanın sürecini oldukça kısaltan bir işlem gibi gözükse de halk tarafından “ sormadan, ödemeden, direkt el koyma” olarak algılanabiliyor ve bu kuruma ve devlete olan güven konusunda sorunlar teşkil edebiliyor. Bu nedenle acele kamulaştırma işleminden önce işinin ehli kişi veya kişilerce uygulama alanındaki taşınmaz sahiplerine bilgiler verilmelidir.  

Kamulaştırma Süreci

Kamulaştırma sürecinde, öncelikle kamulaştırmanın içeriğine göre uygulama alanının belirlenmesi idare tarafından belirlenir. İlk iş olarak bu alan içerisinde kalan taşınmazların belirlenmesi sağlanır. Taşınmazların belirlenmesinde en etkin yol, kadastro haritası ve zeminde yapılan güncel hâlihazır alımdır. Bu veriler esas alınarak taşınmazlar, üzerindeki yapılar ve müştemilatlar, malikleri başta olmak üzere kamulaştırmaya etki edecek plan, proje ve uygulamalarda ayrıca belirlenir. Kamulaştırmanın niteliğine ve idarenin teknik şartnamesi esas alınarak kamulaştırma planı hazırlanır. İlgili idare, bakanlık tarafından kamu yararı kararı alınarak kıymet takdir komisyonu kurulur ve bedele ilişkin veriler toplanarak kamulaştırma bedelleri belirlenir. Ardından ilgililere tebligatlar yapıldıktan sonra, malik türlerine göre farklı yollar ve yöntemler ile kamulaştırma işlemine devam edilerek kamulaştırma işlemi sonuçlandırılır. Kamulaştırmanın sonuçlandırılması ile süreç teknik açıdan bitse dahi, hukuki açıdan sonuçlanmaz. Kamulaştırma süreci; idarenin deneyimi, kamulaştırma planının kalitesi, kıymet takdir komisyonu ve uzlaşma komisyonundaki üyelerin bilgi ve deneyimleri, kamulaştırma yapılacak alandaki vatandaşın bakış açısı, kamulaştırma bedelleri gibi birçok faktör ile ilgilidir. Sürecin tamamının işinin ehli kişi veya kişilerce kontrolünde devam etmesi ve kesinlikle mevzuat esas alınarak işlemler yapılmalıdır  

Taşınmazların Devri

Kamulaştırma uygulama sınırı içerisinde kalan taşınmazların bazıları, daha önceden farklı idareler tarafından kamulaştırılmış, irtifak hakkı tesis edilmiş olabilir. Kamulaştırma Kanunu ve ilgili mevzuatlara göre kamulaştırılan bir taşınmazın bir daha kamulaştırılması ise mümkün değildir. O halde daha önceden kamulaştırılan veya farklı bir idare adına tescil olan bir taşınmazın kamulaştırması nasıl olacaktır. Kamulaştırma Kanununun 30. Maddesinde; kamulaştırmaya izin verilmeyen, daha önceden kamulaştırılmış bir taşınmazın veya farklı bir idare adına tescilli bir taşınmazın, kamulaştırma yapacak idareye taşınmazın devri ile ilgili açıklayıcı bilgiler mevcuttur. Taşınmazın devrinde her iki tarafta kamu tüzel kişisi veya kurum olmasına rağmen, kurumların taşınmazlarını vermek istememeleri veya taşınmazlar üzerindeki tesis edilen uygulamaya zarar geleceği gibi düşünceler ile sıkıntılar ortaya çıkmaktadır.  Bu nedenle taşınmazın devri düşünüldüğü gibi sorunsuz ve direkt çözümlenen bir uygulama değildir. Aksine çoğu zaman maliyetli ve uzun süren bir uygulamadır.  

Yasal Dayanak

Kamu kurumu ve tüzel kişileri arasındaki taşınmaz malların devri ile kamulaştırma kanunun 30. Maddesi direkt olarak belirtilmiştir. Bunun dışında birçok mahkeme kararları da vardır. Bu kararlarda Kamulaştırma Kanunun 30. Maddesine dayanarak neticelendirilmiştir. Kamulaştırma kanunun 30. Maddesi aynen şöyledir:

Kamu tüzel kişilerinin ve kurumlarının sahip oldukları taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakları diğer bir kamu tüzel kişisi veya kurumu tarafından kamulaştırılamaz. Taşınmaz mala, kaynak veya irtifak hakkına ihtiyacı olan idare, 8 inci madde uyarınca bedelini tespit eder. Bu bedel esas alınarak ödeyeceği bedeli de belirterek mal sahibi idareye yazılı olarak başvurur. Mal sahibi idare devire muvafakat etmez veya altmış gün içinde cevap vermez ise anlaşmazlık, alıcı idarenin başvurusu üzerine Danıştay ilgili idari dairesince incelenerek iki ay içinde kesin karara bağlanır. Taraflar bedelde anlaşamadıkları takdirde; alıcı idare, devirde anlaşma tarihinden veya Danıştay kararının tebliği tarihinden itibaren otuz gün içinde, 10 uncu maddede yazılı usule göre mahkemeye başvurarak, kamulaştırma bedelinin tespitini ister. Bu durumda yapılacak yargılamada mahkemece, 29/06/1938 tarihli ve 3533 sayılı Kanun hükümleri uygulanmaz. Mahkemece, 10 uncu maddede öngörülen usule göre kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın, peşin ve nakit olarak mal sahibi idareye verilmek üzere belirleyeceği bir bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için alıcı idareye on beş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere uzatılabilir. Alıcı idare tarafından kamulaştırma bedelinin mal sahibi idare adına bankaya yatırıldığına dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın alıcı idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin mal sahibi idareye ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup tarafların bedele ilişkin temyiz hakları saklıdır.   Bu suretle devir alınan taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başkaca bir kamusal amaçla kullanılamaz. Aksi takdirde devreden idare, 23 üncü madde uyarınca taşınmaz malı geri alabilir. Bu husus tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh verilir.

  Kamulaştırma Kanununun 30. maddesi ve ilgili mevzuatlar incelendiğinde ortaya çıkacak sonuçlar şunlardır:

1. Kamu tüzel kişileri veya kamu kurumlarına ait taşınmazlar kamulaştırılamaz
2. Kamulaştırma kanunun 8. maddesine göre bir kamulaştırma bedeli belirlenir ve ilgili idareye taşınmaz malının talebi ile ilgili yazı gönderilir.
3. Gönderilen yazıya istinaden muvafakat etmez veya 60 gün içerisinde cevap vermezse, anlaşmazlık Danıştay’a intikal eder ve Danıştay iki ay içerisinde kesin karara bağlar.
4. Devirde anlaşır fakat bedelde anlaşamaz ise alıcı idare, devir tarihinden otuz gün içerisinde, Kamulaştırma Kanununun 10. Maddesinde yazılı usule göre mahkemeye başvurur ve kamulaştırma bedeline ilişkin dava açar.
5. Mahkemece belirlenen bedel, idare tarafından on beş gün içerisinde bankaya yatırılır ve mahkemeye ibraz edilir. Gerekli hallerde bu sure uzatılabilir.
6. Mahkemece, taşınmaz malın alıcı idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin mal sahibi idareye ödenmesine karar verilir ve bu karar, Tapu Müdürlüğü’ne ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir.
7. Devir alınan taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başkaca bir kamusal amaçla kullanılamaz. Aksi takdirde devreden idare, 23 üncü madde uyarınca taşınmaz malı geri alabilir. Bu husus tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh verilir.

 

Teknik ve Hukuki Süreci

Kamulaştırma planları yapıldıktan sonra malikler, malik türlerine göre ayrılır. Diğer kamu kurumları ve kamu tüzel kişilerine ait taşınmazlar ve ilgilileri belirlenerek, resmi yazı ile taşınmazın veya taşınmazların kamulaştırma amacı ile devri istenir. Kamulaştırılan taşınmazın devri ile ilgili yazılan dilekçede, hangi neden ile istendiği, hangi taşınmaz veya taşınmazların, ne kadarının istendiği ekte; kamu yararı kararı, kıymet takdir bedeli kroki veya plan örneği de konularak talep edilir. Devir yapacak idare en fazla 60 gün içerisinde cevap vermelidir. Vermediği takdirde devir edilecek taşınmaz veya taşınmazlar ve idare ile ilgili Danıştay’a dava açılır.  Danıştay iki ay içerisinde karara bağlayarak idarenin devir isteğini uygun görür veya görmez. Uygun görmediği takdirde idare kamulaştırmadan vazgeçer. Eğer uygun görürse Yargıtay kararı ilgili idareye tebligat ile gönderilir. Bu tebligat süresinden itibaren 30 gün içerisinde mahkemeye verilir. İdare devri kabul ediyor fakat kamulaştırma bedeline itiraz ediyor ise, yine bu durumda da mahkemeye verilir. Kamulaştırma bedeline ilişkin davalar, Asliye Hukuk Mahkemesince yapılır. Mahkemece bir kamulaştırma bedeli belirlenerek idare 15 gün içerisinde bu bedeli, karşı idare adına yatırır. Banka makbuzu mahkemeye ibraz edilir ve idare adına taşınmazın tescili sağlanır. Bunun için ilgili Tapu Müdürlüğüne yazı gönderilir. Fakat Kamulaştırma Kanunun 23. Maddesinde belirtilen taşınmazın geri alınması hükmü hala devam eder. Taşınmazın devri esnasında, ortaya çıkabilecek masraflar genellikle, kamulaştırma yapan idarece karşılanır. Örneğin; Kamulaştırma kapsamında kalan elektrik hattının, farklı bir yere nakli gibi bir durum söz konusu ise tüm masraf kamulaştırma yapan idare tarafından yapılır. Bu nedenle taşınmaz üzerinde mümkünse irtifak yapılması uygun olur.

Satın Alma ile Taşınmazın Devri

Kamulaştırma sürecinin en sıkıntılı ve kamulaştırma süreci ve sonrasını etkileyen en önemli aşamalardan biride kamulaştırma bedellerinin tespitidir. Kamulaştırma kanununda ve mevzuatlarda ise bedel tespiti ile ilgili genelde komisyonun kararı ön planda tutulmuştur. Hâlbuki son derece önemli bu konunun bilimsel bir yol ile yapılması gerekmektedir.   Kamulaştırılan taşınmazın karşılığında ilgililerine ödenecek kamulaştırma bedeli ile ilgili ilgili mevzuatlar satın alma yöntemini kullanması vurgulanmış ve kamulaştırma kanunun 8. maddesinde bu usul anlatılmıştır. Bu maddeye göre   a) İdare öncelikli olarak satın alma usulü kullanacaktır. b) Kanunun 11. Maddesinde belirtilen esaslara göre, ilgililerden rapor alarak gerektiğinde kurum veya kişilerden bilgi alarak taşınmazın bedel tespiti için en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonu görevlendirecektir. c) Ayrıca tahmin edilen bedel üzerinden kendi bünyesinde en az üç kişilik bir veya birden fazla uzlaşma komisyonu görevlendirecektir. d) Kamulaştırılacak taşınmazlardan satın alma, trampa ile devralma gibi işlemler resmi taahhütlü bir yazı ile taşınmazın malik veya maliklerine idare tarafından bildirilir. Malik veya malikler veya yetkili temsilci kişiler tarafından on beş gün içerisinde taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurduğu halde komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmesi yapılır, tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılabilir. e) Anlaşma sağlanırsa bir tutanak düzenlenir, taşınmazın malik veya malikleri veya temsilci ile birlikte komisyon üyeleri tarafından imzalanarak anlaşma sağlanır. Bu tutanak tanzim edildikten itibaren en geç 45 gün içinde bedel ödenmeye hazır hale getirilir ve taşınmazın malik veya malikleri veya temsilcilerine resmi bir yazı ile bildirilerek tapu müdürlüğünde belirlenen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenir. Taşınmazın sahip veya temsilcisi ferağ verirse kamulaştırma bedeli kendisine ödenir. Vermez ise hukuki süreç başlar ve kanunun 10. Maddesine göre işlem yapılır. f) Satın alma usulü ile satın alınan veya trampa edilen taşınmazlar , kaynaklar veya irtifak hakları sahibinden kamulaştırma ile alınmış sayılır ve yapılan kamulaştırma veya bedeline itiraz davası hakkı sona erer.  

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti İçin Kurulacak Komisyonlar

Kamulaştırma bedelinin tespiti Kamulaştırma Kanunun 8. Maddesinde kıymet takdir komisyonları; “Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanunun 11 inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir. Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.” denerek komisyonun idare dışındaki kişilerce kurulmasını, idarenin ise uzlaşma komisyonu olarak görevlendirilmesini ifade etmiştir. Bu maddede kıymet takdir komisyonunun kamulaştırma bedeline ilişkin raporlar ile uğraşmasını, uzlaşma komisyonun satın alma işleri ile uğraşmasını benimsemiş ve bunun hem iş yoğunluğunun hem de iş kalitesinin artacağı düşünülmüştür.   Komisyon parselin kadastro, tapu, müştemilat gibi bilgilerin içerdiği bir kıymet takdir raporu hazırlar. Bu rapora ek olarak değerlemeye ilişkin tespit formu, münavebe varsa ürün maliyet ve net gelir hesap föyü, arsa veya yapı varsa arsa ve yapı değer takdir föyü konulur. Komisyon başkanı ve üyelerince imzalanır. Eğer taşınmazın ilgilileri ile anlaşma sağlanmış ise satın alma tutanağı, anlaşma sağlanamaz ise anlaşmazlık tutanağı, komisyon başkanı, üyeler ve taşınmaz mal sahibi ile birlikte imzalanarak, mahkeme süreci başlar.  

Kamulaştırma Bedelinin Tespit Esasları Ve Bedeli Etkileyen Unsurlar

Kamulaştırma bedeli tespiti son derece önemli ve kamulaştırmanın sonuçlanmasını etkileyen en önemli unsurlardan biridir. Kamulaştırma sürecindeki davaların büyük kısmı kamulaştırma bedeli konulu olmakta ve bu durum kamulaştırma sürecini ve idarenin imajını zedelemektedir. Bu nedenle kamulaştırma bedeli bilimsel olmalı ve toplanan verilerin sağlıklı ve gerçeğe uygun olması gerekir. Bedel tespitinde en çok yapılan hatalardan biri taşınmazın arsa ve arazi ayrımının yapılmaması veya hatalı yapılmasıdır. Arsa belediye mücavir alan sınırları içerisinde kalan, belediyenin hizmetlerinden tamamen yararlanan ve etrafı meskun olan yerlerdir. Arsa ve arazi ayrımı aşaması bedel tespiti öncesi yapılmalıdır. Çünkü arsa ve arazinin değerleme yöntemleri farklıdır. Bu nedenle bedel tespiti öncesi hangi parsellerin belediye mücavir ve imar sınırları içerisinde kaldığını, hangilerinin belediye hizmetlerinden yararlandığını belirten resmi yazı alınmalı ve gerçeğe uygunluğu araştırılmalıdır. Kamulaştırma kanunun 11. maddesine göre bedeli etkileyen unsurlar şunlardır:

1. Cins ve nevini,
2. Yüzölçümünü,
3. Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
4. Varsa vergi beyanını,
5. Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
6. Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,
7. Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
8. Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
9. Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler. Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kar dikkate alınmaz. Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir. Kısmi kamulaştırma olan parsellerde taşınmaz malın değerine ilişkin kamulaştırma kanunun 12. Maddesine göre çıkarılacak sonuçlar şunlardır:   Kamulaştırmadan arta kalan alanda, kamulaştırma sonucu değişiklik yoksa bedel 11. Maddeye göre hesaplanan bedeldir. Kamulaştırmadan arta kalan alanda, kamulaştırma sonucu eksilme meydana gelirse, eksilen değer miktarı kamulaştırma bedeline eklenir Kamulaştırmadan arta kalan alanda, kamulaştırma sonucu artma meydana gelirse, artış değer miktarı kamulaştırma bedelinden çıkarılır. Fakat bu çıkarılacak miktar kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz. Kamulaştırma dışında kalan kısım, imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli olduğu takdirde; kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları, makine gibi tesislerden mal sahiplerine kalacak olanlarının eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gereken gider ve bedel, belirlenerek kamulaştırma bedeline ilave olunur. Bu masraf ve bedeller (b) bendinde yazılı kıymet düşüklüğü miktarının belirlenmesinde göz önünde tutulmaz.  

Trampa Yolu ile Taşınmazın Devri

Kamulaştırma yapacak idarenin, eğer kullanmadığı veya trampa yapabileceği taşınmazlar var ise, kamulaştırma ile devir alacağı taşınmaz için karşı idareye kamulaştırma bedeli ödemek yerine, kendi taşınmazı ile takas edebilir. Örneğin Karayolları Genel Müdürlüğü tarafından yapılan bir karayolu çalışmasında, Orman Genel Müdürlüğüne ait bir tesis kamulaştırılıyor olsun. KGM, OGM’ ne tesisin kamulaştırılmasına karşılık olarak, yol kenarında kullanılmayan veya niteliği değişmiş bir araziyi trampa ile verebilir. Trampa ile taşınmazın devri için şartlar şunlardır:

1. Her iki tarafında kamu tüzel kişi veya kamu kurumu olması,
2. Her iki tarafında trampa yapmayı kabul etmesi
3. Bedelin bir kısmını veya tamamını karşılaması ve verilecek taşınmazın, kamulaştırılacak taşınmazın değerinin %120’yi geçmemesi şartı aranır.

 

İrtifak Yolu ile Taşınmazdan Faydalanma

İki kamu kurumu veya tüzel kişisi arasında kamulaştırma yapılması yerine devri söz konusudur. İdarelerin kamulaştırma amacı ile yaptığı çalışmalar maliyetli, uzun süreli ve bütünü kapsayan nitelikte olduğundan dolayı genelde idareler, müsait ise devir, müsait değilse irtifak ile birbirlerinin projelerini bozmamayı esas alır. Bunun en bol örneği trafo, elektrik direği, enerji nakil hatlarının yapılması ile ilgili yapılan kamulaştırma çalışmalarıdır. İrtifak yolu ile taşınmazdan faydalanmanın avantajları şunlardır:

1. Kamulaştırma bedelinin, satın alma veya trampaya göre düşük olması,
2. Diğer kurumun yaptığı proje ve kamulaştırmaları bozmamış olmak,
3. Satın alma neticesinde ortaya çıkabilecek yüksek maliyetlerin önüne geçmek
4. Devir hususunda karşı idareyi daha kabul ettirebilir bir yöntem olması
5. Özellikle şeritvari projelerde, diğer plan, proje ve uygulamalardan kaynaklı sorunların önüne geçebilmek. Örneğin; demiryolu hattının, karayolu hattını kesmesi büyük sorunlar teşkil edebilir.

 

Sonuç ve Öneriler

Kamulaştırma sürecinde kamulaştırma yapan idarenin; kamu tüzel kişileri veya kamu kurumlarına ait taşınmazlar kamulaştırmaya konu olmayıp, bu taşınmazların edinimi devir ile olur. Kamulaştırma kanununun 30. maddesinde nasıl yapılacağı ve sonuçlandırılacağına ilişkin hükümler yer almaktadır. Kamu tüzel kişi veya kurumları arasında devir konusunda kurumların kamulaştırdığı taşınmazı teknik ve hukuki açıdan devretmek istememesi, plan, proje veya uygulamanın bütünlüğünün bozulması gibi nedenlerden dolayı, devir konusunda sıkıntılar yaşanmaktadır. Kamulaştırma sürecinde kamu tüzel kişi veya kurumlara ait taşınmazların devrinde ilgilenecek kişi veya kişilerin işinin ehli ve karşı idareyi ikna edebilecek kişiler olması gerekir. Gerekirse iki idare arasında toplantılar, protokol yapılabilir. Diğer idarenin de taşınmazının kamu malı olduğu ve ediniminin zor olduğu düşünülerek süreç devam ettirilmelidir. Kamu tüzel kişi veya kurumları arasında devir sürecinde önce yapılabiliyorsa irtifak kurulmalı veya her iki idarenin menfaatine uygun düşecek trampa yapılmalıdır. Kamulaştırma bedeli ödeyerek yapılacak devir daha sonraya bırakılmalıdır. İdareler arasındaki devir sürecinin her aşamasının teknik ve hukuka uygunluğu sağlanmalıdır. ( Çizelge 3.1. )  

KAYNAKLAR

• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
• Açlar, A. ve Çağdaş, V., 2002. Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi, Birinci Baskı,
• TMMOB Harita ve Kadastro  Mühendisleri Odası, Ankara.
• AKİPEK, J ve AKINTÜRK, T., Eşya Hukuku, İstanbul 2009, 964 s.
• Erkan,H.,1995 ,Kadastro Tekniği, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası ,
• Ankara, 295 s.
• Erkan,H.,2012 ,Kadastro Bilgisi, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası ,       Ankara, 240 s.
• KELEŞ, R.,1998, Kentbilim Terimleri Sözlüğü, İmge Kitabevi, Ankara.
• URL-1, http://m.nisanyansozluk.com/?k=istimlak, İstimlak, 20 Mayıs 2013.
• URL-2, http://www.milliemlak.gov.tr/trampa, Trampa, 22 Mayıs 2013.