A'dan Z'ye Enerji ve Kamulaştırma
A’dan Z’ye Enerji sektöründeki kamulaştırma konuları ile ilgili herşeyi bu sayfada bulabilirsiniz. Tüm bilgiler tarafımızca özgünce yazılmış ve ardından yapay zeka ile mevzuatlar öğretilmiş ve yapay zeka yorumlarınında katılarak bir makale hazırlanmıştır. Yapay zeka yorumları ve özetlemeleri olduğundan dolayı eğer herhangi hata varsa lütfen sabangul67@gmail.com e-posta adresine bildiriniz.
Sektöre faydalı olması dileği ile..
Enerji Sektöründe Kamulaştırma Süreci Özeti
Genel olarak değinilen konulara ait başlıklar ve tek cümlelik özetleri aşağıda verilmiştir. Diğer detaylı tüm bilgilere aşağıdaki başlıklardan erişebilirsiniz. İyi okumalar dileriz..
Kamulaştırma ve Enerji Sektöründe Taşınmaz Edinimi: Yasal Çerçeve ve Uygulama Esasları
1. Enerji ve Kamulaştırma
Kamulaştırma, kamu yararı gözetilerek özel mülkiyete tabi taşınmazların idareye devredilmesini içeren bir süreçtir. Türkiye’de enerji projeleri, özellikle yenilenebilir enerji kaynaklarına dayalı projeler, kamulaştırma sürecinin sıklıkla uygulandığı alanlardan biridir. Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu (EPDK) tarafından yürütülen taşınmaz temini işlemleri, kamulaştırma süreçlerinin temel unsurlarını oluşturur.
2. Taşınmaz Edinimi
Taşınmaz edinimi, enerji projelerinin hayata geçirilmesi için kritik bir adımdır. Proje sahasında yer alan taşınmazların edinimi, satın alma, irtifak hakkı tesisi veya kamulaştırma yoluyla gerçekleştirilir. Bu süreç, EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği ile düzenlenmiş olup, ilgili kamu kurumlarıyla koordineli bir şekilde yürütülür.
3. Kamulaştırma Kavramı
Kamulaştırma, idarenin kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki taşınmazları zorunlu olarak edinmesini sağlar. 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu, bu sürecin yasal temelini oluşturur ve taşınmaz maliklerinin haklarını güvence altına alır. Kanun, kamulaştırmanın şartlarını, sürecini ve bedel tespitine ilişkin esasları düzenler.
4. Amacı ve Kapsamı
Kamulaştırmanın amacı, kamu yararına hizmet etmek üzere gerekli olan taşınmazların hızlı ve etkili bir şekilde edinilmesidir. Bu süreçte, taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakları korunurken, kamu hizmetlerinin aksatılmaması hedeflenir. Kamulaştırma, hem doğrudan kamu hizmetine yönelik projeler hem de kamu yararı taşıyan özel sektör projeleri için uygulanabilir.
5. Kamulaştırmanın Şartları
Kamulaştırma sürecinin başlatılabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu şartlar arasında, kamu yararının varlığı, projenin gerekliliği ve alternatif çözümlerin bulunmaması gibi kriterler yer alır. Ayrıca, kamulaştırma kararı alınmadan önce kamu yararı kararı da alınmalıdır.
6. Kamulaştırmaya Konu Olmayan Şeyler
Kamulaştırma sürecinde, bazı taşınmazlar ve haklar kamulaştırmaya konu olamaz. Örneğin, başka bir kamu kurumu tarafından daha önce kamulaştırılmış bir taşınmazın yeniden kamulaştırılması mümkün değildir. Bu tür durumlarda, Kamulaştırma Kanunu’nun 30. Maddesi devreye girer ve taşınmazın devri işlemleri gerçekleştirilir.
7. İrtifak Hakkı Kurulması
İrtifak hakkı, taşınmazın belirli bir kısmı üzerinde sınırlı bir kullanım hakkı tanır. Enerji projelerinde, özellikle enerji iletim hatlarının geçişi gibi durumlarda irtifak hakkı kurulması yaygın bir uygulamadır. Bu hak, taşınmazın tamamen kamulaştırılması yerine belirli bir kısmının kamu yararına tahsis edilmesini sağlar.
8. Elektrik Piyasasında Kamulaştırma Süreci
Elektrik piyasasında kamulaştırma, enerji üretim ve iletim projelerinin hayata geçirilmesi için önemli bir araçtır. 6446 Sayılı Elektrik Piyasası Kanunu, bu sürecin yasal çerçevesini çizerken, EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği, uygulama esaslarını belirler. Elektrik piyasasında kamulaştırma süreci, genellikle kamu yararı kararının alınmasıyla başlar ve taşınmaz maliklerinin haklarının korunmasına yönelik prosedürlerle devam eder.
9. EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği
EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği, enerji projeleri kapsamında yapılacak taşınmaz temini işlemlerini düzenler. Yönetmelik, kamulaştırma sürecinin başlatılmasından tescil aşamasına kadar olan tüm adımları kapsar. Bu süreçte, değerleme raporlarının hazırlanması, bedel tespiti ve uzlaşma gibi kritik işlemler yönetmelik hükümlerine uygun olarak yürütülür.
10. Kamu Yararı Kararı ve Kamulaştırma Kararı
Kamu yararı kararı, kamulaştırma sürecinin başlaması için zorunlu bir aşamadır. Bu karar, idarenin kamulaştırma yetkisini kullanabilmesi için yasal bir dayanak sağlar. Kamu yararı kararı alındıktan sonra, kamulaştırma kararı alınarak taşınmaz edinimi süreci başlatılır.
11. Kamulaştırma Kararına Karşı İptal Davası
Kamulaştırma kararına karşı taşınmaz malikleri iptal davası açabilir. Bu dava, kamulaştırma işleminin hukuka uygun olup olmadığının denetlenmesini sağlar. İptal davası, taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkını koruma altına alırken, idarenin kamu yararını gözeterek hareket etmesini de temin eder.
12. Yatırımcının veya İdarenin Tek Taraflı Vazgeçmesi
Kamulaştırma sürecinde, idare veya yatırımcı tek taraflı olarak kamulaştırmadan vazgeçebilir. Bu durumda, taşınmaz malikleri zararlarını tazmin ettirme hakkına sahiptir. Kamulaştırma Kanunu’nun 24. Maddesi, bu tür durumlarda uygulanacak tazminat esaslarını belirler.
13. Tarafların Anlaşarak Kamulaştırmadan Vazgeçmesi
Taraflar arasında yapılan görüşmeler sonucunda, kamulaştırmadan vazgeçilmesi kararlaştırılabilir. Bu durumda, idare ile taşınmaz malikleri arasında bir uzlaşma sağlanarak, kamulaştırma işlemi sonlandırılır. Uzlaşma, malikin haklarını korurken, idarenin kamu yararına uygun hareket etmesini de sağlar.
14. Mal Sahibinin Geri Alma Hakkı
Mal sahipleri, kamulaştırma işlemi tamamlandıktan sonra belirli şartlar altında geri alma hakkını kullanabilir. Bu hak, kamulaştırma işleminden vazgeçilmesi veya kamulaştırma amacıyla çelişen bir durumun ortaya çıkması halinde devreye girer. Geri alma hakkı, taşınmaz maliklerinin mülkiyet haklarını güvence altına alır.
15. Taşınmaz Temini Başvuru Süreci
Taşınmaz temini başvuru süreci, EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği’ne uygun olarak gerçekleştirilir. Bu süreçte, taşınmazın tapu siciline şerh düşülmesi, taşınmaz maliklerine tebligat gönderilmesi ve taşınmazın yerinde incelenmesi gibi adımlar izlenir. Taşınmaz temini işlemleri, ilgili kurumların koordinasyonu ile yürütülür.
16. Taşınmazın Tapu Siciline Şerh Düşülmesi
Kamulaştırma sürecinde, taşınmazın tapu siciline şerh düşülmesi, taşınmaz üzerinde hukuki işlemler yapılmasını engellemek amacıyla yapılır. Bu işlem, taşınmazın kamulaştırma sürecine dahil olduğunu ve devir, ferağ gibi işlemlerin yapılamayacağını gösterir.
17. Taşınmaz Teminine İlişkin Diğer Kurumlardan Bilgi Belge Temini
Taşınmaz temini sürecinde, ilgili diğer kurumlardan bilgi ve belge temini önemlidir. Bu belgeler, taşınmazın hukuki durumu, imar durumu, çevresel etkiler gibi konularda bilgi sağlar ve kamulaştırma sürecinin sağlıklı bir şekilde yürütülmesini sağlar.
18. Taşınmaz Teminine Konu Taşınmazların Yerinde İncelenmesi
Taşınmazların yerinde incelenmesi, taşınmazın değerleme sürecinde önemli bir adımdır. Bu incelemeler sırasında, taşınmazın fiziksel durumu, çevresel faktörler, üzerinde bulunan yapılar ve diğer özellikler değerlendirilir.
19. Taşınmazın Maliklerine Tebligat Gönderilmesi
Kamulaştırma sürecinde, taşınmaz maliklerine tebligat gönderilmesi zorunludur. Tebligat, kamulaştırma kararının maliklere bildirilmesini ve maliklerin bu sürece ilişkin haklarını kullanmalarını sağlar.
20. Taşınmaz Değerleme İşlemleri
Kamulaştırma sürecinde taşınmaz değerleme işlemleri, taşınmazın gerçek değerinin tespit edilmesi için yapılır. EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği, taşınmaz değerleme işlemlerinin nasıl yapılacağını ve hangi kriterlere göre raporlanacağını belirler. Değerleme raporları, kamulaştırma bedelinin tespitinde ve uzlaşma görüşmelerinde kullanılır.
21. Kamulaştırma Bedelinin Tespit Esasları
Kamulaştırma bedelinin tespiti, kamulaştırma sürecinin en kritik aşamalarından biridir. Kamulaştırma Kanunu’nun 11. Maddesi, bedelin tespitinde dikkate alınacak unsurları belirler. Bu unsurlar arasında taşınmazın cinsi, yüzölçümü, imar durumu, vergi beyanı, emsal satış değerleri ve yapı maliyet hesapları yer alır.
22. Kamulaştırma Bedelinden Düşülebilecek Hasarlar
Kamulaştırma sürecinde, taşınmaz üzerinde meydana gelen hasarların tazmini, Kamulaştırma Kanunu’nun 24. Maddesi ile düzenlenir. Bu madde, taşınmaz üzerinde bulunan bina, sabit tesisler ve ekili dikililerin hasar görmesi durumunda, mal sahibinin tazminat talep etme hakkını güvence altına alır.
23. Taşınmaz Değerlemeye Esas Veri Toplama ve Araştırma
Taşınmaz değerleme işlemleri, doğru verilerin toplanması ve analiz edilmesi ile başlar. Bu süreçte, taşınmazın fiziksel durumu, çevresel etkiler ve pazar koşulları gibi faktörler değerlendirilir. Veriler, çeşitli yöntemlerle toplanır ve değerlendirilir.
24. Veri Toplama Esası
Taşınmaz değerleme sürecinde veri toplama, doğru ve güvenilir sonuçlar elde etmek için kritik bir adımdır. Bu süreçte, taşınmazın konumu, çevresel etkiler, piyasa koşulları gibi faktörler dikkate alınır ve veriler bilimsel yöntemlerle toplanır.
25. Görüşme Yöntemi ile Veri Toplama
Veri toplama sürecinde, taşınmaz maliklerinin, yerel yetkililerin ve diğer ilgili tarafların görüşlerine başvurulur. Bu görüşmeler, taşınmazın değerini etkileyen faktörler hakkında bilgi sağlar ve değerleme sürecinin daha sağlıklı yürütülmesini sağlar.
26. Yazışma Yöntemi ile Veri Toplama
Taşınmaz değerleme sürecinde, ilgili kurumlar ve uzmanlarla yapılan yazışmalar da önemli bir veri toplama yöntemidir. Bu yazışmalar, taşınmazın hukuki durumu, imar durumu ve çevresel etkiler hakkında bilgi sağlar.
27. Anket Yöntemi ile Veri Toplama
Anketler, taşınmaz değerleme sürecinde kullanılan diğer bir veri toplama yöntemidir. Bu yöntem, yerel halkın, taşınmaz maliklerinin ve diğer ilgili tarafların taşınmaza ilişkin görüşlerini ve beklentilerini toplar.
28. Veri Analizi ve Değerlendirme
Toplanan veriler, taşınmaz değerleme sürecinde analiz edilir ve değerlendirilir. Bu süreçte, taşınmazın değeri belirlenirken çevresel etkiler, piyasa koşulları ve taşınmazın fiziksel durumu dikkate alınır.
29. Müştemilatların Tespiti
Kamulaştırma sürecinde, taşınmaz üzerinde bulunan müştemilatların tespiti de önemlidir. Müştemilatlar, taşınmazın değerine etki eden unsurlardır ve bu unsurların doğru bir şekilde değerlendirilmesi, kamulaştırma bedelinin adil bir şekilde belirlenmesini sağlar.
30. Değerleme Veri Analizleri
Değerleme sürecinde, toplanan verilerin analiz edilmesi, taşınmazın değerini belirlemede önemli bir adımdır. Bu analizler, taşınmazın piyasa değerini, çevresel etkilerini ve fiziki durumunu dikkate alır.
31. Kısmi Kamulaştırma
Kısmi kamulaştırma, taşınmazın bir kısmının kamu yararı amacıyla kamulaştırılmasıdır. Bu süreçte, kamulaştırılan kısmın değeri belirlenirken, arta kalan kısmın kullanım durumu da değerlendirilir. Kısmi kamulaştırma, taşınmaz maliklerinin haklarını korumak ve kamu yararını sağlamak amacıyla dikkatle yürütülmelidir.
32. Taşınmazın Satın Alınması ( KK 8. Madde Uygulaması )
Kamulaştırma sürecinde, taşınmazın satın alınması, Kamulaştırma Kanunu’nun 8. Maddesi’ne göre gerçekleştirilir. Bu madde, taşınmazın rızaen satın alınması sürecini düzenler ve uzlaşma yolu ile taşınmaz malikinin haklarını güvence altına alır.
33. Satın Alma Öncesi Yapılacaklar
Taşınmazın satın alınması sürecinde, taşınmazın hukuki durumu, maliklerin durumu ve taşınmaz üzerindeki hakların incelenmesi gibi ön hazırlıklar yapılmalıdır. Bu süreçte, taşınmazın mülkiyet durumu ve imar durumu gibi unsurlar dikkate alınır.
34. Ölü Malik Durumu
Taşınmazın sahibi ölmüşse, mirasçılar arasında taşınmazın intikali yapılmamış olabilir. Bu durumda, taşınmazın satın alınması veya kamulaştırılması sürecinde, mirasçıların hakları dikkate alınarak işlem yapılmalıdır.
35. Kısıtlılık Durumu
Taşınmazın maliki kısıtlı ise, taşınmaz üzerinde yapılacak işlemler kısıtlılık durumuna göre değerlendirilmelidir. Bu tür durumlarda, mahkeme kararı ile işlem yapılması gerekebilir.
36. Vekalet ile İşlem Yapma
Kamulaştırma veya satın alma sürecinde, taşınmaz malikinin vekili aracılığıyla işlem yapılması mümkündür. Vekaletname ile yapılan işlemler, yasal prosedürlere uygun olarak gerçekleştirilmelidir.
37. Taşınmazda Fiili Bölünme
Fiili bölünme, taşınmazın tapu sicilinde tek parsel olarak görülmesine rağmen, fiilen bölünmüş olması durumudur. Bu durumda, kamulaştırma veya satın alma sürecinde taşınmazın fiili durumu dikkate alınarak işlem yapılmalıdır.
38. Tapu Takyidatları
Taşınmaz üzerindeki takyidatlar, taşınmazın üzerinde bulunan hak ve yükümlülükleri gösterir. Kamulaştırma sürecinde, takyidatlar dikkate alınarak işlem yapılır ve taşınmaz maliklerinin hakları korunur.
39. İdare veya Yatırımcı Firma Tarafından Taşınmaza Girilmesi
Kamulaştırma sürecinde, idare veya yatırımcı firma tarafından taşınmaza girilmesi durumunda, malikin rızası alınmalı ve yasal prosedürler izlenmelidir. Bu süreçte, taşınmaz maliklerinin hakları korunmalıdır.
40. Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi
Kamulaştırma bedelinin ödenmesi, kamulaştırma sürecinin tamamlanması için zorunludur. Bu bedel, taşınmaz malikinin banka hesabına yatırılır ve mahkeme kararı ile tescil işlemi gerçekleştirilir.
41. Kamulaştırma Bedelinin Bankadan Çekilmemesi Durumu
Kamulaştırma bedelinin malik tarafından bankadan çekilmemesi durumunda, bu bedel bankada emanet olarak tutulur. Malikin talebi üzerine ödeme yapılabilir.
42. Davalı Taşınmazlarda Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi
Davalı taşınmazlarda kamulaştırma bedeli, mahkeme kararına göre belirlenir ve ödenir. Bu süreçte, malikin hakları korunur ve kamulaştırma süreci hukuka uygun olarak yürütülür.
43. Ekili Ürün Bedellerinin Ödenmesi
Kamulaştırma sürecinde, taşınmaz üzerinde ekili ürünler varsa, bu ürünlerin bedeli de kamulaştırma bedeline dahil edilir ve malike ödenir.
44. Hazine Arazisi Üzerindeki Bedellerin Ödenmesi
Kamulaştırma sürecinde, hazine arazisi üzerinde bulunan hak sahiplerine de bedel ödenir. Bu bedel, taşınmazın kullanım durumu ve hak sahiplerinin haklarına göre belirlenir.
45. Mera Arazisi Üzerindeki Bedellerin Ödenmesi
Mera arazisi üzerindeki hak sahiplerine, kamulaştırma sürecinde bedel ödenir. Bu bedel, mera arazisinin kullanım durumu ve hak sahiplerinin haklarına göre belirlenir.
46. Orman Arazisi Üzerindeki Bedellerin Ödenmesi
Orman arazisi üzerindeki hak sahiplerine de kamulaştırma sürecinde bedel ödenir. Bu bedel, orman arazisinin durumu ve hak sahiplerinin haklarına göre belirlenir.
47. Kamulaştırılan Alandaki Enkazların Alınması
Kamulaştırma sürecinde, taşınmaz üzerinde bulunan enkazların alınması, malikin veya idarenin sorumluluğundadır. Bu işlem, taşınmazın yeni kullanımı için gereklidir.
48. Kamulaştırma Bedelinin Ödenmemesi veya Geç Ödenmesi
Kamulaştırma bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda, malikin yasal yollara başvurma hakkı vardır. Bu süreçte, idarenin veya yatırımcı firmanın sorumlulukları dikkate alınır.
49. Taşınmazın Boşaltılması
Kamulaştırma sürecinde, taşınmazın boşaltılması, taşınmazın yeni kullanımı için zorunludur. Bu süreçte, malikin hakları korunmalı ve yasal prosedürler izlenmelidir.
50. Taşınmazın Tescili
Kamulaştırma sürecinin tamamlanması için, taşınmazın idare veya yatırımcı firma adına tescili zorunludur. Tescil işlemi, mahkeme kararı ile gerçekleştirilir.
51. Tescil İşlemi İçin Gerekli Belgeler
Tescil işlemi için, mahkeme kararı, kamulaştırma bedelinin ödendiğine dair makbuz ve diğer yasal belgeler gereklidir. Bu belgeler, tescil işleminin hukuka uygun olarak yapılmasını sağlar.
52. Tescil için Gerekli Şartlar
Tescil işlemi için, kamulaştırma bedelinin ödenmiş olması ve mahkeme kararının bulunması gereklidir. Bu şartlar sağlandığında, taşınmaz tescil edilir.
53. Kısmi Tescil İşlemleri
Kısmi tescil işlemleri, taşınmazın bir kısmının kamulaştırılması durumunda yapılır. Bu süreçte, kamulaştırılan kısmın tescili yapılırken, arta kalan kısmın durumu da değerlendirilir.
54. Bedel Tespit ve Tescil Davası
Bedel tespit ve tescil davası, kamulaştırma sürecinin bir parçasıdır ve taşınmazın bedelinin belirlenmesi ve tescil işlemlerinin gerçekleştirilmesini sağlar. Bu dava, mahkeme tarafından karara bağlanır.
55. Dava Açma Nedenleri
Kamulaştırma sürecinde, malikler bedelin yetersiz olduğunu düşünerek dava açabilirler. Dava açma nedenleri arasında bedelin düşük belirlenmesi, kamulaştırma sürecinin hukuka aykırı yürütülmesi gibi durumlar yer alır.
56. Dava Niteliği
Kamulaştırma davaları, taşınmaz maliklerinin haklarını korumak amacıyla açılır. Bu davalarda, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil işlemleri gerçekleştirilir.
57. Davadan Geri Çekilmesi
Kamulaştırma davasından geri çekilme, tarafların anlaşması durumunda mümkündür. Bu durumda, uzlaşma sağlanarak kamulaştırma süreci sonlandırılır.
58. Bedel Tespit Tescil Davası
Bedel tespit tescil davası, kamulaştırma sürecinde bedelin belirlenmesi ve tescil işlemlerinin gerçekleştirilmesi amacıyla açılır. Bu dava, taşınmazın değerine ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde önemli bir rol oynar.
59. Acele Kamulaştırma
Acele kamulaştırma, kamu yararı acil ve zorunlu bir ihtiyaç nedeniyle kamulaştırma işleminin hızlı bir şekilde gerçekleştirilmesidir. Bu işlem, 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. Maddesi ile düzenlenmiştir. Acele kamulaştırma, olağanüstü durumlarda, idarenin taşınmaza hızla el koymasını sağlar.
60. Acele Kamulaştırma Şartları
Acele kamulaştırma, kamu yararı acil ve zorunlu bir ihtiyaç olduğunda uygulanır. Bu işlem için Cumhurbaşkanı kararı alınması gereklidir. Acele kamulaştırma sürecinde, bedel tespiti ve tescil işlemleri sonradan tamamlanır.
61. Acele Kamulaştırmada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Acele kamulaştırma sürecinde, taşınmaz maliklerinin haklarının korunması ve idarenin kamulaştırma bedelini zamanında ödemesi gereklidir. Bu süreçte, hukuki prosedürlerin eksiksiz uygulanması önemlidir.
62. Acele Kamulaştırmanın Farkı
Acele kamulaştırma, olağan kamulaştırma sürecinden farklı olarak daha hızlı ve etkin bir şekilde gerçekleştirilir. Bu süreçte, taşınmaz maliklerinin hakları gözetilirken, kamu yararı ön planda tutulur.
63. Acele Kamulaştırmaya Karşı Yapılacak İtirazlar
Acele kamulaştırmaya karşı, taşınmaz maliklerinin itiraz hakları bulunmaktadır. Bu itirazlar, acele kamulaştırma kararına veya bedel tespitine yönelik olabilir.
64. Acele Kamulaştırma Kararı Öncesi Süreç
Acele kamulaştırma kararı alınmadan önce, kamu yararının acil ve zorunlu bir ihtiyaç olup olmadığı değerlendirilir. Bu süreçte, teknik ve hukuki analizler yapılır.
65. Acele Kamulaştırma Kararı Sonrası Süreç
Acele kamulaştırma kararı alındıktan sonra, idare taşınmaza el koyar ve bedel tespiti işlemlerine başlanır. Bu süreçte, taşınmaz maliklerinin hakları korunur ve bedelin zamanında ödenmesi sağlanır.
66. El Koyma Bedelinin Ödenmesi
Acele kamulaştırma sürecinde, idare tarafından belirlenen bedel, taşınmaz malikinin hesabına yatırılır. Bedel tespiti sonrasında, taşınmazın tescili gerçekleştirilir.
67. Taşınmazın Devri ( 30. Madde Uygulaması)
Kamulaştırma Kanunu’nun 30. Maddesi uyarınca, daha önce kamulaştırılmış veya kamu adına tescilli taşınmazların devri gerçekleştirilir. Bu süreçte, taşınmazın devrine ilişkin bedel belirlenir ve taraflar arasında uzlaşma sağlanır.
68. Teknik ve Hukuki Süreci
Taşınmazın devri, teknik ve hukuki süreçlerin dikkatle yönetilmesini gerektirir. Bu süreçte, taşınmazın değeri belirlenir, taraflar arasında uzlaşma sağlanır ve devir işlemleri tamamlanır.
69. Trampa Yolu ile Taşınmazın Devri
Trampa, taşınmazların karşılıklı olarak değiştirilmesi anlamına gelir. Kamulaştırma sürecinde, taraflar arasında trampa yoluyla taşınmaz devri gerçekleştirilebilir. Bu süreçte, taşınmazların değeri belirlenir ve trampa işlemi tamamlanır.
70. İrtifak hakkı kurulması
İrtifak hakkı, taşınmazın belirli bir kısmı üzerinde sınırlı bir kullanım hakkı tanır. Enerji projelerinde, bu hak, taşınmazın belirli bir kısmının kamu yararına tahsis edilmesi için kullanılır.
71. Kamulaştırma Kanununca Yasaklı İşler, Suç ve Cezalar
Kamulaştırma Kanunu, kamulaştırma sürecinde yasaklanan işlemleri ve bu işlemler nedeniyle uygulanacak cezaları düzenler. Bu yasaklar, kamulaştırma sürecinin dürüst ve tarafsız bir şekilde yürütülmesini sağlamayı amaçlar.
72. Yasak İşler ve Eylemler
Kamulaştırma sürecinde, bilirkişilerin çıkar sağlaması, dava giderlerinin avukatlar tarafından üstlenilmesi ve benzeri yasak fiiller yasaktır. Bu yasaklar, kamulaştırma sürecinin adil ve şeffaf bir şekilde yürütülmesini sağlar.
73. Görevli Kişilerin Suçları
Kamulaştırma sürecinde görevli kişilerin suç işlemeleri durumunda, bu kişiler devlet memuru gibi cezalandırılır. Bu cezalar, kamulaştırma sürecinin kötüye kullanılmasını engellemeyi amaçlar.
74. Cezalar
Kamulaştırma sürecinde yasak fiilleri gerçekleştiren kişiler, kanun hükümlerine göre cezalandırılır. Bu cezalar, kamulaştırma sürecinin dürüst ve tarafsız bir şekilde yürütülmesini sağlar.
75. Mal Sahibinin Hakları:
Mal sahipleri, yasak fiiller nedeniyle avukatlara veya diğer kişilere verdikleri paraları bir yıl içinde geri alma hakkına sahiptirler. Bu hak, mal sahibinin yasal haklarını korumayı amaçlar.
76. Kamulaştırma Sonrası Tapu Kaydının İptali
Kamulaştırma işlemi tamamlandıktan sonra, taşınmaz için yeniden tapu tesisi yapılması durumunda, idare bu tapu kaydının iptalini talep edebilir. Bu talep, kamulaştırma işleminin kesinleşmesinden sonra mülkiyetin idareye geçmesini sağlamak amacıyla yapılır.
77. Eski Kamulaştırma Mahkeme Kararları Uygulamaları
Eski kamulaştırma kararlarına dayalı uygulamalar, yeni kamulaştırma sürecinde dikkate alınabilir. Bu süreçte, mahkeme kararlarına dayanılarak yapılan işlemler, taşınmaz maliklerinin haklarını korur.
78. Kamulaştırma Kanunu Ek Madde – 2
Kamulaştırma Kanunu’nun Ek Madde – 2’si, kamulaştırma sürecinde ortaya çıkan özel durumları düzenler. Bu madde, kamulaştırma sürecinde uygulanacak özel kuralları belirler.
79. Kamulaştırma Kanunu Ek Madde – 3
Kamulaştırma Kanunu’nun Ek Madde – 3’ü, kamulaştırma sürecinde taraflar arasında yapılacak uzlaşmaları düzenler. Bu madde, uzlaşma sürecinin adil ve tarafsız bir şekilde yürütülmesini sağlar.
80. Zeytinlik Alanlarında Taşınmaz Temini
Zeytinlik alanlarında taşınmaz temini, özel düzenlemelere tabidir. Bu süreçte, Tarım ve Orman Bakanlığı’nın görüşü alınarak taşınmaz temini gerçekleştirilir. Zeytinlik alanlarında yapılan kamulaştırmalarda, bu alanların tarımsal ve ekolojik önemine dikkat edilmelidir.
81. Tarım Arazilerinde Amaç Dışı Kullanım İzni
Tarım arazilerinde, enerji projeleri için amaç dışı kullanım izni alınması gereklidir. Bu izin, Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından verilir ve tarım arazilerinin korunması amacıyla sıkı kurallara tabidir.
82. Taşınmaz Temini Taahhütnamesi ve Teminatı
Enerji projeleri kapsamında yapılan kamulaştırmalarda, taşınmaz temini sürecinde yatırımcı firmadan taahhütname ve teminat istenir. Bu teminat, kamulaştırma sürecinde ortaya çıkabilecek sorunların çözümünü sağlamak amacıyla alınır.
Bu özet, yukarıdaki ana başlıklar ve içerikleri temel alarak, enerji sektöründe kamulaştırma sürecinin yasal çerçevesini ve uygulama esaslarını kapsamlı bir şekilde ele alır. Enerji projelerinde taşınmaz temini ve kamulaştırma süreçlerinin doğru ve etkili bir şekilde yürütülmesi, hem kamu yararının korunması hem de taşınmaz maliklerinin haklarının gözetilmesi açısından büyük önem taşır.
Enerji ve Kamulaştırma
Enerji ve Kamulaştırma: Sürdürülebilir Gelecek İçin Zorunlu Bir Adım
Dünya genelinde enerjiye olan ihtiyaç, hızla artmaya devam ederken, fosil yakıtların kullanımı ve bu yakıtların çevresel etkileri üzerine endişeler de giderek büyüyor. Fosil yakıtların tükenebilirliği, iklim değişikliği, hava kirliliği ve doğal kaynakların hızla azalması gibi küresel sorunlar, temiz ve sürdürülebilir enerji çözümlerine olan ihtiyacı daha da acil hale getiriyor. Bu bağlamda yenilenebilir enerji kaynakları, ekonomik ve çevresel sürdürülebilirlik için kritik bir öneme sahip. Güneş, rüzgar, hidroelektrik ve biyokütle gibi yenilenebilir enerji kaynakları, temiz enerji üretimini sağlarken aynı zamanda karbon ayak izimizi azaltma potansiyeline sahiptir.
Yenilenebilir Enerji Kaynaklarının Önemi
Yenilenebilir enerji kaynakları, sadece çevresel açıdan değil, aynı zamanda enerji güvenliği ve ekonomik kalkınma açısından da büyük bir önem taşır. Fosil yakıtlara olan bağımlılığı azaltmak, ülkelerin enerji arzını çeşitlendirmelerine ve dışa bağımlılıklarını azaltmalarına olanak tanır. Ayrıca, yenilenebilir enerji kaynaklarına yapılan yatırımlar, yerel istihdamı artırarak ekonomik büyümeyi destekler. Özellikle güneş ve rüzgar enerjisi gibi kaynaklar, son yıllarda hızla yaygınlaşmakta ve birçok ülkede enerji üretiminde önemli bir paya sahip olmaktadır.
Ancak, bu enerji kaynaklarının etkin bir şekilde kullanılabilmesi için uygun sahaların belirlenmesi ve bu sahaların enerji üretim kapasitesini maksimize edecek şekilde değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu süreçte, genellikle özel mülkiyete ait arazilerin kullanılması ihtiyacı ortaya çıkmakta ve bu da kamulaştırma süreçlerini gündeme getirmektedir.
Kamulaştırma Kavramı ve Hukuki Dayanağı
Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzel kişilerinin kamu yararı amacıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmazların mülkiyetini zorunlu olarak kamuya geçirmesini ifade eder. Türkiye’de kamulaştırma işlemleri, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde yürütülmektedir. Bu süreçte, kamulaştırma bedelinin adil ve şeffaf bir şekilde belirlenmesi ve mülk sahiplerine ödenmesi gerekmektedir. Kamulaştırma süreci, genellikle mahkeme kararlarıyla şekillenir ve bedelin tespiti için çeşitli uzman raporları dikkate alınır.
Yenilenebilir enerji projeleri kapsamında kamulaştırma işlemleri, özellikle büyük ölçekli projelerde zorunlu bir adım olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu tür projelerde, genellikle büyük arazilere ihtiyaç duyulur ve bu araziler çoğu zaman özel mülkiyete tabi olur. Bu durumda, kamulaştırma işlemleri devreye girer ve projenin hayata geçirilebilmesi için gerekli olan arazilerin kamu mülkiyetine geçirilmesi sağlanır.
EPDK’nın Kamulaştırma Sürecindeki Rolü
Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu (EPDK), enerji projeleri kapsamında kamulaştırma süreçlerinde önemli bir rol oynamaktadır. EPDK, enerji üretim tesisleri için gerekli olan arazilerin temini ve bu arazilerin kamulaştırılması sürecini düzenler ve denetler. 6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu ve ilgili yönetmeliklerle belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde, EPDK, enerji projeleri için kamulaştırma kararlarını alabilir ve bu kararların uygulanmasını sağlar.
Kamulaştırma süreci, birkaç aşamadan oluşur. İlk olarak, enerji projesi için gerekli olan arazi belirlenir ve bu arazinin kamu yararına kullanılması gerektiğine dair bir karar alınır. Bu karar doğrultusunda, ilgili mülkiyet hakları tespit edilir ve kamulaştırma bedelinin belirlenmesi için bir değerleme yapılır. EPDK, bu sürecin şeffaf ve adil bir şekilde yürütülmesini sağlar ve mülk sahiplerinin haklarının korunmasına büyük önem verir.
Sosyal ve Hukuki Boyutlar
Kamulaştırma sürecinin sadece hukuki prosedürlerle sınırlı olmadığı, aynı zamanda sosyal etkilerinin de dikkatle ele alınması gerektiği bir gerçektir. Yerel topluluklar üzerinde oluşturabileceği etkilerin minimize edilmesi, kamulaştırma sürecinin toplumsal kabulü açısından önemlidir. Yerel halkın bilgilendirilmesi, süreçlere katılımının sağlanması ve gerekli durumlarda yeniden yerleştirme politikalarının uygulanması, toplumsal huzurun korunmasına katkıda bulunur.
Hukuki açıdan, kamulaştırma sürecinin adil ve şeffaf bir şekilde yürütülmesi, mülk sahiplerinin haklarının korunması açısından önemlidir. Bu bağlamda, kamulaştırma bedelinin tespiti ve ödenmesi süreçlerinde, adil piyasa değerlerinin esas alınması gerekmektedir. Ayrıca, kamulaştırma sürecinde ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların çözümü için etkili mekanizmaların kurulması da önem taşır.
Sonuç
Güneş ve rüzgar enerjisi gibi yenilenebilir enerji projelerinin başarısı, büyük ölçüde uygun sahaların belirlenmesi ve bu sahaların kamulaştırılması sürecine bağlıdır. Kamulaştırma, sürdürülebilir enerji arzının sağlanması ve çevresel hedeflerin gerçekleştirilmesi için kritik bir adımdır. Ancak bu süreçte, hukuki ve sosyal boyutların dikkatle ele alınması, hem projelerin başarısı hem de toplumsal kabul açısından büyük önem taşır. Kamulaştırma süreçlerinde karşılaşılan zorlukların aşılması ve yenilenebilir enerji projelerinin etkin bir şekilde hayata geçirilmesi, gelecekte daha temiz ve sürdürülebilir bir dünya için atılmış önemli adımlar olacaktır.
Enerji Santralleri ve Taşınmaz Edinimi
Taşınmaz Edinimi ve Enerji Sektöründe Kamulaştırma Süreçleri
Enerji santrallerinin kurulumu ve bu santrallere erişimi sağlayan altyapının planlanması, enerji sektöründe karşılaşılan en önemli zorluklardan biri olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu süreçte en kritik meselelerden biri, gerekli taşınmazların edinimi ve bu taşınmazlar üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesidir. Türkiye’de bu işlemler, Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu (EPDK) tarafından yürütülmekte ve bu süreçte taşınmazın Maliye Hazinesi adına tescili veya tahsisi sağlanmaktadır. Ancak, taşınmaz edinimi sürecinde, özellikle şahıslar ve özel hukuk tüzel kişileri ile yaşanan sorunlar, sürecin karmaşıklığını artırmakta ve çoğu zaman uzlaşmazlıklarla sonuçlanabilmektedir. Bu tür durumların en etkin çözümü ise 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde yürütülen kamulaştırma süreçleridir.
Taşınmaz Kavramı ve Hukuki Dayanağı
Taşınmaz, hukuki bir terim olarak, yer değiştirme özelliği olmayan ve bulunduğu yere sabit olan mülkleri ifade eder. Bu terim genellikle gayrimenkul ile eş anlamlı olarak kullanılır. Taşınmazlar, mülkiyet hukukunun temel unsurlarından biridir ve bu mülkler üzerinde sahip olunan mülkiyet hakları, çeşitli sorumluluklar ve yükümlülükler doğurur. Taşınmazlar arasında arsalar, araziler, konutlar, ticari binalar, depolar ve ormanlar gibi örnekler yer alır.
Hukuki anlamda taşınmaz mülkiyeti, mülk sahibine mülkü kullanma, kiraya verme, satma gibi haklar sunarken; aynı zamanda vergi ödeme, komşuluk haklarına saygı gösterme gibi sorumluluklar da yükler. Taşınmaz mülkiyetinin tescili, resmi tapu sicil kayıtlarına yapılır ve bu kayıtlar, taşınmazın mülkiyet durumu, üzerindeki haklar ve yükümlülükler hakkında detaylı bilgi sağlar. Tapu kaydı, taşınmaz mülkiyetinin yasal olarak tanınmasını ve korunmasını sağlar.
EPDK ve Kamulaştırma Süreci
Türkiye’de enerji sektörünün düzenlenmesi ve denetlenmesinden sorumlu olan EPDK, enerji altyapısının geliştirilmesi amacıyla birçok kamulaştırma projesi yürütmektedir. Bu projeler, özellikle yenilenebilir enerji kaynaklarının entegrasyonu ve enerji arz güvenliğinin sağlanması amacıyla kritik bir öneme sahiptir. Güneş ve rüzgar enerjisi gibi yenilenebilir enerji kaynaklarına yönelik yatırımların artırılması, Türkiye’nin enerji bağımsızlığına katkıda bulunurken, aynı zamanda iklim değişikliği ile mücadelede de önemli bir rol oynar.
Enerji santrallerinin kurulumu, iletim ve dağıtım hatlarının genişletilmesi ve modernizasyonu gibi projeler, genellikle büyük arazilere ihtiyaç duyar. Bu arazilerin çoğu zaman özel mülkiyete tabi olması, kamulaştırma süreçlerini zorunlu hale getirir. Kamulaştırma, kamu yararı ilkesine dayanarak özel mülkiyette bulunan taşınmazların devlet veya kamu tüzel kişilikleri tarafından zorunlu olarak satın alınması veya el konulmasını içerir. Bu süreçte taşınmaz sahiplerine adil bir bedel ödenmesi ve mülkiyet haklarının korunması, temel prensipler arasında yer alır.
Kamulaştırma Sürecinin Aşamaları
Kamulaştırma süreci, belirli yasal çerçeveler ve prosedürler dahilinde gerçekleştirilir. İlk aşamada, kamulaştırma ihtiyacının belirlenmesi ve kamu yararı kararının alınması gerekmektedir. Kamu yararı kararı, ilgili enerji projesinin kamu yararına olduğunun ve gerçekleştirilmesinin zorunlu olduğunun kanıtlanmasıyla alınır. Bu karar, genellikle ilgili kurumların ve EPDK’nın koordinasyonu ile alınır.
Ardından, kamulaştırılacak taşınmazların tespiti ve değerleme işlemleri yapılır. Değerleme süreci, taşınmazın piyasa değeri üzerinden adil bir şekilde gerçekleştirilir ve mülk sahibine ödenmesi gereken bedel belirlenir. EPDK, bu süreçte mülk sahipleri ile görüşerek uzlaşma sağlamaya çalışır. Eğer uzlaşma sağlanamazsa, kamulaştırma davası açılarak mahkeme kararı ile süreç tamamlanır. Mahkeme, kamulaştırma bedelinin adil olup olmadığını değerlendirir ve gerekirse yeniden değerleme yapılmasını sağlar.
Taşınmaz Edinimi ve Sosyal Etkiler
Kamulaştırma sürecinin sadece hukuki prosedürlerle sınırlı olmadığı, aynı zamanda sosyal etkilerinin de dikkatle ele alınması gerektiği unutulmamalıdır. Yerel topluluklar üzerinde oluşturabileceği etkilerin minimize edilmesi, kamulaştırma sürecinin toplumsal kabulü açısından önemlidir. Bu nedenle, yerel halkın bilgilendirilmesi, süreçlere katılımının sağlanması ve gerekli durumlarda yeniden yerleştirme politikalarının uygulanması, toplumsal huzurun korunmasına katkıda bulunur.
Kamulaştırma sürecinin başarısı, büyük ölçüde sürecin şeffaf ve adil bir şekilde yürütülmesine bağlıdır. Mülk sahiplerinin haklarının korunması, kamulaştırma bedelinin adil bir şekilde belirlenmesi ve sürecin hukuka uygun olarak tamamlanması, bu tür projelerin toplumsal kabulünü artırır.
Sonuç
Enerji projelerinin hayata geçirilmesi ve bu projeler için gerekli taşınmazların edinimi, sürdürülebilir enerji hedeflerine ulaşmak için zorunlu bir adımdır. Ancak, bu süreçte yaşanan hukuki ve sosyal zorluklar, taşınmaz mülkiyetinin korunması ve kamulaştırma süreçlerinin şeffaf bir şekilde yürütülmesiyle aşılabilir. EPDK’nın enerji projeleri için yürüttüğü kamulaştırma süreçleri, Türkiye’nin enerji altyapısını modernize etmek ve yenilenebilir enerji kaynaklarını artırmak için kritik bir rol oynamaktadır. Bu süreçlerde adil ve hakkaniyetli uygulamaların gerçekleştirilmesi, hem projelerin başarısı hem de toplumsal kabul açısından büyük önem taşır.
Kamulaştırma Kavramı
Kamulaştırma Kavramı, Amacı ve Kapsamı
Kamulaştırma, devlet veya kamu tüzel kişiliklerinin, kamu yararını gözeterek özel mülkiyette bulunan taşınmazları zorunlu olarak satın alması veya el koyması sürecidir. Bu süreç, kamu hizmetlerinin veya kamu yararına fayda sağlayabilecek projelerin gerçekleştirilmesi için gerekli olan alanların elde edilmesi amacıyla uygulanır. Kamulaştırma süreci, özel mülkiyet haklarının kısıtlanmasını gerektirdiği için hukuki bir çerçeve içerisinde yürütülmesi ve mülk sahiplerine adil bir bedel ödenmesi esastır. Türkiye’de kamulaştırma işlemleri, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu başta olmak üzere ilgili mevzuatlar çerçevesinde gerçekleştirilir.
Kamulaştırmanın Amacı
Kamulaştırmanın temel amacı, kamu yararına hizmet edecek projeler için gerekli olan taşınmazların elde edilmesidir. Bu projeler genellikle altyapı geliştirme, ulaşım ağları, enerji üretim tesisleri, sağlık ve eğitim tesisleri gibi geniş toplum kesimlerine fayda sağlayacak projelerdir. Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzel kişiliklerinin bu tür projeleri gerçekleştirebilmesi için kritik bir araçtır. Bu süreçte, özel mülkiyetteki taşınmazların kamunun kullanımına sunulması sağlanırken, mülk sahiplerinin haklarının korunması da büyük bir önem taşır.
Kamulaştırma, yalnızca bir taşınmazın tamamının veya bir kısmının satın alınması süreci olarak düşünülmemelidir. Aynı zamanda, taşınmaz üzerindeki yapı ve müştemilatların (ek yapıların) da dikkate alınması gerekir. Ayrıca, kamulaştırma sonrası taşınmazın geri kalan kısmının mülk sahibinin kullanımına uygun olmaması durumunda, bu alanın da kamulaştırmaya dahil edilmesi gerekebilir. Bu durum, kamulaştırmanın sadece fiziksel alanın değil, aynı zamanda mülk sahibinin taşınmaz üzerindeki kullanım değerinin korunması amacını taşıdığını gösterir.
Kamulaştırmanın Hukuki Dayanağı
Kamulaştırma işlemleri, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası ve Kamulaştırma Kanunu’nda belirtilen esaslara dayanmaktadır. Anayasa’nın 35. maddesi, mülkiyet hakkını güvence altına alırken, bu hakkın yalnızca kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabileceğini belirtir. Anayasa’nın 46. maddesi ise, devletin ve kamu tüzel kişiliklerinin kamu yararının gerektirdiği durumlarda, özel mülkiyette bulunan taşınmazları kamulaştırma yetkisini düzenler. Ancak bu yetkinin kullanılması, mülk sahibine gerçek karşılığının peşin olarak ödenmesi koşuluna bağlıdır.
Kamulaştırma sürecinde, taşınmazın kamu yararına olan bir projede kullanılacağı kanıtlanmalı ve bu amacın gerçekleştirilmesi için taşınmaza gerçekten ihtiyaç olduğu gösterilmelidir. Kamu yararına olmayan veya kamulaştırma amacı dışında kalan durumlar, kamulaştırma yetkisinin kötüye kullanılması anlamına gelir ve hukuka aykırı olarak değerlendirilir.
Kamulaştırma Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Kamulaştırma, genellikle büyük ölçekli projelerin gerçekleşmesinde en kritik aşamalardan biridir. Özellikle altyapı projelerinde, kamulaştırma süreci doğru bir şekilde planlanmadığında, projelerin hayata geçirilme süresi uzayabilir ve maliyetler artabilir. Bu nedenle, kamulaştırma süreçlerinde yetkin birimlerin oluşturulması ve uzman görüşlerinin alınması önemlidir. Kamulaştırma maliyetlerinin proje bütçesi üzerinde ciddi etkiler yaratabileceği göz önünde bulundurulmalıdır.
Kamulaştırma işlemlerinin doğru bir şekilde yürütülmesi, projenin başarısı ve toplumsal kabulü açısından hayati önem taşır. Mülk sahipleri ile yapılacak görüşmelerde uzlaşma sağlanması, sürecin daha hızlı ve sorunsuz ilerlemesini sağlar. Anlaşma sağlanamaması durumunda, kamulaştırma davası açılarak mahkeme kararı ile süreç tamamlanır. Mahkemeler, kamulaştırma bedelinin adil olup olmadığını değerlendirir ve gerektiğinde yeniden değerleme yapılmasını sağlar.
Kamulaştırmanın Sosyal ve Ekonomik Boyutları
Kamulaştırma, sadece hukuki bir süreç olmanın ötesinde, aynı zamanda önemli sosyal ve ekonomik etkileri olan bir süreçtir. Kamulaştırılan taşınmazların sahipleri için bu süreç, yerinden edilme veya mülklerini kaybetme anlamına gelir. Bu nedenle, kamulaştırma sürecinin sosyal etkilerinin en aza indirilmesi, mülk sahiplerinin haklarının korunması ve yeniden yerleştirme gibi destek mekanizmalarının devreye sokulması gereklidir. Ayrıca, kamulaştırmanın ekonomik boyutu da göz ardı edilmemelidir. Kamulaştırma maliyetleri, projenin toplam maliyetini ciddi şekilde etkileyebilir ve bu nedenle, kamulaştırma maliyetlerinin doğru bir şekilde hesaplanması ve bütçelenmesi önemlidir.
Sonuç
Kamulaştırma, kamu yararını gözeterek özel mülkiyette bulunan taşınmazların kamu hizmetleri veya kamu yararına olan projeler için kullanılmasını sağlamak amacıyla uygulanan bir süreçtir. Bu süreç, mülkiyet hakkının sınırlandırılmasını gerektirdiği için hukuki bir çerçeveye oturtulmuş ve mülk sahiplerinin haklarının korunması için çeşitli yasal güvenceler sağlanmıştır. Kamulaştırma süreci, hem proje başarısı hem de toplumsal kabul açısından kritik bir öneme sahiptir. Bu nedenle, süreç boyunca adil, şeffaf ve hakkaniyetli uygulamaların gerçekleştirilmesi, kamu yararına olan projelerin hayata geçirilmesini kolaylaştıracak ve toplumsal barışı sağlayacaktır.
Kamulaştırmanın Şartları
Kamulaştırma: Hukuki Dayanak, Şartlar ve Kapsam
Kamulaştırma, devlet veya kamu tüzel kişiliklerinin kamu yararını gözeterek özel mülkiyette bulunan taşınmazları zorunlu olarak satın alması veya el koyması sürecidir. Bu işlem, kamu hizmetlerinin gerçekleştirilmesi veya kamu yararına projelerin hayata geçirilmesi için gerekli olan taşınmazların temin edilmesini sağlar. Ancak kamulaştırma, sadece belirli şartlar altında ve kanunla öngörülen usullere uygun olarak yapılabilir. Bu şartlar yerine getirilmeden yapılan kamulaştırmalar, yargı organları tarafından durdurulabilir, değiştirilebilir veya iptal edilebilir.
Kamulaştırma İçin Gerekli Şartlar
Kamulaştırmanın hukuka uygun olarak gerçekleştirilebilmesi için bazı temel şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 3. maddesi ve ilgili mevzuatlar incelendiğinde, kamulaştırma yapılabilmesi için şu şartların sağlanması zorunludur:
Yetkili İdare Tarafından Yapılmalı: Kamulaştırma işlemleri, sadece bu konuda yetkilendirilmiş kamu kurumları tarafından yapılabilir. Bu kurumlar arasında Karayolları Genel Müdürlüğü (KGM), Devlet Su İşleri (DSİ), Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu (EPDK) gibi kurumlar yer alır. Yetkisiz bir idare tarafından yapılan kamulaştırma işlemleri hukuka aykırı sayılır ve geçersizdir.
Kamu Yararına Dayanmalı: Kamulaştırma, mutlaka kamu yararı amacı taşımalıdır. Örneğin, yol yapımı, baraj inşası, enerji santrali kurulumu gibi kamu hizmetlerine yönelik projeler için yapılabilir. Kamu yararı amacı taşımayan bir kamulaştırma işlemi yargı tarafından iptal edilebilir.
Kanunda Öngörülen Esaslara Uygun Yapılmalı: Kamulaştırma süreci, Kamulaştırma Kanunu’nda belirtilen usul ve esaslara göre yürütülmelidir. Bu süreçte, mülk sahiplerinin haklarının korunması ve kamulaştırma bedelinin adil bir şekilde belirlenmesi esas alınır.
Yeterli Ödenek Temin Edilmeli: Kamulaştırma yapılmadan önce, bu işlem için yeterli ödeneğin temin edilmesi gerekmektedir. Kamulaştırma bedelinin ödenebilmesi için gerekli mali kaynakların sağlanması şarttır.
Kamulaştırılacak Taşınmazın Özel Mülkiyete Ait Olması: Kamulaştırılacak taşınmazın, özel mülkiyette veya özel hukuk tüzel kişiliğine ait olması gerekmektedir. Kamu malı olan taşınmazlar ise kamulaştırmaya konu olamaz.
Kamulaştırılacak Şeyin Taşınmaz Olması: Kamulaştırmaya konu olan şey mutlaka taşınmaz bir mülk olmalıdır. Taşınmaz olmayan, yani taşınabilir eşyalar kamulaştırmaya konu olamaz. Örneğin, bir arsa üzerindeki ev kamulaştırılabilir ve bedeli ödenir, ancak evde bulunan mobilyalar kamulaştırmaya dahil edilmez.
Kamulaştırmaya Konu Olmayan Şeyler
Kamulaştırma işlemi, sadece taşınmazlar, irtifak hakları ve kaynaklar gibi unsurları kapsar. Taşınabilir malların kamulaştırılması mümkün değildir. Taşınabilir eşyaların idare tarafından elde edilmesi ise “istimval” olarak adlandırılan ayrı bir işlemle yapılır. İstimval, savaş, seferberlik veya olağanüstü hallerde taşınabilir malların kamu yararı amacıyla zorla alınmasıdır. Kamulaştırma sürecinde taşınabilir eşyalar, taşınmazdan çıkarıldığında nakil bedeli, eşyanın niteliğine göre idare tarafından karşılanabilir.
Kamulaştırma Kanunu’na göre, şu şeyler kamulaştırmaya konu olamaz:
- Mera, Yaylak ve Kışlaklar: Bu alanlar kamunun ortak kullanımında olduğu için kamulaştırmaya tabi değildir.
- Ormanlık Alanlar: Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ormanlık alanlar kamulaştırılamaz.
- Kamu Malları: Parklar, yollar, dereler, okullar, camiler gibi kamuya ait mallar kamulaştırmaya konu olamaz.
- Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerler: Dağlar, tepeler, dere yatakları, çalılık, kayalık gibi tescil harici yerler de kamulaştırılamaz.
- Özel Kanunlarla Korunan Alanlar: Tarihi eserler, doğal sit alanları gibi özel koruma altındaki yerler kamulaştırmaya dahil edilemez.
- Daha Önce Kamulaştırılmış Taşınmazlar: Başka bir kurum veya tüzel kişi tarafından daha önce kamulaştırılmış taşınmazlar tekrar kamulaştırılamaz. Bu taşınmazların edinimi, tahsis, irtifak hakkı kurulması veya Kamulaştırma Kanunu’nun 30. maddesine göre devir yoluyla gerçekleşir.
Sonuç
Kamulaştırma, devletin kamu yararını gözeterek özel mülkiyetteki taşınmazları elde etmesi sürecidir. Ancak bu süreç, belirli hukuki çerçeveler ve şartlar dahilinde gerçekleştirilmelidir. Kamu yararı taşımayan veya kanuna aykırı bir şekilde yapılan kamulaştırma işlemleri, yargı organları tarafından durdurulabilir, iptal edilebilir. Kamulaştırma sürecinde temel şartların yerine getirilmesi, mülk sahiplerinin haklarının korunması ve kamulaştırma bedelinin adil bir şekilde belirlenmesi, hukukun ve adaletin gereğidir.
Kamulaştırmada İrtifak Hakkı Kurulması
İrtifak Hakkı Kurulması: Kamulaştırma Alternatifi ve Hukuki Çerçeve
Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzel kişiliklerinin kamu yararına projeler için özel mülkiyette bulunan taşınmazları zorunlu olarak edinmesini içerirken, irtifak hakkı kurulması, taşınmazın mülkiyetinin devredilmeden, belirli bir kamu hizmeti için kullanılmasına izin veren bir hukuki mekanizmadır. Kamulaştırma Kanunu’nun 4. maddesi, irtifak hakkı tesisinin, taşınmaz malın mülkiyetinin tamamen alınması yerine, belirli bir kesim, yükseklik, derinlik veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla yapılabileceğini düzenler. Bu yöntem, taşınmaz sahibinin mülkiyet hakkını tamamen ortadan kaldırmadan, kamu yararı için gerekli olan yapıların inşa edilmesine imkan tanır.
İrtifak Hakkı ve Uygulama Alanları
İrtifak hakkı, taşınmazın belirli bir kısmının kamu hizmetleri veya altyapı projeleri için kullanılması gerektiğinde devreye girer. Bu hak, genellikle enerji iletim hatları, su boru hatları, doğalgaz hatları gibi altyapı tesislerinin geçeceği alanlarda uygulanır. Taşınmazın mülkiyeti sahibinde kalmakla birlikte, irtifak hakkı kapsamında, bu alan üzerinde belirli bir kullanım hakkı kamusal bir amaca tahsis edilir. Tapu siciline işlenen bu hak, taşınmazın gelecekteki kullanımını da etkiler ve taşınmazın sahibinin bu hakkı dikkate alarak mülkiyetinde değişiklik yapmasını gerektirir.
Örneğin, bir enerji nakil hattı projesi kapsamında, taşınmazın bir kısmı direk yerlerinin kurulması için kamulaştırılabilirken, geri kalan kısmı üzerinden elektrik iletim hattı geçirilecekse, burada irtifak hakkı kurulabilir. Bu sayede, taşınmazın tamamının kamulaştırılması yerine, yalnızca gerekli olan kısmında kullanım hakkı elde edilir ve mülkiyet hakkı sahibinde kalır.
İrtifak Hakkının Hukuki ve Ekonomik Etkileri
Kamulaştırma sürecine benzer şekilde, irtifak hakkı kurulurken de taşınmaz sahibinin haklarının korunması esastır. İrtifak hakkı kurulması durumunda, mülkiyet hakkı tümüyle ortadan kalkmaz, ancak taşınmazın kullanım değeri azalır. Bu nedenle, irtifak hakkının sınırları net bir şekilde belirlenmeli ve bu süreç şeffaf bir şekilde yürütülmelidir. İrtifak hakkı tesisinin mülkiyet üzerinde yaratacağı değer kaybı, taşınmazın türüne ve kullanım amacına göre %35 ile %50 arasında değişebilir. Değer kaybı %50’yi aşarsa, taşınmaz sahibine mülkiyetin tamamının kamulaştırılması teklifi yapılabilir.
İrtifak hakkı bedeli, taşınmazın tamamında oluşacak değer düşüklüğüne göre belirlenir. Bu bedel, genellikle taşınmazın irtifak hakkı öncesi ve sonrası net gelir farkı (rant farkı) üzerinden hesaplanır. Örneğin, elektrik iletim hatlarının geçtiği alanlarda, irtifak hakkı bedeli, tam kamulaştırma bedelinin %30-35’i seviyesinde olabilir. Taşınmazın değeri, tam kamulaştırma yöntemlerinde kullanılan değerleme teknikleriyle belirlenir ve bu değerleme sürecinde, uğranılan zarar net gelir yöntemi veya emsal bedele göre hesaplanır.
İrtifak Hakkı Tesisi Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
İrtifak hakkı kurulurken, kamulaştırma sürecinde olduğu gibi taşınmazın sahibiyle anlaşma yoluna gidilmelidir. Mal sahibine itiraz hakkı tanınmalı ve süreç boyunca adil ve şeffaf bir değerleme yapılmalıdır. Ayrıca, irtifak hakkı nedeniyle taşınmazda meydana gelecek zararlar da dikkate alınmalıdır. Taşınmaz üzerindeki yapı ve ağaçlar gibi mütemmim cüzlerin (bütünleyici parçaların) değeri de irtifak hakkı bedeline eklenmelidir.
İrtifak hakkı tesisinin, geçici veya sürekli olması, taşınmazın değer kaybı oranını etkileyebilir. Geçici irtifak haklarında, belirli bir süre sonunda taşınmaz eski haline dönebilirken, sürekli irtifak haklarında taşınmazın değeri kalıcı olarak düşebilir. Bu nedenle, irtifak hakkı bedelinin belirlenmesinde bilimsel yöntemlerle ve somut verilerle yapılan değerlendirmeler esas alınmalıdır. Ayrıca, irtifak hakkı kurulurken yapılabilecek arazi ıslahı yatırımları ve işletme binalarının tahribi gibi masraflar da dikkate alınmalıdır.
Sonuç
İrtifak hakkı kurulması, kamulaştırmaya alternatif olarak geliştirilen, taşınmaz mülkiyetinin devredilmeden kamu hizmetleri için kullanılmasını sağlayan bir hukuki mekanizmadır. Bu yöntem, özellikle altyapı projelerinde, taşınmazın tamamının kamulaştırılmasına gerek duyulmadığında tercih edilir. Ancak, bu sürecin adil ve şeffaf bir şekilde yürütülmesi, taşınmaz sahibinin haklarının korunması ve bedelin doğru bir şekilde hesaplanması büyük önem taşır. İrtifak hakkının sınırları net bir şekilde belirlenmeli ve taşınmazın değer kaybı titiz bir şekilde hesaplanmalıdır. Böylece, irtifak hakkı kurulması hem kamu yararını sağlarken hem de mal sahibinin mülkiyet haklarını koruyan dengeli bir çözüm sunar.
Elektrik Piyasası ve Kamulaştırma Süreci
Elektrik Piyasasında Kamulaştırma Süreci: Hukuki Çerçeve ve Uygulamalar
Elektrik piyasasında kamulaştırma süreci, enerji üretim ve dağıtım faaliyetlerinin sürdürülebilmesi için kritik bir rol oynar. Bu süreç, özellikle özel mülkiyetteki taşınmazların kamunun yararına projelere tahsis edilmesi gerektiğinde devreye girer. Elektrik Piyasası Kanunu’nun 19. maddesi, bu sürecin temel hukuki dayanağını oluşturur ve Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu (EPDK) tarafından yürütülen kamulaştırma işlemlerine rehberlik eder.
Elektrik Piyasası Kanunu ve Kamulaştırma Süreci
Elektrik Piyasası Kanunu’nun 19. maddesi, elektrik piyasasında üretim ve dağıtım faaliyetlerine ilişkin taşınmaz temini işlemlerini düzenler. Bu madde, kamulaştırma sürecinde izlenmesi gereken adımları ve uyulması gereken hukuki çerçeveyi belirler. Kanunun ilgili maddesine göre, elektrik piyasasında faaliyet gösteren önlisans veya lisans sahibi özel hukuk tüzel kişileri, faaliyetlerine ilişkin taşınmaz temini için EPDK’ya başvuruda bulunabilirler.
Kamulaştırma sürecinin temel unsurları şunlardır:
Yetkili İdare ve Kamu Yararının Gözetilmesi: Kamulaştırma işlemleri, sadece EPDK gibi yetkili idareler tarafından yürütülebilir ve bu işlemler mutlaka kamu yararı amacı taşımalıdır. Kanunun bu maddesi, EPDK tarafından verilen kamulaştırma kararlarının kamu yararı kararı yerine geçtiğini ve başka bir makamın onayına ihtiyaç duymadığını belirtir.
Taşınmazın Temini ve Mülkiyet Tescili: Kamulaştırma veya devir yoluyla elde edilen taşınmazların mülkiyeti, üretim tesislerinin mülkiyetine sahip olan kamu kurumları veya Hazine adına tescil edilir. Lisans sahibi özel hukuk tüzel kişilerine bu taşınmazlar üzerinde lisans süresiyle sınırlı olmak üzere bedelsiz irtifak hakkı tesis edilir.
Kamulaştırma Bedelleri ve Giderler: Kamulaştırma, devir, irtifak hakkı tesisi gibi işlemlere ilişkin tüm bedeller ve bu işlemlerden kaynaklanan diğer giderler, önlisans veya lisans sahibi özel hukuk tüzel kişileri tarafından karşılanır. Bu bedeller, tarifeler yoluyla geri alınabilir.
Önlisans veya Lisansın Sona Ermesi Durumu: Önlisans sahibinin lisans alamaması veya lisansın iptali durumunda, daha önce ödenmiş kamulaştırma bedelleri, başka bir lisans sahibine kullanım hakkı verilmesi durumunda geri ödenir.
Dağıtım Faaliyetlerine İlişkin Kamulaştırma: Elektrik piyasasında dağıtım faaliyetlerinde de benzer süreçler geçerlidir. Dağıtım faaliyetleri için gerekli taşınmazların temini TEDAŞ tarafından yürütülür ve elde edilen taşınmazlar TEDAŞ adına tescil edilir.
Kamulaştırma Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Kamulaştırma süreci, hukuki açıdan titizlikle yürütülmesi gereken bir süreçtir. Bu süreçte EPDK’nın kamu yararını gözetmesi ve ilgili mevzuata uygun hareket etmesi esastır. Kamulaştırma kararlarının şeffaf ve adil bir şekilde alınması, mülk sahiplerinin haklarının korunması açısından büyük önem taşır. Ayrıca, irtifak hakkı gibi mülkiyetin devrini içermeyen işlemler sırasında, taşınmazın kullanım değerinin doğru hesaplanması ve oluşabilecek zararların tazmin edilmesi gerekmektedir.
Kamulaştırma bedelinin hesaplanmasında, taşınmazın tam değeri, üzerinde yapılacak yapıların etkisi ve kullanım haklarının sınırlanması gibi faktörler dikkate alınmalıdır. Değer düşüklüğü oranı, taşınmazın cinsine ve niteliğine göre %35 ile %50 arasında değişebilir ve bu oran %50’yi aşarsa, taşınmazın tamamının kamulaştırılması gerekebilir.
Elektrik Piyasasında Taşınmaz Temini İçin Gerekli Faaliyetler
Elektrik Piyasası Kanunu kapsamında taşınmaz temini yapılabilecek faaliyetler şunlardır:
- Üretim Faaliyetleri: Elektrik piyasasında üretim faaliyetinde bulunan önlisans veya lisans sahibi tüzel kişilerin, üretim tesisleri için gerekli taşınmazların temini.
- Dağıtım Faaliyetleri: Dağıtım lisansı sahibi özel hukuk tüzel kişilerin, dağıtım faaliyetleri için ihtiyaç duyduğu taşınmazların temini.
- Özelleştirme Sonrası Yeni Tesisler: Özelleştirme sonrasında yapılan yeni dağıtım tesisleri için gerekli taşınmaz temini işlemleri.
Bu faaliyetler kapsamında yapılan taşınmaz temini işlemleri, kamulaştırma, devir, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve kiralama gibi hukuki araçlarla gerçekleştirilir. Bu işlemler sırasında doğacak maliyetler, ilgili tüzel kişiler tarafından karşılanır ve işlemler mevzuata uygun olarak tamamlanır.
Sonuç
Elektrik piyasasında kamulaştırma süreci, enerji üretim ve dağıtım faaliyetlerinin kesintisiz ve etkin bir şekilde yürütülmesi için kritik bir öneme sahiptir. Elektrik Piyasası Kanunu’nun 19. maddesi, bu sürecin yasal zeminini oluşturarak, kamulaştırma işlemlerinin nasıl yürütüleceğine dair detaylı hükümler sunar. Kamulaştırma sürecinde EPDK’nın kamu yararını gözeterek hareket etmesi, mülk sahiplerinin haklarını koruyarak adil ve şeffaf bir süreç yönetmesi, enerji projelerinin başarıyla hayata geçirilmesini sağlar. Bu süreçte atılacak doğru adımlar, hem hukuki hem de sosyal açıdan dengeyi koruyarak, kamu hizmetlerinin gelişimini destekler.
EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği
EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği: Amaç, Kapsam ve Süreçler
Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu (EPDK) tarafından yürütülen taşınmaz temini süreçlerine ilişkin usul ve esaslar, 02.11.2021 tarihli ve 31647 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu Tarafından Yürütülen Taşınmaz Temini İşlemleri Hakkında Yönetmelik” ile belirlenmiştir. Bu yönetmelik, elektrik, doğal gaz ve petrol piyasalarında gerçekleştirilecek taşınmaz temini işlemlerinin nasıl yürütüleceğini ve bu süreçte ilgili tarafların görev, yetki ve sorumluluklarını düzenler.
Yönetmeliğin Amacı ve Kapsamı
Yönetmeliğin amacı, EPDK tarafından elektrik, doğal gaz ve petrol piyasalarında yürütülecek taşınmaz temini uygulamalarına ilişkin usul ve esasları belirlemektir. Bu kapsamda, önlisans veya lisans sahibi tüzel kişilerin taşınmaz temininden doğan hak ve yükümlülükleri de bu yönetmelikte ayrıntılı bir şekilde ele alınmıştır.
Yönetmelik, aşağıdaki kanunlar çerçevesinde EPDK tarafından yapılacak taşınmaz temini işlemlerini kapsar:
- Doğal Gaz Piyasası Kanunu
- Petrol Piyasası Kanunu
- Elektrik Piyasası Kanunu
Bu çerçevede, taşınmaz temini ile ilgili işlemler, EPDK’nın yetki ve sorumluluk alanına giren konularda, enerji piyasalarının etkin bir şekilde düzenlenmesi ve denetlenmesi amacıyla yürütülür.
Başvuru Usulü
Taşınmaz temini işlemleri, önlisans veya lisans sahibi tüzel kişiler tarafından EPDK’ya yapılacak başvurularla başlatılır. Bu başvurular, elektronik ortamda veya yazılı olarak Kuruma iletilir. Başvuruların nasıl yapılacağı ve başvuruda sunulması gereken bilgi ve belgeler, EPDK’nın resmi internet sitesinde ilan edilir ve bu süreçler şeffaf bir şekilde yürütülür.
Yönetmeliğin Hukuki Dayanağı
Bu yönetmelik, Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu’nun Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun ile Elektrik Piyasası Kanunu’nun ilgili maddelerine dayanılarak hazırlanmıştır. Yönetmelik, EPDK’nın taşınmaz temini işlemlerini yürütürken uyacağı kuralları ve izleyeceği prosedürleri belirler.
Taşınmaz Temini Sürecinin Esasları
EPDK tarafından yürütülen taşınmaz temini süreçleri, özellikle kamu yararı gözetilerek yapılır ve bu süreçlerde kamulaştırma, irtifak hakkı tesisi, devir, kullanma izni ve kiralama gibi işlemler gerçekleştirilir. Bu işlemler, taşınmaz teminine ihtiyaç duyulan enerji projelerinin hayata geçirilmesi için gerekli olan alanların elde edilmesini sağlar.
Kamulaştırma işlemlerinde, önlisans veya lisans sahibi tüzel kişiler tarafından gerekli ödemeler yapılır ve bu ödemeler, tarifeler yoluyla geri alınabilir. İlgili taşınmazların mülkiyeti, kamu yararına faaliyet gösterecek kurum veya kuruluşlar adına tescil edilir.
Geçiş Süreçleri ve Hüküm Bulunmayan Haller
Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce başlayan ve devam eden taşınmaz temini işlemleri, ilgili kurumlar tarafından tamamlanır. Bu yönetmelikte hüküm bulunmayan hallerde, ilgili diğer mevzuat hükümleri uygulanır. Yönetmeliğin yayım tarihi itibariyle yürürlüğe girmesi, mevcut işlemlerin bu yeni düzenlemelere uygun olarak sonuçlandırılmasını gerektirir.
Sonuç
EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği, elektrik, doğal gaz ve petrol piyasalarında taşınmaz temini süreçlerinin etkin ve hukuka uygun bir şekilde yürütülmesini sağlar. Bu yönetmelik, EPDK’nın yetki ve sorumlulukları ile önlisans/lisans sahibi tüzel kişilerin taşınmaz temininden doğan hak ve yükümlülüklerini net bir şekilde tanımlar. Yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar, enerji projelerinin hayata geçirilmesi sırasında kamu yararını korurken, süreçlerin şeffaf ve adil bir şekilde yürütülmesini garanti eder.
Kamu Yararı ve Kamulaştırma Kararı
Kamu Yararı Kararı ve Kamulaştırma Kararı: EPDK Süreçleri ve Uygulamalar
Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu (EPDK), Türkiye’de enerji piyasalarının düzenlenmesi, denetlenmesi ve sürdürülebilir enerji arzının sağlanması amacıyla önemli roller üstlenir. Bu çerçevede, EPDK’nın yürüttüğü kamulaştırma işlemleri, enerji projelerinin hayata geçirilmesi için kritik bir öneme sahiptir. Kamulaştırma sürecinin yasal dayanakları, kamu yararı ilkesiyle şekillendirilmiş olup, EPDK’nın aldığı kararlar bu ilkeyi temel alır. Özellikle Elektrik Piyasası Kanunu ve ilgili yönetmelikler, kamulaştırma süreçlerinin nasıl yürütüleceğine dair detaylı hükümler içerir.
Kamu Yararı Kararı ve Lüzum Kararı
Kamu yararı kararı, EPDK tarafından alınan kamulaştırma kararlarının hukuki temelini oluşturur. Elektrik Piyasası Kanunu’na göre, EPDK’nın aldığı kamulaştırma kararları, doğrudan kamu yararı kararı olarak kabul edilir ve başka bir makamın onayına ihtiyaç duymaz. Bu durum, enerji projelerinin hızlı ve etkin bir şekilde hayata geçirilmesi açısından büyük bir avantaj sağlar. Özellikle büyük ölçekli enerji projelerinde, kamulaştırma sürecinin hızlandırılması, projenin zamanında tamamlanması için kritik bir faktördür.
Elektrik Piyasası Kanunu’nun 15. Maddesi bu süreci şu şekilde tanımlar:
“Elektrik piyasasında üretim faaliyetlerine ilişkin taşınmaz temini işlemleri ile ilgili olarak; Üretim faaliyetinde bulunan önlisans veya lisans sahibi özel hukuk tüzel kişilerinin önlisans veya lisansa konu faaliyetlerine ilişkin taşınmaz temini taleplerine yönelik işlemler, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve ilgili mevzuat hükümlerine göre Kurum tarafından yürütülür. Taşınmaz temini talepleri Kurum tarafından değerlendirilir ve uygun görülmesi halinde Kurul tarafından karar alınır. Bu kapsamda alınan kararlar, kamu yararı kararı yerine de geçer ve herhangi bir makamın onayına tabi değildir.”
Bu maddeye göre, EPDK tarafından alınan kararlar, doğrudan kamu yararı kararı olarak işlev görür ve bu kararların başka bir makam tarafından onaylanmasına gerek kalmaz. Bu hüküm, enerji projelerinin hızla ilerlemesini sağlamak ve bürokratik engelleri minimize etmek amacıyla düzenlenmiştir.
Lüzum kararı ise özellikle doğal gaz piyasasında, gerekli kamu hizmetleri için alınan ve kamu yararı kararı yerine geçen bir karardır. Bu karar, belirli projelerin uygulanabilmesi için gerekli olan taşınmazların kamulaştırılmasını sağlar ve sürecin hızla tamamlanmasını temin eder.
Kamulaştırma Kararı ve Sürecin Detayları
Kamulaştırma kararı, EPDK tarafından yürütülen taşınmaz temini sürecinde kritik bir adımı temsil eder. EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği’nin 15. Maddesi bu süreci şu şekilde açıklar:
“Önlisansa/lisansa dayalı faaliyete konu tesisler için gerekli olan özel mülkiyete ait taşınmazların kamulaştırılması talebi Kurum tarafından değerlendirilir, uygun görülmesi halinde Kurul tarafından taşınmazların kamulaştırılmasına karar verilir.”
Bu maddeye göre, enerji projeleri için gerekli olan taşınmazların kamulaştırılması talebi, EPDK’ya başvuran yatırımcılar tarafından yapılır. Kurum, bu talepleri değerlendirir ve uygun görmesi halinde, kamulaştırma kararı alır. Bu karar, parsel bazında alınır ve bu da süreçte bir esneklik sağlar. Ancak, projenin ilerleyen aşamalarında ek taşınmazlara ihtiyaç duyulması halinde, yeni bir kamulaştırma kararı alınması gerekecektir. Bu durum, süreçte zaman kaybına yol açabilir, bu nedenle kamulaştırma süreçlerinin dikkatle planlanması önemlidir.
Kamulaştırma kararlarının yanı sıra, taşınmazın belirli bir yüksekliği veya derinliği üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi de mümkündür. Bu durumda, taşınmazın tamamı kamulaştırılmadan, yalnızca ihtiyaç duyulan kısmı üzerinde bir kullanım hakkı tesis edilir. Bu hak, enerji projeleri için gerekli altyapının kurulmasına olanak tanır ve taşınmaz sahibinin mülkiyet hakkını korur.
Sürecin Yasal Dayanakları ve Uygulama
Kamulaştırma süreci, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği hükümleri çerçevesinde yürütülür. EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği’nin 14. Maddesi bu sürecin dayanağını şu şekilde açıklar:
“c44c sayılı Kanun ve 5015 sayılı Kanun kapsamında alınan kamulaştırma kararları kamu yararı kararı yerine de geçer. 4c4c sayılı Kanuna konu faaliyetlerin gerektirdiği tesislerin kamulaştırma işlemleri için kamu yararı kararı yerine geçmek üzere lüzum kararı alınır.”
Bu hüküm, EPDK’nın kamulaştırma sürecinde aldığı kararların doğrudan kamu yararı kararı olarak kabul edilmesini sağlar ve bu sayede enerji projelerinin uygulanması sırasında bürokratik süreçlerin hızlandırılmasını mümkün kılar.
EPDK tarafından alınan kamulaştırma kararları, tapu siciline işlenir ve bu işlem, taşınmaz üzerindeki mülkiyet haklarını doğrudan etkiler. Tapu siciline yapılan bu işleme göre, kamulaştırma süreci tamamlanana kadar taşınmaz üzerinde yapılacak her türlü işlem EPDK’nın bilgisine sunulur.
Kamulaştırma Sürecinin Özellikleri ve Yorum
Kamulaştırma süreci, EPDK’nın kamu yararı ilkesini gözeterek gerçekleştirdiği, hukuki ve idari bir süreçtir. Bu süreçte, taşınmazın mülkiyeti genellikle ilgili kamu kurumu veya Hazine adına tescil edilir. Eğer kamulaştırma süreci sonucunda mülkiyet devredilmezse, taşınmaz üzerinde irtifak hakkı tesis edilerek kamunun kullanımına sunulabilir. EPDK’nın aldığı kamulaştırma kararları, özellikle enerji projelerinin hayata geçirilmesi ve enerji arz güvenliğinin sağlanması için büyük önem taşır.
Kamulaştırma sürecinin parsel bazında yürütülmesi, her bir taşınmazın ayrı ayrı değerlendirilmesini gerektirir. Bu durum, enerji projelerinin başlangıç aşamasında detaylı bir planlama yapılmasını zorunlu kılar. Çünkü ilerleyen süreçte ek taşınmazlara ihtiyaç duyulması, yeni kamulaştırma kararlarının alınmasını ve sürecin uzamasını gerektirebilir. Bu nedenle, kamulaştırma süreçlerinin dikkatli bir şekilde planlanması ve mümkün olduğunca tüm ihtiyaçların baştan belirlenmesi önemlidir.
Sonuç
EPDK tarafından yürütülen kamulaştırma süreci, Türkiye’nin enerji altyapısının geliştirilmesi ve enerji arz güvenliğinin sağlanması için hayati bir rol oynar. Elektrik Piyasası Kanunu ve ilgili yönetmelikler, bu sürecin yasal zeminini oluşturarak, EPDK’nın kamu yararı gözeten bir yaklaşım benimsemesini sağlar. Kamulaştırma kararlarının parsel bazında alınması, süreçte esneklik sağlarken, proje aşamasında dikkatli bir planlama yapılmasını gerektirir. EPDK’nın bu süreçleri başarıyla yürütmesi, enerji projelerinin zamanında ve etkin bir şekilde hayata geçirilmesini mümkün kılar, bu da Türkiye’nin sürdürülebilir enerji hedeflerine ulaşmasında önemli bir adım olarak öne çıkar.
Kamulaştırma İptal Davası
Yatırımcının Vazgeçmesi
Yatırımcının veya İdarenin Tek Taraflı Vazgeçmesi: Kamulaştırma Sürecinde Hukuki Haklar ve Sonuçları
Kamulaştırma süreci, devletin kamu yararını gözeterek özel mülkiyetteki taşınmazları zorunlu olarak elde etmesi sürecidir. Ancak, bu süreç içerisinde çeşitli nedenlerle idare veya yatırımcılar kamulaştırma işleminden tek taraflı olarak vazgeçebilirler. Bu tür durumlar, Kamulaştırma Kanunu’nun 21. Maddesi ile düzenlenmiştir ve sürecin her aşamasında bu yetkinin nasıl kullanılabileceği, tarafların hakları ve yükümlülükleri detaylı olarak belirtilmiştir.
İdarenin Tek Taraflı Vazgeçme Hakkı
Kamulaştırma Kanunu’nun 21. Maddesi idarenin kamulaştırmadan tek taraflı olarak kısmen veya tamamen vazgeçme hakkını şu şekilde düzenler:
Madde 21: “İdare kamulaştırmanın her safhasında, kamulaştırma kararı veren ve onaylayan yetkili merciin kararı ile kamulaştırmadan tek taraflı olarak kısmen veya tamamen vazgeçebilir. Şu kadar ki, dava sırasında vazgeçme halinde dava giderleri ile harç, harcanan emek ve işin önemi gözetilerek mahkemece maktuen takdir olunacak avukatlık ücreti idareye yükletilir.”
Bu hüküm, idareye kamulaştırma sürecinin her aşamasında vazgeçme hakkı tanır. Bu hak, kamulaştırma işleminin planlama aşamasından kamulaştırma bedelinin ödenmesine kadar herhangi bir noktada kullanılabilir. İdarenin bu yetkiyi kullanması durumunda, kamulaştırma işlemi tamamen sona erer veya kısmen durdurulur. Eğer kamulaştırma işlemi sırasında dava açılmışsa ve idare bu aşamada vazgeçerse, dava giderleri ve avukatlık ücreti gibi masraflar idareye yükletilir. Bu düzenleme, idarenin kamulaştırma davalarını keyfi bir şekilde açmasını ve daha sonra vazgeçmesini önlemeye yöneliktir.
Vazgeçme Halinde Yapılacak İşlemler
İdarenin kamulaştırmadan vazgeçmesi durumunda, taşınmaz üzerindeki kamulaştırma şerhleri ve belirtmelerin kaldırılması gerekir. TKGM 2024/3 Sy Genelgesi bu durumu şu şekilde düzenler:
IV- KAMULAŞTIRMADAN VAZGEÇME: “İdare, kamulaştırmanın her safhasında kamulaştırma kararı veren ve onaylayan yetkili merciin kararı ile kamulaştırmadan tek taraflı olarak kısmen veya tamamen vazgeçebilir. İdarenin kamulaştırmadan vazgeçmesi durumunda taşınmaz üzerindeki kamulaştırmaya yönelik yapılan belirtme ve şerhler idarenin talebi ile terkin edilir.”
Bu hüküm, kamulaştırma şerhlerinin idare tarafından talep edilmesi halinde tapu sicilinden kaldırılmasını düzenler. Kamulaştırma öncesinde ifraz işlemi yapılmışsa ve idare bu taşınmazların yeniden birleştirilmesini talep ederse, bu işlemler de hukuki sorumluluğun idare tarafından kabul edilmesi şartıyla gerçekleştirilir. Bu tür işlemler, kadastro müdürlüğü tarafından belediye encümeni veya il idare kurulu kararı aranmaksızın yapılabilir.
EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği ve Vazgeçme Durumları
EPDK tarafından yürütülen kamulaştırma işlemlerinde de benzer hükümler geçerlidir. EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği’nin 25. Maddesi bu durumu şu şekilde düzenler:
Madde 25: “Projede değişiklik yapılması halinde daha önce taşınmaz teminine ilişkin Kurul tarafından alınan kararlar revize edilebilir veya kararlardan vazgeçilebilir.”
Bu hükme göre, eğer projede bir değişiklik yapılırsa, daha önce alınan taşınmaz temini kararları revize edilebilir veya tamamen iptal edilebilir. Eğer kamulaştırılan taşınmaz artık ihtiyaç duyulmuyorsa, bu durum maliklere bildirilir ve malikler bir yıl içinde geri alma başvurusunda bulunabilirler. Kamulaştırma bedelinin iadesi şartıyla, taşınmazın geri alınması işlemleri malik veya mirasçıları tarafından yürütülür. Eğer geri alma başvurusunda bulunulmazsa, taşınmaz Hazine’nin mülkiyetinde kalır ve üzerine başka bir lisans veya önlisans dayalı hak iddia edilemez.
Dava Sürecinde Vazgeçmenin Sonuçları
İdarenin dava sürecinde kamulaştırmadan vazgeçmesi, bazı hukuki ve mali sonuçlar doğurur. Mahkeme tarafından belirlenen dava giderleri, harçlar ve avukatlık ücretleri idareye yüklenir. Bu durum, idarenin keyfi bir şekilde kamulaştırma davası açmasını ve ardından davadan vazgeçmesini engellemeyi amaçlar. Böylece, kamulaştırma işlemlerinin daha dikkatli planlanması teşvik edilir ve mülkiyet hakkı daha güçlü bir şekilde korunur.
Yatırımcının Tek Taraflı Vazgeçmesi
Kamulaştırma sürecinde yalnızca idarenin değil, yatırımcının da tek taraflı olarak projeden vazgeçme hakkı bulunabilir. Ancak bu durum, yatırımcının sürecin başında yapmış olduğu harcamaların ve ödediği bedellerin geri alınamaması gibi sonuçlar doğurabilir. Ayrıca, yatırımcının vazgeçmesi, projenin iptal edilmesi veya yeniden planlanması gerektiği anlamına gelir ki bu da sürecin uzamasına ve maliyetlerin artmasına yol açabilir.
Sonuç
Kamulaştırma Kanunu’nun 21. Maddesi ve ilgili diğer mevzuatlar, idarenin ve yatırımcının kamulaştırma sürecinden tek taraflı olarak vazgeçme hakkını düzenler. Bu düzenlemeler, hem kamu yararı gözetilerek yapılan kamulaştırma işlemlerinin adil ve dengeli bir şekilde yürütülmesini sağlar hem de idarenin ve yatırımcının süreci keyfi bir şekilde kullanmasını engeller. Kamulaştırmadan vazgeçme, hukuki ve mali sorumlulukları da beraberinde getirir, bu nedenle bu tür kararlar dikkatli bir şekilde planlanmalı ve uygulanmalıdır. İdarenin veya yatırımcının vazgeçmesi durumunda, ilgili taşınmazlar üzerindeki şerhler kaldırılmalı ve maliklerin hakları korunmalıdır. Bu süreçler, kamulaştırmanın mülkiyet hakkını kısıtlayıcı etkilerini dengeleyerek, adil bir uygulama sağlar.
Tarafların Anlaşarak Vazgeçmesi
Tarafların Anlaşarak Kamulaştırmadan Vazgeçmesi: Hukuki Çerçeve ve Uygulamalar
Kamulaştırma süreci, kamu yararını gözeten projelerin hayata geçirilmesi için özel mülkiyetteki taşınmazların kamuya devredilmesini sağlar. Ancak, süreç ilerledikçe, bazen kamulaştırma amacının ortadan kalkması veya başka nedenlerle kamulaştırmadan vazgeçilmesi gerekebilir. Kamulaştırma Kanunu’nun 22. Maddesi bu tür durumları düzenler ve tarafların anlaşarak kamulaştırmadan vazgeçmesi için gerekli koşulları belirler.
Kamulaştırmadan Vazgeçme ve Geri Alma Süreci
Kamulaştırma Kanunu’nun 22. Maddesi tarafların anlaşarak kamulaştırmadan vazgeçmesi ve taşınmazın eski malikine geri verilmesi sürecini şu şekilde düzenler:
Madde 22: “Kamulaştırmanın ve bedelinin kesinleşmesinden sonra taşınmaz malların kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik herhangi bir ihtiyaca tahsisi lüzumu kalmaması halinde, keyfiyet idarece mal sahibi veya mirasçılarına 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre duyurulur. Bu duyurma üzerine mal sahibi veya mirasçıları, aldığı kamulaştırma bedelini üç ay içinde ödeyerek taşınmaz malını geri alabilir.”
Bu maddeye göre, eğer kamulaştırma amacına yönelik bir ihtiyaç kalmazsa, idare bu durumu mal sahibine veya mirasçılarına resmi tebligat yoluyla bildirir. Malik veya mirasçıları, bu bildirimi takip eden üç ay içinde kamulaştırma bedelini iade ederek taşınmazı geri alma hakkına sahiptir. Ancak, eğer kamulaştırılan taşınmaz üzerinde kamulaştırma amacına uygun bir işlem veya tesisat yapılmışsa, geri alma hakkı ortadan kalkar.
Kamulaştırılan taşınmazın başka bir idare tarafından kamu hizmeti amacıyla kullanılmak istenmesi durumunda, Kamulaştırma Kanunu’nun 30. Maddesi devreye girer. Bu durumda, taşınmaz doğrudan yeni kamu hizmeti amacıyla kullanılacak idareye devredilir ve geri alma hakkı uygulanmaz.
İdarenin Kamulaştırmadan Vazgeçmesi ve Eski Malikine Devir
Kamulaştırmadan vazgeçme durumunda, idare eski malikine taşınmazı geri devredebilir. TKGM 2024/3 Sy Genelgesi bu süreci şu şekilde açıklamaktadır:
Vazgeçme Üzerine Eski Malike Devir: “Kanunun 22. maddesi gereğince, kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik herhangi bir ihtiyaca tahsisi lüzumu kalmaması halinde, bu durum İdare tarafından eski malik veya mirasçılarına 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre duyurulur. Bu duyuru üzerine malik veya mirasçılar, Kanunda yazılı şartlar kapsamında taşınmazı geri alabilir.”
Bu hüküm, taşınmazın eski malikine geri verilmesi sürecini düzenler. İdare, vazgeçme kararı alındığında, eski malike kamulaştırma bedelinin tahsil edildiğini belirten bir yazı gönderir. Malik veya mirasçıları, bu yazıyı aldıktan sonra taşınmazın geri devri için gerekli işlemleri başlatabilirler. Bu süreçte, taşınmazın eski haline getirilmesi ve sicil işlemlerinin yapılması için belediye encümen kararı veya il idare kurulu kararı gerekmez. Ancak, taşınmaz üzerinde sonradan hak sahibi olan kişilerin haklarının korunması için muvafakat alınması gerekir.
Kamulaştırma Bedelinin İadesi ve Geri Alma Süreci
Kamulaştırma bedelinin iadesi için belirli şartların sağlanması gerekmektedir:
- Kamulaştırmanın ve Bedelinin Kesinleşmesi: Kamulaştırma işlemi tamamlanmış ve bedel mal sahibine ödenmiş olmalıdır.
- Kamulaştırma Amacının Ortadan Kalkması: Kamulaştırma amacına yönelik bir ihtiyacın kalmaması durumunda, idare bu durumu mal sahibine bildirmelidir.
- Taşınmaz Malikine Tebligat: İdare, kamulaştırma amacının ortadan kalktığını mal sahibi veya mirasçılarına resmi tebligatla duyurmalıdır.
- Geri Alma Talebinde Bulunma: Malik veya mirasçıları, üç ay içinde kamulaştırma bedelini ödeyerek taşınmazı geri alma talebinde bulunmalıdır.
Bu süreçte, kamulaştırılan taşınmaz üzerinde kamulaştırma amacına uygun bir işlem yapılmışsa, geri alma hakkı uygulanmaz. Ayrıca, eğer başka bir kamu kurumu taşınmazı kamu hizmeti amacıyla kullanmak isterse, taşınmaz bu kuruma devredilir ve eski malikine geri verilmez.
İdarenin ve Maliklerin Hakları ve Yükümlülükleri
Kamulaştırmadan vazgeçme durumunda, idarenin kapsam daraltması veya kamulaştırmadan tamamen vazgeçmesi söz konusu olabilir. Bu durum, özellikle proje değişiklikleri veya kamulaştırma amacının ortadan kalkması halinde gündeme gelir. EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği’nin 25. Maddesi bu durumu şu şekilde düzenler:
Madde 25: “Projede değişiklik yapılması halinde daha önce taşınmaz teminine ilişkin Kurul tarafından alınan kararlar revize edilebilir veya kararlardan vazgeçilebilir.”
Eğer proje kapsamında kamulaştırılan taşınmazlar artık ihtiyaç duyulmuyorsa, bu durum mal sahiplerine bildirilir ve taşınmazın geri alınması işlemleri başlatılabilir. Kamulaştırma bedelinin iadesi, malik veya mirasçıları tarafından yapılır ve taşınmaz yeniden eski malikine devredilir.
Sonuç
Kamulaştırma Kanunu’nun 22. Maddesi ve ilgili genelgeler, kamulaştırmadan vazgeçme durumunda tarafların haklarını ve yükümlülüklerini detaylı bir şekilde düzenler. İdare, kamulaştırma amacının ortadan kalkması durumunda eski malike taşınmazı geri verebilir ve bu süreç, hukuki prosedürlere uygun bir şekilde yürütülür. Bu düzenlemeler, kamulaştırma işlemlerinin mülkiyet hakkını ihlal etmeden, adil ve şeffaf bir şekilde yürütülmesini sağlar. İdare ve maliklerin karşılıklı anlaşarak kamulaştırmadan vazgeçmesi, taşınmazın eski malike devri ile sonuçlanabilir ve kamulaştırma bedelinin iadesi şartıyla bu süreç tamamlanır. Bu süreç, hem kamu yararının hem de mülk sahiplerinin haklarının korunmasına yönelik dengeli bir çözüm sunar.
Mal Sahibinin Geri Alma Hakkı
Mal Sahibinin Geri Alma Hakkı: Kamulaştırma Sonrası Koruma Mekanizması
Kamulaştırma süreci, mülkiyet hakkına önemli sınırlamalar getirirken, mal sahibinin haklarını koruma altına alan çeşitli hukuki mekanizmalar da içerir. Kamulaştırma Kanunu’nun 23. Maddesi, bu haklardan biri olan mal sahibinin geri alma hakkını düzenler. Bu madde, kamulaştırılan taşınmazın beş yıl içinde kamu yararına uygun bir şekilde kullanılmaması durumunda mal sahibine, taşınmazını geri alma hakkı tanır.
Mal Sahibinin Geri Alma Hakkının Şartları
Kamulaştırma Kanunu’nun 23. Maddesi geri alma hakkını şu şekilde düzenler:
Madde 23: “Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece veya 22. maddenin dördüncü fıkrası uyarınca devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir.”
Bu hak, Medeni Kanun’daki mülkiyet hakkının bir uzantısı olarak değerlendirilir ve kamulaştırma işlemlerinin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını teşvik eden önemli bir araçtır. Geri alma hakkının kullanılabilmesi için aşağıdaki şartların yerine getirilmesi gerekmektedir:
Kamulaştırma Bedelinin Kesinleşmesi: Kamulaştırma bedeli, mahkeme kararı veya uzlaşma ile belirlenmiş ve mal sahibine ödenmiş olmalıdır.
Beş Yıllık Sürenin Dolması: Kamulaştırma tarihinden itibaren beş yıl içinde taşınmazın kamu yararına uygun bir şekilde kullanılmamış olması gerekmektedir. Bu süre zarfında, kamulaştırma amacına yönelik bir işlem veya tesisat yapılmadıysa, mal sahibinin geri alma hakkı doğar.
Taşınmazın Kamu Yararına Kullanılmaması: Taşınmaz, kamulaştırma amacına uygun bir işlem görmemiş veya kamu yararına tahsis edilmemişse, mal sahibi geri alma hakkını kullanabilir.
Yasal Faizin Ödenmesi: Geri alma hakkını kullanmak isteyen mal sahibi, aldığı kamulaştırma bedelini, üzerine kamulaştırma bedelinin alındığı günden itibaren işleyecek yasal faizi de ekleyerek ödemelidir.
Bir Yıllık Sürenin Korunması: Geri alma hakkı, doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır. Eğer bu süre içinde hak kullanılmazsa, geri alma hakkı düşer.
Birden Fazla Taşınmazın Kamulaştırılması: Eğer aynı amaç için birden fazla taşınmaz birlikte kamulaştırılmışsa, geri alma hakkı taşınmazların bir bütün olarak değerlendirilmesiyle uygulanır.
Geri Alma Hakkının Hukuki ve Mali Sonuçları
Geri alma hakkı, kamulaştırılan taşınmazın kamu yararına uygun kullanılmasını sağlamak ve mal sahibinin mağduriyetini hafifletmek için tasarlanmış bir düzenlemedir. Bu hak, idarenin kamulaştırmayı kamu yararı amacıyla ve verimli bir şekilde kullanmasını teşvik eder. Eğer idare, beş yıl içinde taşınmazı kamu yararına uygun bir şekilde kullanmamışsa, mal sahibine taşınmazını geri alma hakkı tanınarak, mülkiyet hakkı bir ölçüde korunur.
Geri alma hakkının kullanılabilmesi için mal sahibi, kamulaştırma bedelini ve yasal faizini ödeyerek taşınmazı geri alır. Bu işlem, idare ile mal sahibi arasında yeniden bir mülkiyet devri anlamına gelir ve bu süreçte, taşınmazın eski haline dönüştürülmesi için gerekli sicil işlemleri yapılır. Kamulaştırmadan doğan mağduriyetin giderilmesi ve taşınmazın verimli bir şekilde kullanılması bu süreçte ön plandadır.
Kamulaştırma Kanunu’nun 23. Maddesi ayrıca, geri alma hakkı doğduktan sonra bu hakkın bir yıl içinde kullanılmaması halinde, bu hakkın düşeceğini belirtir. Bu durumda, mal sahibi veya mirasçıları geri alma talebinde bulunamaz ve idareden herhangi bir bedel veya tazminat talep edemez.
Geri Alma Hakkının Özel Durumları ve İstisnalar
Kanunun 23. maddesi, geri alma hakkının belirli durumlarda uygulanamayacağını da düzenler. Örneğin, kamulaştırılan taşınmaz üzerinde kamulaştırma amacına uygun bir işlem veya tesisat yapılmışsa, geri alma hakkı ortadan kalkar. Ayrıca, eğer taşınmaz başka bir kamu kurumu tarafından kamu hizmeti amacıyla kullanılmak istenirse, geri alma hakkı uygulanmaz ve taşınmaz doğrudan yeni kamu hizmeti amacıyla kullanılacak idareye devredilir.
Bu düzenlemeler, kamulaştırmanın kamu yararına uygun şekilde kullanılmasını ve mal sahibinin haklarının korunmasını dengeleyen bir yapıyı oluşturur. Geri alma hakkı, idarenin kamulaştırma sürecinde keyfi davranmasını önler ve mal sahibine mülkiyet hakkının korunması için bir fırsat sunar.
Sonuç
Kamulaştırma Kanunu’nun 23. Maddesi ile tanımlanan mal sahibinin geri alma hakkı, kamulaştırma işlemlerinin kamu yararına uygun olarak yürütülmesini teşvik eden önemli bir hukuki araçtır. Bu hak, mal sahibine taşınmazını geri alabilme imkanı tanıyarak, kamulaştırmanın uzun süre kamu yararına kullanılmaması durumunda mülkiyet hakkını koruma altına alır. Geri alma hakkının kullanılabilmesi için yasal şartların yerine getirilmesi ve belirlenen sürelerin korunması gereklidir. Bu düzenleme, kamulaştırma sürecinde taraflar arasında adil bir dengenin sağlanmasına katkıda bulunur ve mal sahibinin mağduriyetini hafifletir.
Taşınmaz Temini Başvuru Süreci
Taşınmaz Temini Başvuru Süreci: EPDK Yönetmeliği ve Uygulamalar
Enerji projelerinin hayata geçirilmesi sürecinde, gerekli taşınmazların temin edilmesi kritik bir aşamadır. Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu (EPDK), bu sürecin düzenli, şeffaf ve hukuki çerçevelere uygun bir şekilde yürütülmesini sağlamak amacıyla çeşitli yönetmelikler oluşturmuştur. EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği bu sürecin nasıl işleyeceğini detaylı bir şekilde belirler. İşte bu sürecin başlıca aşamaları ve dikkat edilmesi gereken hususlar:
1. Bilgi ve Belge Talebi
EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği’nin 5. Maddesi, taşınmaz temini başvuru sürecinin ilk adımını oluşturur:
Bilgi Belge Talebi – Madde 5: “Bu Yönetmelik kapsamında taşınmaz temini başvurusu yapacak olan özel hukuk tüzel kişileri, kamulaştırma planları hazırlamak amacıyla kadastral bilgi ve belgeler ile tapu, nüfus kaydı gibi kamu kurumlarından elde edilebilecek ilgili belge ve kayıtların temini için Kuruma başvuruda bulunabilir.”
Bu aşamada, taşınmaz temini başvurusunda bulunacak olan özel hukuk tüzel kişileri (yatırımcılar), proje kapsamındaki alanlardaki mülkiyet bilgilerini elde etmek amacıyla ilgili Kadastro Müdürlükleri ve diğer kamu kurumlarından bilgi ve belge temin eder. Bu belgeler, tapu kayıtları, kadastro bilgileri ve nüfus kayıtları gibi kamusal kayıtları içerebilir.
2. Kadastro Kontrol Başvurusu
Taşınmaz temini sürecinin bir sonraki aşaması, Kadastro Kontrol Başvurusudur. Bu süreç, EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği’nin 7. Maddesi ile düzenlenmiştir:
Kadastro Kontrol Başvurusu – Madde 7: “Kadastro kontrol başvuruları, önlisans/lisans sahibi özel hukuk tüzel kişisi yetkililerince Kurum tarafından belirlenecek usule uygun olarak yazılı veya elektronik ortamda yapılır.”
Bu aşamada, yatırımcı firma, elde ettiği kadastral bilgi ve belgeleri kullanarak, taşınmazların sınırlarını, yüzölçümlerini ve cinslerini gösteren ölçekli planlar hazırlar. Bu planlar ve taşınmaz temin dosyası, EPDK’ya sunulur. Kadastro kontrol başvurusu, yazılı veya elektronik ortamda yapılabilir ve bu başvuru sırasında Kurum tarafından belirlenen belgelerin eksiksiz bir şekilde sunulması gerekmektedir.
3. Kadastro İncelemesi ve Onay
Kadastro İncelemesi ve Onay süreci, taşınmaz temini başvurusunun teknik incelemelerden geçmesini sağlar. Bu süreç, EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği’nin 8. Maddesi ile düzenlenmiştir:
Kadastro İncelemesi – Madde 8: “Kurum tarafından değerlendirilen ve uygun görülen taşınmaz temini dosyaları, teknik olarak incelenmesi ve onaylanması amacıyla ilgili kadastro müdürlüklerine iletilir.”
Bu aşamada, taşınmaz temini dosyaları, EPDK tarafından ilgili kadastro müdürlüklerine gönderilir. Kadastro müdürlükleri, bu dosyaları teknik açıdan inceler ve kontrol eder. Onaylanan dosyalar, taşınmaz temini işlemlerine devam edilmek üzere EPDK’ya geri sunulur. Kadastrosu yapılmamış olan taşınmazlar için, işlemler ilgili kanun hükümlerine göre yürütülür.
4. Taşınmaz Temini Başvurusu
Taşınmaz temini başvurusu, EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği’nin 9. Maddesi uyarınca yapılır:
Taşınmaz Temini Başvurusu – Madde 9: “Taşınmaz temini başvuruları, 5. madde hükümleri çerçevesinde yapılır.”
Bu aşamada, yatırımcı firma, taşınmaz temini başvurusunu EPDK’ya yapar. Bu başvuru sırasında, taşınmaz temini dosyasında, ilgili mevzuat ve/veya önlisans/lisans hükümlerine göre taşınmaz temini işlemlerine engel teşkil edebilecek herhangi bir hususun bulunmaması gerekmektedir. Başvurunun uygun şekilde yapılması, sürecin hızlı ve sorunsuz ilerlemesi açısından kritik öneme sahiptir.
5. Taşınmaz Temini Başvuru Sürecinin Online Yapılması
EPDK üzerinden taşınmaz temini başvuru süreci genellikle online olarak yürütülmektedir. Ancak, gerekli olması halinde fiziksel dosyalar elden de EPDK’ya teslim edilebilir. Online başvurular, sadece yetkilendirilen kişilerce yapılabilir. Bu süreçlerin ayrıntıları, EPDK’nın resmi internet sitesinde yayımlanır ve başvuru sahiplerinin bu bilgilere dikkat etmesi gerekmektedir.
6. Özel Durumlar ve İstisnalar
EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği’nin 43. Maddesi bazı özel durumları düzenler:
Madde 43 (7): “Bu Yönetmelik kapsamında gerekli olan taşınmazların orman alanlarına denk gelmesi halinde Kurumca herhangi bir taşınmaz temini işlemi yapılmaz; bu alanların orman izin işlemleri Orman Genel Müdürlüğü nezdinde önlisans/lisans sahibi özel hukuk tüzel kişilerince yürütülür.”
Eğer taşınmaz niteliği “orman” olan alanlarda bulunuyorsa, orman izin süreçleri Orman Genel Müdürlüğü (OGM) ile yatırımcı firma arasında yürütülür ve EPDK, bu tür alanlarda taşınmaz temini sürecini yürütmez.
Ayrıca, Madde 43 (3) uyarınca rüzgar ve güneş ölçüm istasyonlarının kurulumu için taşınmaz temini talepleri, doğrudan yatırımcı firma tarafından ilgili kurum veya kuruluşlara yapılır ve bu işlemler EPDK’dan bağımsız olarak yürütülür.
Sonuç
EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği, enerji projeleri için gerekli taşınmazların temin edilmesi sürecini detaylı bir şekilde düzenler. Bu süreç, bilgi ve belge talebi ile başlayarak, kadastro kontrolü ve onayı sonrası taşınmaz temini başvurusuyla devam eder. EPDK üzerinden online olarak yapılan başvurular, yetkilendirilmiş kişiler tarafından gerçekleştirilir ve süreç boyunca gerekli tüm adımların titizlikle takip edilmesi gerekmektedir. Orman alanları gibi özel durumlar, yönetmelikte belirtilen istisnalar kapsamında değerlendirilir. Taşınmaz temini başvuru süreci, enerji projelerinin başarılı bir şekilde hayata geçirilmesi için kritik bir aşamadır ve bu sürecin hukuki çerçevede, dikkatli bir şekilde yönetilmesi gerekmektedir.
Şahıs Taşınmazlarında Kamulaştırma Süreci Tablosu
Tapu Siciline Şerh Düşülmesi
Taşınmazın Tapu Siciline Şerh Düşülmesi: Kamulaştırma Sürecinde Hukuki Çerçeve ve Uygulamalar
Kamulaştırma süreci, kamu yararına yönelik projelerin gerçekleştirilmesi için özel mülkiyetteki taşınmazların kamunun kullanımına sunulmasını gerektirir. Bu süreçte, kamulaştırma kararının ardından, ilgili taşınmazların tapu siciline şerh düşülmesi önemli bir adımdır. Kamulaştırma Kanunu’nun 7. Maddesi ve EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği, bu şerh işleminin nasıl yapılacağını ve şerhin hukuki etkilerini düzenler.
Kamulaştırma Kanunu’nun 7. Maddesi: Şerh Tesisinin Hukuki Temeli
Kamulaştırma Kanunu’nun 7. Maddesi, kamulaştırma kararının tapu siciline şerh edilmesi sürecini şu şekilde düzenler:
Madde 7: “Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir. İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir.”
Bu maddeye göre, kamulaştırma kararının ardından, ilgili taşınmazın tapu siciline şerh düşülmesi gerekir. Bu şerh, taşınmaz üzerinde kamulaştırma yapılacağına dair bir uyarı niteliği taşır ve taşınmazın olası satışı durumunda alıcıyı bilgilendirmek amacıyla büyük önem arz eder.
Şerhin Hukuki Etkileri ve Tapu Siciline Kayıt
Tapu siciline düşülen şerh, taşınmazın alım-satım işlemlerini engellemez ancak alıcıya, taşınmaz üzerinde bir kamulaştırma süreci olabileceği konusunda bilgi verir. EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği’nin 13. Maddesi bu durumu şu şekilde açıklar:
Tapuya Şerh Verilmesi – Madde 13: “Kurulca kamulaştırma kararı alınan taşınmazlar hakkında Kurumun talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce Kanunun 7. maddesine göre şerh işlemi tesis edilir. Üzerinde kamulaştırma şerhi bulunan taşınmazda satış, devir, intikal veya taşınmaz üzerinde ipotek tesisi gibi işlemlerin gerekli olduğu hallerde, mevcut şerhin, yeni ihdas edilecek tescil ve kayıtlarda muhafaza edilmesi şartıyla, Kurumdan herhangi bir beyan almaya gerek olmadan, ilgili tapu idaresince gerekli işlemler tesis edilir.”
Bu hüküm, şerh düşülen taşınmazların alım-satım işlemlerine engel teşkil etmediğini, ancak bu işlemlerin yapılması durumunda şerhin yeni kayıtlarda muhafaza edilmesi gerektiğini belirtir. Bu şekilde, kamulaştırma süreci devam ederken taşınmaz üzerinde yapılan işlemler hakkında EPDK bilgilendirilir.
Şerhin Kaldırılması ve İptal Edilmesi
Şerhin tapu sicilinden kaldırılması, kamulaştırma sürecinin ilerlememesi durumunda gündeme gelebilir. Kamulaştırma Kanunu’nun 7. Maddesi, bu konuda özel bir düzenleme getirir:
Madde 7: “İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10. maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.”
Bu maddeye göre, şerhin tapu sicilinde kalabilmesi için, idarenin şerh tarihinden itibaren altı ay içinde kamulaştırma bedelinin tespiti için mahkemeden belge alması ve tapu idaresine sunması gerekir. Aksi takdirde, tapu müdürlüğü şerhi resen sicilden silebilir. Ancak, pratikte bu tür şerhlerin sicilden kaldırılması nadiren gerçekleşir, bu nedenle taşınmaz maliki, altı ayın sonunda şerhin kaldırılması için idareye veya tapu müdürlüğüne başvuruda bulunabilir.
Taşınmaz Malikinin Hakları ve Yükümlülükleri
Şerh tesis edilen taşınmazlar üzerinde maliklerin hakları korunur, ancak kamulaştırma süreciyle ilgili olarak belirli yükümlülükler de ortaya çıkar. Taşınmaz maliki, şerh tesis eden idareden (EPDK) kamulaştırma süreci hakkında bilgi ve belge talep etme hakkına sahiptir. Ayrıca, şerhin altı ay sonunda kaldırılmaması durumunda, malikin tapu müdürlüğüne başvurarak şerhin kaldırılmasını talep etme hakkı bulunur. Eğer bu başvuru sonuçsuz kalırsa, malik Asliye Hukuk Mahkemesine dava açabilir.
İdari Şerh ve Taşınmaz Üzerinde İnşaat
Şerh tesis edilen taşınmazlarda, şerh süresi boyunca fiili el atma (örneğin inşaat başlatma) mümkün değildir. Bu şerh, taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına ilişkin tasarruf yetkisini kısıtlamaz, ancak taşınmaz üzerinde herhangi bir hukuki işlem yapılması durumunda bu işlemlerin kamulaştırma sürecine uygun olarak gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
Sonuç
Taşınmazın tapu siciline şerh düşülmesi, kamulaştırma sürecinin önemli bir parçasıdır ve taşınmaz maliklerinin, alıcıların ve diğer ilgililerin bu konuda bilinçli olması gerekir. Kamulaştırma Kanunu’nun 7. Maddesi ve EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği, bu sürecin hukuki çerçevesini detaylı olarak belirler. Şerh, taşınmaz üzerinde kamulaştırma yapılacağına dair bir uyarı niteliğindedir ve maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan etkilemese de, kamulaştırma süreci boyunca dikkat edilmesi gereken önemli bir hukuki işarettir. Taşınmaz maliklerinin, şerhin kaldırılması veya kamulaştırma süreciyle ilgili bilgi edinme talepleri, idare ve tapu müdürlükleri tarafından dikkate alınmalıdır.
Taşınmaz Temini İçin Diğer Kurumlardan Bilgi ve Belge Talebi
Taşınmaz Teminine İlişkin Diğer Kurumlardan Bilgi ve Belge Temini Süreci
Enerji projelerinin geliştirilmesi sürecinde, projeye ilişkin çeşitli bilgi ve belgelerin temini kritik bir önem taşır. Bu süreçte, özellikle proje sahasında yapılan veya yapılması planlanan projelere ait bilgiler, harita temini, uçuş izinleri gibi belgeler çeşitli kurumlardan talep edilebilir. EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği bu süreci düzenleyerek, bilgi ve belge temini konusunda yatırımcı firmaların nasıl bir yol izlemesi gerektiğini belirler.
EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği’ne Göre Bilgi ve Belge Temini
EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği’nin 43. Maddesi, diğer kurumlardan bilgi ve belge teminini şu şekilde düzenler:
Madde 43 – (1): “Bu Yönetmelikte Kuruma ibraz edilmesi öngörülen belgelerin içeriği Kurul tarafından belirlenir ve Kurum internet sitesinde ilan edilir.”
Bu hüküm, EPDK’ya sunulması gereken belgelerin neler olduğunun Kurul tarafından belirleneceğini ve bu belgelerin içeriğinin EPDK’nın resmi internet sitesinde ilan edileceğini ifade eder. Bu sayede yatırımcılar, hangi belgeleri temin etmeleri gerektiği konusunda net bilgi sahibi olurlar.
Madde 43 – (2): “Önlisans/lisans sahibi özel hukuk tüzel kişilerine ait enerji projeleri için gerekli olan sayısal veya basılı harita temini, hava fotoğrafları temini ile hava fotoğrafı çekimi maksadıyla uçuş izni talepleri Kurumca değerlendirilir ve uygun görülmesi halinde Millî Savunma Bakanlığı Harita Genel Müdürlüğü veya ilgili diğer kurum ve kuruluşlardan temin edilerek karşılanabilir.”
Bu hükme göre, yatırımcı firma, enerji projeleri için gerekli olan sayısal veya basılı haritaların temini, hava fotoğraflarının temini ve uçuş izinleri gibi belgeler için doğrudan EPDK’ya başvurur. EPDK, bu talepleri değerlendirir ve uygun görülmesi durumunda, Millî Savunma Bakanlığı Harita Genel Müdürlüğü veya ilgili diğer kurum ve kuruluşlardan bu belgeleri temin eder. Böylece, yatırımcı firmanın ihtiyacı olan teknik bilgi ve belgeler sağlanmış olur.
Proje Geliştirme Sürecinde Diğer Kurumlarla İletişim
Yatırımcı firmanın, proje geliştirme sürecinde diğer kurumlardan ihtiyaç duyduğu bilgi ve belgeleri doğrudan temin etmesi gereken durumlar da vardır. Bu süreçler, özellikle rüzgâr ve güneş ölçüm istasyonu kurulumu gibi spesifik teknik taleplerle ilgili olabilir.
Madde 43 – (3): “Önlisans başvurusunda bulunmayı planlayan özel hukuk tüzel kişileri, rüzgâr ve güneş ölçüm istasyonu kurulumuna ilişkin taleplerini doğrudan ilgili kurum ve kuruluşlarına yapar, bu konuda Kurumca herhangi bir işlem tesis edilmez.”
Bu hüküm, rüzgâr ve güneş ölçüm istasyonu kurulumuna ilişkin taleplerin doğrudan ilgili kurum ve kuruluşlara yapılması gerektiğini belirtir. EPDK, bu süreçlerde herhangi bir işlem yapmaz. Bu durum, yatırımcı firmanın doğrudan ilgili kurumlarla iletişim kurmasını ve gerekli izinleri almasını gerektirir.
Tapu ve Kadastro Verilerinin Temini
Proje sahalarındaki teknik çalışmalarda kullanılmak üzere Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerinden proje numarası temini işlemleri de yine EPDK tarafından yürütülür. Bu durum, projenin gelişimi için gerekli olan kadastral verilerin doğru ve zamanında temin edilmesi açısından önemlidir.
Sonuç
Enerji projelerinin geliştirilmesi sürecinde, taşınmaz teminine ilişkin diğer kurumlardan bilgi ve belge temini kritik bir aşamadır. EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği bu sürecin nasıl işleyeceğini detaylı bir şekilde düzenler. Yatırımcı firmalar, proje sahalarına ilişkin bilgi ve belgeleri temin etmek için EPDK’ya başvuru yapar, EPDK bu talepleri değerlendirir ve gerekli belgeleri ilgili kurumlardan temin eder. Ancak, bazı durumlarda yatırımcıların doğrudan ilgili kurumlarla iletişim kurması ve gerekli izinleri alması gerekebilir. Bu süreçlerin dikkatli bir şekilde yönetilmesi, projenin başarılı bir şekilde ilerlemesi için hayati öneme sahiptir.
Taşınmazın Yerinde İncelenmesi Talebi
Taşınmaz Teminine Konu Taşınmazların Yerinde İncelenmesi: EPDK Yetkisi ve Süreç
Enerji projelerinin hayata geçirilmesi sürecinde, taşınmaz temini önemli bir aşamadır ve bu süreçte taşınmazların yerinde incelenmesi, doğru kararların alınması için kritik bir öneme sahiptir. EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği, taşınmazların yerinde incelenmesi sürecini düzenleyerek, bu konuda EPDK başkanının yetkilerini belirlemiştir.
EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği’ne Göre Yerinde İnceleme Süreci
EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği’nin 35. Maddesi, yerinde inceleme sürecini şu şekilde düzenler:
Yerinde İnceleme – Madde 35: “Başkan tarafından yapılacak görevlendirmeyle; taşınmaz temini uygulamalarını, uygulamalara ilişkin şikâyet konularını, ilave kamulaştırma taleplerini veya ilave taşınmaz teminine ihtiyaç olup olmadığı hususlarını değerlendirmek amacıyla proje sahasında inceleme yapılabilir.”
Bu maddeye göre, EPDK başkanı, taşınmaz teminine konu taşınmazların yerinde incelenmesi için bir görevlendirme yapabilir. Bu inceleme, aşağıdaki amaçlar doğrultusunda gerçekleştirilebilir:
Taşınmaz Temini Uygulamalarının Değerlendirilmesi: Yerinde inceleme, taşınmaz temini sürecinin doğru bir şekilde yürütülüp yürütülmediğini değerlendirmek amacıyla yapılabilir. Bu sayede, uygulamalarda olası hatalar veya eksiklikler tespit edilebilir ve gerekli düzeltici adımlar atılabilir.
Şikayet Konularının İncelenmesi: Taşınmaz temini sürecine ilişkin ortaya çıkan şikayetler, yerinde yapılan incelemelerle değerlendirilebilir. Bu incelemeler, şikayetlerin yerinde ve somut delillerle ele alınmasını sağlar, böylece adil ve şeffaf bir süreç yürütülür.
İlave Kamulaştırma Taleplerinin Değerlendirilmesi: Proje sahasında ek kamulaştırma talepleri doğabilir. Bu tür taleplerin yerinde incelenmesi, gerçekten ilave kamulaştırmaya ihtiyaç olup olmadığının belirlenmesi açısından önemlidir.
İlave Taşınmaz Teminine İhtiyaç Olup Olmadığının Değerlendirilmesi: Projenin ilerleyen aşamalarında ilave taşınmazlara ihtiyaç duyulabilir. Bu ihtiyaçların yerinde tespit edilmesi, projenin planlandığı şekilde devam etmesi için gerekli adımların atılmasını sağlar.
Yerinde İncelemenin Önemi ve Sürecin Yönetimi
Yerinde inceleme, taşınmaz temini sürecinin doğru, şeffaf ve etkin bir şekilde yürütülmesi için önemlidir. EPDK başkanı tarafından görevlendirilen yetkililer, proje sahasında yapılan bu incelemeler sayesinde taşınmaz teminine ilişkin süreçlerin yerinde değerlendirilmesini sağlar. Bu süreç, sadece taşınmaz temini uygulamalarının doğruluğunu kontrol etmekle kalmaz, aynı zamanda projenin genel ilerleyişini ve gereksinimlerini de yakından izleme imkanı sunar.
Yerinde inceleme süreci, ilgili tüm paydaşların (yatırımcı firma, taşınmaz sahipleri, yerel idareler vb.) sürece dahil edilmesini sağlayarak, olası anlaşmazlıkların veya sorunların çözümünde de etkili bir araç olarak kullanılır. İnceleme sonrası hazırlanan raporlar, EPDK tarafından alınacak kararlara rehberlik eder ve sürecin sağlıklı bir şekilde yürütülmesine katkıda bulunur.
Sonuç
EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği’nin 35. Maddesi, taşınmaz teminine konu taşınmazların yerinde incelenmesi konusunda EPDK başkanına önemli yetkiler tanır. Bu yetkiler, taşınmaz temini sürecinin doğru ve etkin bir şekilde yürütülmesi için kritik öneme sahiptir. Yerinde incelemeler, proje sahasındaki taşınmazların durumu, şikayetler ve ilave kamulaştırma talepleri gibi çeşitli konuların yerinde ve somut verilerle değerlendirilmesini sağlar. Bu süreç, enerji projelerinin planlandığı şekilde hayata geçirilmesine ve taşınmaz temini sürecinde ortaya çıkabilecek olası sorunların önceden tespit edilmesine yardımcı olur.
Taşınmaz Maliklerine Tebligat
Taşınmazın Maliklerine Tebligat Gönderilmesi: Kamulaştırma Sürecinde Hukuki Yükümlülükler ve Prosedürler
Kamulaştırma süreci, taşınmaz sahiplerinin haklarının korunmasını ve bu süreçte şeffaf bir bilgilendirme yapılmasını gerektirir. 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 18. Maddesi, taşınmaz sahiplerine tebligat yapılması ile ilgili düzenlemeleri kapsamaktadır. Tebligat, kamulaştırma sürecinin önemli bir aşaması olup, taşınmaz sahiplerinin kamulaştırma hakkında bilgilendirilmesi ve haklarını kullanabilmesi açısından hayati öneme sahiptir.
Kamulaştırma Kanunu’nun 18. Maddesi: Tebligat Sürecinin Düzenlenmesi
Kamulaştırma Kanunu’nun 18. Maddesi, kamulaştırılacak taşınmazların sahiplerine yapılacak tebligatların içeriği ve nasıl yapılacağı konusunda şu düzenlemeleri yapar:
Madde 18: “Kamulaştırılmasına karar verilen taşınmazı pazarlıkla satın almak için toplantı yeri, tarihi ve saati ile kamulaştırma işlemlerine ilişkin bilgilerin yer aldığı tebligat metni resmi yazı ile taşınmazın her bir malikinin bilinen en son adresine veya adres kayıt sisteminde yer alan adresine 7201 sayılı Tebligat Kanunu ile 30617 sayılı Elektronik Tebligat Yönetmeliği hükümlerine göre Kurum tarafından tebliğ edilir.”
Bu maddeye göre, kamulaştırma sürecinde taşınmaz sahiplerine yapılacak tebligatlar, aşağıdaki bilgileri içermelidir:
- Toplantı Bilgileri: Kamulaştırılacak taşınmazın malikine, pazarlıkla satın alma sürecine ilişkin toplantı yeri, tarihi ve saati bildirilir.
- Kamulaştırma İşlemleri Bilgileri: Kamulaştırma süreci ve ilgili işlemler hakkında detaylı bilgi verilir. Maliklerin kamulaştırma sürecinde haklarını nasıl kullanabilecekleri açıklanır.
- Tebligat Yöntemi: Tebligatlar, taşınmaz sahibinin bilinen en son adresine veya adres kayıt sisteminde yer alan adresine yapılır. Tebligatlar, 7201 sayılı Tebligat Kanunu ve 30617 sayılı Elektronik Tebligat Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak gerçekleştirilir.
Tebligatın Önemi ve Hukuki Sonuçları
Tebligat, kamulaştırma işlemlerinin hukuki olarak geçerlilik kazanması için zorunlu bir adımdır. Tebligat yapılmadan gerçekleştirilen kamulaştırma işlemleri hukuki sonuç doğurmaz. Bu nedenle, tebligatın usulüne uygun olarak yapılması büyük önem taşır:
- Tebligatın Hukuki Sonuçları: Tebligat yapılmadıkça, kamulaştırma işlemi hukuki bir sonuç doğurmaz. Ayrıca, tebligat yapılmadan taşınmaz sahibine kamulaştırma süreciyle ilgili haklarını kullanma imkanı verilmemiş olur.
- Tebligat Usulü: Tebligat, posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü veya yetkili memurlar aracılığıyla yapılabilir. Tebligatın, toplantı tarihinden en az 15 gün önce gönderilmesi zorunludur.
Tebligat Metni ve İçeriği
Tebligat metninde yer alması gereken unsurlar şunlardır:
- Taşınmaz Bilgileri: Kamulaştırılacak taşınmazın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı ve yüzölçümü.
- Malik Bilgileri: Malik veya maliklerin ad ve soyadları.
- Kamulaştırmayı Yapan İdare: Kamulaştırmayı gerçekleştiren idarenin adı.
- Yargı Hakkı: Tebligat veya ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde kamulaştırma işleminin iptali istemiyle idari yargıda, maddi hataların düzeltilmesi istemiyle de adli yargıda dava açılabileceği bilgisi.
- Davanın Yöneltileceği Kişi: Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği.
- Dava Süreci: Süresi içinde dava açılmaması halinde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmazın kamulaştırma yapan idare adına tapuda tescil edileceği.
- Ödeme Bilgisi: Kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı.
- Savunma ve Deliller: Konuya ve taşınmazın değerine ilişkin savunma ve delillerin, tebliğ tarihinden itibaren 10 gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirilmesi gerektiği.
Birden Fazla Malik Durumu
Kamulaştırılacak taşınmazda birden fazla malik varsa, her bir malike ayrı ayrı tebligat yapılması gerekir. Ancak birden fazla taşınmazı kamulaştırılan bir malike, bu taşınmazların tamamını içeren tek bir tebligat da gönderilebilir.
Taşınmaz Sahiplerinin Adreslerinin Tespiti
Kamulaştırmayı yapan kurum, taşınmaz sahiplerinin adreslerini doğru bir şekilde tespit etmekle yükümlüdür. Adres tespiti, şu yöntemlerle yapılabilir:
- Nüfus Kayıtları
- Tapu Kayıtları
- Vergi Kayıtları
- Kolluk Kuvvetleri
- Muhtarlıklar
Bu yöntemlerle elde edilen adresler üzerinden tebligat yapılır. Tebligatın, 7201 Sayılı Tebligat Kanunu ve 30617 Sayılı Elektronik Tebligat Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak gerçekleştirilmesi zorunludur.
Sonuç
Tebligat süreci, kamulaştırma işlemlerinin yasal ve hukuki bir temele oturtulması açısından büyük önem taşır. 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 18. Maddesi ve EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği, bu sürecin nasıl işlemesi gerektiğini ayrıntılı olarak düzenler. Taşınmaz sahiplerinin, tebligat sonrasında haklarını etkin bir şekilde kullanabilmeleri için tebligatın doğru ve eksiksiz bir şekilde yapılması zorunludur. Tebligat sürecinde yapılacak bir hata, kamulaştırma işlemlerinin geçerliliğini zedeleyebilir ve hukuki sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, kamulaştırma sürecine dahil olan tüm tarafların tebligat sürecine gereken önemi vermesi gerekmektedir.
Kısmi Kamulaştırma
Kısmi Kamulaştırma: Hukuki Düzenlemeler, Uygulama ve Yasal Haklar
Kamulaştırma işlemleri, kamu yararı doğrultusunda taşınmaz malların devlet veya kamu tüzel kişilikleri tarafından satın alınması veya el konulması sürecidir. Bu süreç, taşınmaz malın tamamı üzerinde gerçekleştirilebileceği gibi, yalnızca bir kısmı üzerinde de yapılabilir. Kısmi kamulaştırma, taşınmazın tamamı yerine sadece bir kısmının kamulaştırılması durumunu ifade eder. Bu durum, kamulaştırmayı yapan idarenin veya ilgili yatırımcı firmanın, taşınmazın yalnızca belirli bir kısmına ihtiyaç duyması halinde gerçekleşir. Ancak kısmi kamulaştırma, çeşitli hukuki ve sosyal zorluklar doğurabileceğinden, dikkatle yürütülmesi gereken bir süreçtir.
Kısmi Kamulaştırmanın Nedenleri ve Sonuçları
Kısmi kamulaştırmanın temel nedenleri şunlardır:
- Kamu Yararı: Kamulaştırılacak alanın tamamına ihtiyaç duyulmaması. Örneğin, bir yol yapımı için yalnızca taşınmazın bir kısmının kullanılması gerektiğinde, bu kısım kamulaştırılır ve geri kalan kısım taşınmaz sahibinde kalır.
- Mülkiyetin Korunması: Kamulaştırmanın tamamının taşınmaz sahibine orantısız bir yük getirmesi. Bu durumda, sadece gerekli olan kısım kamulaştırılarak, taşınmaz sahibinin hakları korunmaya çalışılır.
- Olumsuz Etkilerin Önlenmesi: Kamulaştırmanın kalan kısım üzerinde olumsuz bir etkiye sahip olması. Örneğin, kamulaştırma sonrasında taşınmazın kalan kısmının kullanılabilirliğinin azalması durumunda, taşınmaz sahibinin mağduriyetini önlemek için gerekli önlemler alınır.
Kamulaştırma Kanunu’nun 12. Maddesi: Kısmi Kamulaştırmanın Hukuki Dayanağı
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 12. Maddesi, kısmi kamulaştırma sürecini şu şekilde düzenler:
Madde 12: “Kısmen kamulaştırılan taşınmaz malın değeri; (a) Kamulaştırılmayan kısmın değerinde, kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmadığı takdirde, o malın 11. maddede belirtilen esaslara göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktarıdır. (b) Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde, kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin olunan kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktardır. (c) Kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği takdirde ise, artış miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin edilen bedelinden artan değerin çıkarılmasıyla bulunan miktardır. Şu kadar ki, (c) bendi gereğince yapılacak indirme, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz.”
Bu maddeye göre, kısmi kamulaştırma durumunda taşınmazın geri kalan kısmının değeri, üç farklı senaryoya göre hesaplanır:
- Değişiklik Olmaması Durumu: Kamulaştırılmayan kısımda kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmadığı takdirde, taşınmazın değeri, kamulaştırılan kısma düşen bedelle sınırlı kalır.
- Değer Eksilmesi Durumu: Kamulaştırma dışında kalan kısımda kamulaştırma nedeniyle bir değer kaybı meydana gelirse, bu kayıp kamulaştırma bedeline eklenir.
- Değer Artışı Durumu: Kamulaştırma dışında kalan kısımda değer artışı meydana gelirse, bu artış kamulaştırma bedelinden düşülür. Ancak, bu düşüş kamulaştırma bedelinin yüzde 50’sini geçemez.
Kısmi Kamulaştırmada Taşınmaz Sahiplerinin Hakları
Kısmi kamulaştırmada, taşınmaz sahiplerinin hakları büyük bir öneme sahiptir. Kısmi kamulaştırmanın taşınmazın geri kalan kısmı üzerinde olumsuz bir etkisi olması durumunda, taşınmaz sahibi aşağıdaki haklara sahiptir:
- Kamulaştırma Bedelinin Artırılması: Kalan kısım üzerinde kamulaştırma nedeniyle bir değer kaybı oluştuğunda, taşınmaz sahibi kamulaştırma bedelinin artırılmasını talep edebilir.
- Kalan Kısmın Kamulaştırılması: Kalan kısım yararlanmaya elverişli değilse veya kamulaştırma işlemi taşınmazın kullanılabilirliğini ciddi şekilde azaltmışsa, taşınmaz sahibi kalan kısmın da kamulaştırılmasını talep edebilir.
Örneğin, bir enerji nakil hattı projesi kapsamında bir parselin sadece küçük bir kısmı kamulaştırıldığında, geriye kalan kısmın kullanılabilirliği azalabilir. Bu durumda, taşınmaz sahibinin kalan kısmın da kamulaştırılması için başvuru yapma hakkı bulunmaktadır. Kamulaştırma Kanunu’nun 12. maddesi, bu tür durumlarda taşınmaz sahiplerinin haklarını koruma altına alır ve bu başvurunun dikkate alınmasını sağlar.
Kısmi Kamulaştırmanın Uygulamada Karşılaşılan Zorluklar ve Çözümler
Kısmi kamulaştırma, uygulamada çeşitli zorluklar doğurabilir. Bu zorluklar, kamulaştırılan alanın küçüklüğü, geriye kalan alanın şekli ve büyüklüğü gibi faktörlerden kaynaklanabilir. Aşağıda kısmi kamulaştırma sürecinde dikkat edilmesi gereken bazı hususlar yer almaktadır:
Yapıların Bölünmesi: Kısmi kamulaştırmada, bir yapı ikiye bölünüyorsa veya yapıya ait müştemilatlar kamulaştırmadan arta kalan alanda kalıyorsa, yapı ve müştemilatların tamamının kamulaştırılması gereklidir. Aksi takdirde, kalan kısım taşınmaz sahibinin kullanımı için elverişsiz hale gelebilir.
Kot Farkı ve Yola Erişim: Kamulaştırma sonrasında kalan kısım ile kamulaştırılan kısım arasında bir kot farkı oluşuyorsa veya kamulaştırma öncesinde taşınmazın yola erişimi varken, kamulaştırma sonrasında bu erişim kesiliyorsa, taşınmazın tamamı kamulaştırılmalıdır. Örneğin, kamulaştırma öncesi bir parselin köy yoluna cephesi varken, kamulaştırma sonrasında bu cephenin kalmaması durumu, taşınmazın değerini ve kullanılabilirliğini ciddi şekilde etkiler.
Geometrik ve Kullanılabilirlik Sorunları: Kamulaştırma sonrasında arta kalan kısımda ciddi bir daralma meydana geliyorsa veya kalan kısım geometrik olarak düzgün değil ve kullanılabilirliğini yitiriyorsa, taşınmazın tamamı kamulaştırılmalıdır. Bu tür durumlarda, kamulaştırmanın amacına uygun olarak yürütülmesi ve taşınmaz sahibinin mağduriyetinin önlenmesi gerekir.
Mevzuat ve İmar Planlarına Uygunluk: Kamulaştırma öncesi mevzuata göre yapı yapılabilirken, kamulaştırma sonrasında kalan kısımda yapı yapılmasına izin verilmediği durumlarda, arta kalan kısmın da kamulaştırılması gündeme gelebilir. Özellikle yerleşim alanlarındaki taşınmazlar için bu durum, taşınmaz sahibinin haklarını koruma açısından önemlidir.
Toplu Kamulaştırma Uygulamaları: İmar planı, arazi toplulaştırması gibi özel plan ve uygulamalarda kalan taşınmazlarda, kamulaştırmadan arta kalan kısmın uygulamanın bütününü bozması durumunda, bu kısmın da kamulaştırılması gerekmektedir. Bu, taşınmaz sahiplerinin haklarının korunması ve uygulamanın düzgün bir şekilde yürütülmesi açısından kritik bir adımdır.
Kısmi Kamulaştırmada Hukuki Süreç ve Yasal Haklar
Kısmi kamulaştırma sürecinde, taşınmaz sahiplerinin haklarını korumak için çeşitli hukuki mekanizmalar bulunmaktadır. Bu süreçte, taşınmaz sahipleri kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açabilir ve kamulaştırma bedelinin artırılmasını veya kalan kısmın kamulaştırılmasını talep edebilirler.
Kamulaştırma Kanunu’nun 12. Maddesi, bu hakların korunmasını sağlayarak, taşınmaz sahiplerinin mağduriyet yaşamamasını amaçlar. Ayrıca, kısmi kamulaştırma durumunda taşınmaz sahiplerinin dava açma hakları ve bu davalarda uygulanacak esaslar, Kamulaştırma Kanunu’nun 11. Maddesi çerçevesinde belirlenir.
Sonuç
Kısmi kamulaştırma, kamulaştırma sürecinde karşılaşılan önemli bir durumdur ve taşınmaz sahiplerinin haklarının korunması açısından büyük bir öneme sahiptir. Kamulaştırma Kanunu’nun 12. Maddesi, bu sürecin adil bir şekilde yürütülmesini sağlamak için gerekli düzenlemeleri yapmıştır. Taşınmaz sahiplerinin haklarını etkin bir şekilde kullanabilmeleri için, kamulaştırma sürecinin tüm aşamalarında dikkatli bir inceleme yapılmalı ve yasal haklar çerçevesinde hareket edilmelidir.
Kısmi kamulaştırma, sadece kamulaştırma işlemini yürüten idare veya yatırımcı firmanın değil, aynı zamanda taşınmaz sahiplerinin de haklarını koruma altına alan bir süreçtir. Bu nedenle, kısmi kamulaştırmanın tüm tarafların haklarına saygı gösterilerek, adil ve şeffaf bir şekilde yürütülmesi, kamulaştırmanın başarıya ulaşması için kritik bir unsurdur.
Taşınmazın Satın Alınması
Taşınmazın Satın Alınması (KK 8. Madde Uygulaması)
Kamulaştırma Kanunu’nun 8. Maddesi gereğince, kamulaştırma sürecinde taşınmazların öncelikli olarak satın alınması esastır. Bu madde, idarelerin veya yatırımcı firmaların kamulaştırma işlemlerine başlamadan önce, taşınmaz sahipleri ile uzlaşma yoluyla taşınmazı satın alma sürecini düzenler. Satın alma yöntemi, tarafların karşılıklı rızası ile gerçekleşir ve bu süreçte belirlenen kamulaştırma bedeli üzerinde anlaşma sağlanırsa, taşınmaz malikleri veya temsilcileri ile yapılan uzlaşma tutanağı, taşınmazın kamulaştırma yolu ile devredildiğini resmi olarak belgeler.
Satın Alma Usulü ve Süreci
Kamulaştırma Kanunu’nun 8. Maddesi şu şekildedir:
Madde 8: “İdarelerin, bu Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır. Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanunun 11. maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir. Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.”
Satın alma usulünün uygulanabilmesi için süreç şu adımlarla ilerler:
Kamulaştırma Kararının Alınması: İdare, kamulaştırma kararı alır ve bu karar doğrultusunda taşınmazın değerinin belirlenmesi için gerekli adımları atar.
Kıymet Takdir Komisyonu Kurulması: Kamulaştırma kararının alınmasından sonra, taşınmazın tahmini bedelinin belirlenmesi için idare bünyesinde en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonu kurulur. Bu komisyon, taşınmazın değeri konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan rapor alabilir ve gerektiğinde yerel emlak piyasası bilgilerini de dikkate alarak bedeli tespit eder.
Uzlaşma Komisyonu Kurulması: Kıymet takdir komisyonunca belirlenen tahmini bedel üzerinden pazarlıkla satın alma işlemlerini yürütmek için idare, en az üç kişiden oluşan bir uzlaşma komisyonu kurar. Bu komisyon, taşınmazın malikleri veya yasal temsilcileri ile pazarlık yapar ve uzlaşma sağlanması halinde uzlaşma tutanağı düzenler.
Tebligat ve Pazarlık: İdare, kıymet takdir komisyonunca belirlenen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz malın, kaynakların veya üzerindeki irtifak haklarının bedelini peşin veya taksitle ödemek üzere malike resmi taahhütlü bir yazıyla bildirir. Malik veya yetkili temsilcisi, bu yazının tebliğinden itibaren 15 gün içinde idareye başvurarak pazarlıkla taşınmazını satma talebinde bulunabilir. Bu başvuru üzerine uzlaşma komisyonu ile malik arasında pazarlık görüşmeleri yapılır.
Uzlaşma Sağlanması: Pazarlık görüşmeleri sonucunda taraflar arasında uzlaşma sağlanırsa, bir uzlaşma tutanağı düzenlenir. Bu tutanakta taşınmazın tüm hukuki ve fiili vasıfları, kamulaştırma bedeli ve diğer detaylar yer alır. Tutanak, malik veya temsilcisi ile komisyon üyeleri tarafından imzalanır.
Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi: Uzlaşma sağlanması durumunda, tutanakta belirtilen kamulaştırma bedeli, tutanağın düzenlenmesinden itibaren en geç 45 gün içinde ödenir. Ödeme yapıldıktan sonra taşınmazın devri tapuda idare adına tescil edilir. Bu aşamadan sonra kamulaştırmaya veya bedeline karşı dava açılamaz.
Anlaşmazlık Durumu: Eğer taşınmaz malik veya malikleri ile uzlaşma sağlanamaz veya malik tapuda ferağ (tapu devri) vermezse, idare Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için dava açar.
Kıymet Takdir Komisyonunun Görevleri ve Raporlama
Kıymet takdir komisyonu, kamulaştırılacak taşınmazın değerini belirlemekle yükümlüdür. Bu değer, taşınmazın kadastral ve tapu bilgileri, varsa üzerindeki yapılar ve müştemilat gibi unsurlar dikkate alınarak hazırlanır. Komisyon, taşınmazın değerini belirlerken:
- Kadastral ve Tapu Bilgileri: Taşınmazın yeri, büyüklüğü, pafta, ada, parsel numarası gibi bilgiler.
- Üzerindeki Yapılar: Taşınmaz üzerindeki bina, duvar, kanalizasyon, su, elektrik tesisleri gibi unsurlar.
- Değerleme Raporu: Taşınmazın piyasa değeri, emlak piyasası ve uzman görüşleri de dikkate alınarak hazırlanır.
Komisyon tarafından hazırlanan kıymet takdir raporu, ilgili tüm taraflarca imzalanarak resmiyet kazanır. Bu rapor, kamulaştırma sürecinin en önemli belgelerinden biridir ve taşınmazın bedelinin adil ve doğru bir şekilde belirlenmesini sağlar.
Uzlaşma Komisyonu ve Uzlaşma Görüşmeleri
Uzlaşma komisyonu, taşınmazın pazarlıkla satın alınması sürecini yürütür. Bu komisyonun görevleri arasında:
- Pazarlık Görüşmeleri: Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisi ile pazarlık görüşmeleri yaparak, taşınmazın bedeli üzerinde anlaşma sağlamak.
- Uzlaşma Tutanağının Düzenlenmesi: Anlaşma sağlandığında, uzlaşma tutanağı düzenlenir ve taraflarca imzalanır.
- Tapu Siciline Tescil: Anlaşma sağlandığında, taşınmazın idare adına tescili için gerekli işlemleri başlatır.
Eğer taşınmaz kısmen kamulaştırılıyorsa ve paylı mülkiyete konu bir durum varsa, uzlaşma görüşmeleri tüm malikler huzurunda yapılır. Uzlaşma tutanağı, kamulaştırmanın resmiyet kazanması ve taşınmazın idare adına tescili için gereken en önemli belgedir.
Kamulaştırma Sürecinde Satın Alma ve İtiraz Hakkı
Satın alma yöntemi ile kamulaştırma süreci tamamlandığında, taşınmaz mal sahibi veya sahipleri, taşınmazın bedeline veya kamulaştırma işlemine itiraz edemezler. Bu, satın alma sürecinin sonunda yapılan uzlaşma tutanağı ile resmiyet kazanır ve taraflar arasındaki anlaşmazlıkların sona erdiğini gösterir.
Ancak, uzlaşma sağlanamazsa veya malik tapuda ferağ vermezse, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için dava açma hakkı doğar. Bu durumda, idare tarafından Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca süreç yürütülür.
Sonuç
Kamulaştırma Kanunu’nun 8. Maddesi, taşınmaz mal sahiplerinin haklarını koruyan ve idarelerin taşınmazları satın alırken adil bir süreç izlemelerini sağlayan bir düzenlemedir. Satın alma yöntemi, taşınmaz malikleri ile idare arasında karşılıklı anlaşma sağlanmasını hedefler ve bu süreçte belirlenen kamulaştırma bedeli üzerinden uzlaşma sağlanması durumunda, taşınmaz mal maliklerinin hakları korunmuş olur.
Kamulaştırma sürecinin şeffaf ve adil bir şekilde yürütülmesi, hem taşınmaz maliklerinin hem de kamulaştırmayı yapan idarenin veya yatırımcı firmanın çıkarlarını dengede tutar. Bu nedenle, satın alma süreci, kamulaştırmanın en önemli adımlarından biri olarak dikkatle yürütülmeli ve tüm tarafların haklarına saygı gösterilerek gerçekleştirilmelidir.
Satın Alma Öncesi
Satın Alma Öncesi Yapılacaklar
Kamulaştırma sürecinde, taşınmazın malik veya maliklerinin haklarını korumak ve süreci doğru bir şekilde yönetmek için belirli adımların atılması gerekmektedir. Satın alma süreci öncesinde maliklerin yapması gereken işlemler, özellikle ölü malik durumu, kısıtlılık durumu, vekalet ile işlem yapma, taşınmazın fiili bölünmesi ve tapu takyidatları gibi durumlara özel olarak dikkat edilmelidir.
1. Ölü Malik Durumu
Eğer kamulaştırılacak taşınmazın maliklerinden biri vefat etmişse, mirasçıların veraset işlemlerini tamamlaması gerekmektedir. Bu işlemler şunları içerir:
Miras İlamının Alınması: Mirasçılar, miras bırakanın mirasçıları olduklarını belgelendiren bir veraset ilamı almalıdır. Bu belge, yetkili bir mahkeme veya noter tarafından düzenlenir. Bu aşamada çeşitli harçlar ve masraflar ortaya çıkabilir.
Tapu Müdürlüğüne Başvuru: Veraset ilamını aldıktan sonra, mirasçılar ölü malikten kalan taşınmazın intikal işlemlerini gerçekleştirmek için Tapu Müdürlüğü’ne başvurmalıdır. Bu işlem, taşınmazın mirasçılar adına devredilmesini sağlar. İntikal işlemleri tamamlandıktan sonra taşınmaz, mirasçılar adına tescil edilir.
Kamulaştırma İşlemlerine Katılım: Taşınmaz tapusu mirasçılar adına düzenlendikten sonra, mirasçılar kamulaştırma işlemlerine katılabilir. Kamulaştırma bedeli, mirasçılar arasında, miras payları oranında bölüştürülür.
2. Kısıtlılık Durumu
Eğer malikler arasında kısıtlı durumda olan kişiler (örneğin, vasi veya kayyım atanmış kişiler) varsa, kamulaştırma görüşmelerine katılmak için ilgili mercilerden vasi veya kayyımlık belgesi alınmalıdır. Bu durumda vasi veya kayyım, kısıtlının tüm haklarını temsil eder ve kamulaştırma işlemleri sırasında gerekli adımları atar.
3. Vekalet ile İşlem Yapma
Maliklerden biri veya birkaçı, kamulaştırma görüşmesine katılamayacak durumda ise, bu kişiler adına işlem yapacak bir vekil tayin edebilirler. Vekil tayini için noter onaylı bir vekaletname düzenlenmelidir. Vekaletnamede, kamulaştırma bedelinin alınmasına ilişkin açık bir yetki bulunmalıdır. Bu durumda, kamulaştırma bedeli vekalet verilen kişinin hesabına yatırılabilir.
4. Taşınmazda Fiili Bölünme
Taşınmazın paydaşlar arasında fiilen bölünmüş olması durumunda, kamulaştırma sürecinde tüm hissedarların mutabakat sağlaması önemlidir. Fiili bölünme belgelenmeli ve tüm hissedarlar kamulaştırma görüşmelerine katılmalıdır. Bu, sürecin hızlı ve sorunsuz bir şekilde ilerlemesini sağlar.
5. Tapu Takyidatları
Taşınmaz üzerinde haciz, ipotek veya diğer takyidatlar varsa, bu takyidatların kaldırılması için gerekli işlemler yapılmalıdır. Kamulaştırma sürecinde tapu takyidatlarının varlığı, kamulaştırma bedelinin dağıtımını etkileyebilir. Özellikle ipotek lehtarının muvafakati alınmadan işlem yapılamaz. İpotek lehtarı muvafakat vermezse, kamulaştırma bedeli ipotek lehtarına ödenir.
Kamulaştırma Kanunu’nun 8. Maddesi uyarınca satın alma süreci başlatılırken, yukarıdaki adımların eksiksiz olarak tamamlanması, hem idare hem de malikler için sürecin daha sorunsuz ilerlemesini sağlar.
TKGM 2024/3 Sy Genelgesi ve Diğer Hukuki Düzenlemeler
TKGM 2024/3 Sy Genelgesi, bu süreçte dikkat edilmesi gereken önemli hususları vurgular. Özellikle miras kalan taşınmazların intikal işlemleri, taşınmaz üzerindeki takyidatların kaldırılması ve vekaletle işlem yapılması gibi durumlar, genelgede detaylı olarak ele alınmıştır.
a) Miras İntikali:
Miras kalan taşınmazlarda intikal işlemleri yapılmadan kamulaştırma süreci tamamlanamaz. İntikal işlemleri yapılmayan taşınmazların, mirasçıları tarafından Kamulaştırma Kanunu’nun 8. Maddesi kapsamında anlaşma sağlanamaz.
b) Takyidatlar ve Haklar:
Kamulaştırılacak taşınmaz üzerinde bulunan takyidatların (haciz, ipotek vb.) kamulaştırma öncesi kaldırılması gereklidir. Aksi takdirde, takyidatlar kamulaştırma bedelinin dağıtımında sorun yaratabilir.
c) Vekalet ve Temsil:
Kamulaştırma işlemlerinde vekaletle temsil, sadece noter onaylı vekaletnamelerle mümkündür. Bu vekaletnamede, kamulaştırma bedelinin alınmasına yönelik açık bir yetki bulunması gereklidir.
Sonuç
Kamulaştırma sürecinin satın alma aşamasına geçilmeden önce maliklerin gerekli tüm hukuki işlemleri tamamlaması, sürecin daha hızlı ve etkin bir şekilde ilerlemesini sağlar. Bu adımlar, hem maliklerin haklarını korur hem de idare tarafından yürütülen kamulaştırma işlemlerinin hukuka uygun ve adil bir şekilde sonuçlanmasını temin eder. Malikler, bu süreçte uzman bir hukuki danışmanlık alarak haklarını en iyi şekilde koruyabilirler.
Yatırımcının Araziye Girmesi
İdare veya Yatırımcı Firma Tarafından Taşınmaza Girilmesi
Kamulaştırma sürecinde, idare veya yatırımcı firma tarafından taşınmaza girilmesi durumu, özellikle taşınmazın incelenmesi, değer tespiti yapılması ya da proje ile ilgili diğer hazırlık çalışmalarının yürütülmesi açısından önemlidir. Bu süreç, taşınmaz sahibinin haklarının korunması ve idarenin yasal prosedürlere uygun hareket etmesi açısından dikkatle yürütülmelidir.
Muvaffakatname Nedir ve Neden Önemlidir?
Muvaffakatname, taşınmaz sahibinin idareye veya yatırımcı firmaya taşınmazına giriş izni verdiğini gösteren yazılı bir belgedir. Bu belge, idare veya yatırımcı firmanın, taşınmaz üzerinde belirli faaliyetlerde bulunma yetkisini malikinden aldığını ve bu faaliyetleri yasal çerçevede yürütebileceğini gösterir.
- Muvaffakatnamenin Önemi: İdarenin veya yatırımcı firmanın taşınmaz üzerinde yapacağı işlemler için malikinin rızasını alması, hem hukuki açıdan hem de süreç yönetimi açısından büyük önem taşır. Bu rıza olmadan yapılan işlemler hukuki ihtilaflara yol açabilir ve kamulaştırma sürecinin uzamasına neden olabilir.
Kamulaştırma Görüşmesinde Muvaffakatnamenin Sunulması
Kamulaştırma süreci içerisinde, idare veya yatırımcı firma tarafından taşınmaza girilmeden önce alınan muvaffakatnamenin bir sureti, kamulaştırma görüşmesi sırasında taşınmaz sahibine sunulmalıdır. Bu suretin sunulması, aşağıdaki açılardan önemlidir:
- Şeffaflık: Taşınmaz sahibine sunulan muvaffakatname, idarenin şeffaf bir şekilde hareket ettiğini ve taşınmaz sahibinin haklarını gözettiğini gösterir.
- Güvence: Muvaffakatname, taşınmaz sahibine, idarenin taşınmaz üzerindeki işlemlerinin yasal zemine dayandığını ve bu işlemlerle ilgili herhangi bir hak kaybı yaşanmayacağını temin eder.
- Hızlandırma: Taşınmaz sahibinin, idarenin taşınmaz üzerindeki faaliyetlerine ilişkin bilgilendirilmesi, kamulaştırma görüşmesinin daha hızlı ve verimli geçmesini sağlar.
Kamulaştırma Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kamulaştırma sürecinin yasal çerçevede, adil ve hızlı bir şekilde ilerlemesi için idare ve taşınmaz sahibinin aşağıdaki konulara dikkat etmesi gerekmektedir:
Muvaffakatnamenin Doğru ve Eksiksiz Hazırlanması: Muvaffakatname, taşınmazın hangi amaçlarla kullanılacağını, idarenin taşınmaz üzerinde ne gibi faaliyetlerde bulunacağını açıkça belirtmelidir.
Taşınmaz Sahibine Bilgilendirme: Taşınmaz sahibi, muvaffakatname konusunda tam bilgilendirilmelidir. Malik, hangi haklardan feragat ettiğini ve idarenin taşınmaz üzerindeki yetkilerini anlamalıdır.
Yasal Danışmanlık: Taşınmaz sahiplerinin, kamulaştırma süreci ve muvaffakatname ile ilgili haklarını tam olarak anlaması için bir avukata danışması faydalı olabilir.
Görüşme Sürecinin Şeffaf Yönetilmesi: Kamulaştırma görüşmeleri sırasında, taşınmaz sahibine sunulan belgeler ve yapılan açıklamalar, işlemlerin şeffaf bir şekilde yürütüldüğünü göstermelidir.
Prosedürlerin Doğru Uygulanması: İdare veya yatırımcı firma, taşınmaz üzerinde yapacağı tüm işlemleri yasal çerçevede ve prosedürlere uygun olarak yürütmelidir. Herhangi bir ihlal, kamulaştırma sürecinin durmasına veya hukuki süreçlerin başlatılmasına neden olabilir.
Sonuç
İdare veya yatırımcı firma tarafından taşınmaza girilmesi, kamulaştırma sürecinin önemli bir parçasıdır. Bu sürecin yasal zeminde ve tarafların haklarını koruyacak şekilde yürütülmesi, ileride doğabilecek hukuki ihtilafların önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir. Muvaffakatnamenin düzenlenmesi ve sunulması, idare ile taşınmaz sahibi arasındaki güven ilişkisinin tesis edilmesine ve sürecin hızlı ve sorunsuz bir şekilde tamamlanmasına katkıda bulunur.
Kamulaştırma Bedeli Ödeme
Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi
Kamulaştırma bedeli, kamulaştırma sürecinin en kritik aşamalarından biridir ve taşınmazın malik veya maliklerine yapılacak ödeme konusunda net kurallar içerir. Kamulaştırma Kanunu, maliklerin haklarını koruma altına alır ve idareye belirli yükümlülükler getirir.
Peşin Ödeme ve Süresi
Kamulaştırma Kanunu’nun genel ilkelerine göre, kamulaştırma bedeli peşin olarak ödenir. Bu ödeme, taşınmazın maliklerine veya maliklerin yetki verdiği kişilere yapılır. Kanunun belirlediği sürede ödeme yapılmadığı takdirde, maliklerin yasal yollara başvurma hakları vardır.
- Ödeme Süresi: Kamulaştırma bedeli, anlaşmanın sağlanmasının ardından en geç 45 gün içinde ödenmelidir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, maliklerin yasal faiz talep etme ve kamulaştırma işlemlerine itiraz etme hakları doğar.
- Fiili El Atma Yasağı: Ödeme hesaba geçmeden, idarenin taşınmaza fiili olarak el atması yasal değildir. Bu durum, mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelir ve ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir.
Kamulaştırma Bedelinin Bankadan Çekilmemesi Durumu
Kamulaştırma bedeli maliklerin banka hesabına yatırıldıktan sonra, bu bedel malik tarafından çekilebilir. Ancak, bedelin 10 yıl içinde çekilmemesi durumunda, Bankacılık Kanunu gereği bu tutar Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu’na (TMSF) devredilir. Bu aşamadan sonra, bedelin geri alınması mümkün olmayacak ve İdare veya yatırımcıdan herhangi bir hak talep edilemeyecektir.
- TMSF’ye Devredilme: Bankacılık mevzuatına göre, 10 yıl içinde çekilmeyen tutarlar TMSF’ye devredilir. Maliklerin bu süreyi kaçırmamaları önemlidir, aksi halde hak kaybı yaşanabilir.
Davalı Taşınmazlarda Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi
Bir taşınmazın tapu kaydında “Davalı” ibaresi varsa, bu durum taşınmazın bir dava konusu olduğunu gösterir. Kamulaştırma Kanunu’nun 18. maddesi, bu durumda izlenecek yolu açıklar. Taşınmazın kamulaştırmaya konu kısmı için belirlenen kamulaştırma bedeli, davanın sonuçlanmasını beklemek üzere üçer aylık vadeli bir hesaba yatırılır. Yargılama süreci tamamlandığında, mahkeme kararı ile bu bedel hak sahibine (davayı kazanan tarafa) ödenir.
- Vadeli Hesapta Bekletilme: Kamulaştırma bedeli, dava sonuçlanana kadar vadeli bir hesapta tutulur. Dava sonucunda, mahkeme kararı ile hak sahibi belirlenir ve bedel bu kişiye ödenir.
Ekili Ürün Bedellerinin Ödenmesi
Kamulaştırma işlemleri sırasında, kamulaştırılacak arazi üzerinde ekili ürünler varsa, bu ürünlerin bedeli de kamulaştırma bedeline eklenir. Eğer ekili ürün bedeli kamulaştırma kararında belirtilmemişse, bu bedel ayrıca ödenir.
- Ekili Ürün Bedeli: Kamulaştırma bedeline dahil edilmemişse, ekili ürünlerin bedeli ayrıca ödenir. Bu bedel, arazinin maliki, yasal temsilcisi veya kiracısına nakit olarak ödenir. Arazideki ağaçlar için de benzer bir uygulama geçerlidir.
Hazine Arazisi Üzerindeki Bedellerin Ödenmesi
Hazine arazilerinin kamulaştırılması durumunda, arazi değeri Hazine’ye ödenir. Ancak, arazi üzerindeki ürünler, ağaçlar ve yapıların bedelleri, belgelenebilir ise kullanıcısına ödenir.
- Ecrimisil Belgesi: Bu belge, bir taşınmazın haksız yere işgal edilmesi durumunda, işgal eden kişiye ödenmesi gereken tazminat bedelini gösterir. Kamulaştırma işlemlerinde de kullanılabilir. Ekili ürünlerin bedelinin ödenmesi için ecrimisil belgesi ibraz edilmelidir. Bu belge, muhtar ve azaların imzaları ile birlikte tutanakla kayıt altına alınmalıdır.
Mera Arazisi Üzerindeki Bedellerin Ödenmesi
Kamulaştırma işlemleri sonucunda mera arazisinin değeri Hazine’ye ödenir. Ancak, üzerindeki ürün, ağaç ve yapıların bedeli ödenmeyebilir. Bu bedelin ödenmesi, İdare veya Yatırımcı Firma’nın insiyatifindedir. Aksi durumda, bu tür bedeller için herhangi bir hak talep edilemez.
Orman Arazisi Üzerindeki Bedellerin Ödenmesi
Orman arazilerinin kamulaştırılması durumunda, bu araziler için Orman Genel Müdürlüğü’nden (OGM) izin alınır ve izin bedeli OGM’ye ödenir. Ancak, orman arazisi üzerindeki ürünler, ağaçlar ve yapılar için yasal olarak bedel ödenmesi zorunlu değildir. İdare veya Yatırımcı Firma istemesi durumunda, bu bedeller ödenir. Aksi durumda, bu bedeller için hak talep edilemez.
Kamulaştırılan Alandaki Enkazların Alınması
Kamulaştırma işlemlerinde, sadece zemin değeri değil, müştemilatın da değeri dikkate alınır. Müştemilat, taşınmaz üzerinde bulunan binalar, tesisler ve diğer yapılardır. Eğer bu yapılar hasar görmüşse, enkaz bedeli de kamulaştırma bedeline eklenir.
- Enkaz Bedeli: Kamulaştırılan taşınmaz üzerindeki yıkılmış veya hasar görmüş binaların yeniden inşa maliyetleri, enkaz bedeli olarak kamulaştırma bedeline eklenir. Bu durum, taşınmaz sahibinin mağduriyetini en aza indirmeyi amaçlar.
Kamulaştırma Bedelinin Ödenmemesi veya Geç Ödenmesi
Kamulaştırma bedelinin 45 gün içinde maliklere ödenmesi gerekmektedir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, yasal faiz işlemeye başlar ve taşınmaz maliklerinin hukuki yollara başvurma hakkı doğar.
Anayasa Mahkemesi Kararı: Anayasa Mahkemesi, Kamulaştırma Kanunu’nun 10. Maddesi’ndeki, kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlanmaması durumunda kanuni faiz işletilmesini öngören hükmün Anayasa’ya aykırı olduğuna karar vermiştir. Mahkeme, bu düzenlemenin enflasyon nedeniyle uğranılan zararın karşılanmasına yönelik yeterli koruma sağlamadığına hükmetmiştir.
Kanuni Faiz: Anayasa’nın 46. Maddesi’ne göre, kamulaştırma bedelinin enflasyon nedeniyle yitirilen değerini karşılaması gerektiği vurgulanmıştır. Kanuni faiz, sadece hukuki bir araç olarak yeterli bulunmamış ve düzenlemenin iptaline karar verilmiştir.
Sonuç
Kamulaştırma bedelinin ödenmesi süreci, taşınmaz sahiplerinin haklarının korunması açısından son derece önemlidir. Kamulaştırma Kanunu, bu sürecin adil ve şeffaf bir şekilde yürütülmesi için çeşitli kurallar belirlemiştir. Ancak, bu kuralların uygulanması sırasında ortaya çıkabilecek sorunlar, hukuki süreçlerin devreye girmesine neden olabilir.
İdare ve taşınmaz sahiplerinin, kamulaştırma sürecinde haklarını korumak için yasal yolları ve prosedürleri iyi bilmesi ve gerektiğinde hukuki danışmanlık alması büyük önem taşır. Bu sayede, süreç daha hızlı ve adil bir şekilde tamamlanabilir ve taraflar arasındaki olası anlaşmazlıklar en aza indirilebilir.
Taşınmazın Boşaltılması
Taşınmazın Boşaltılması
Kamulaştırmaya konu olan taşınmazların boşaltılması süreci, Kamulaştırma Kanunu’nun 20. maddesinde düzenlenmiştir. Bu süreç, kamulaştırma işlemlerinin tamamlanması ve taşınmazın kamulaştırmayı yapan idare adına tescil edilmesiyle başlar. İdare, tapu tescil işlemlerinin tamamlanmasının ardından taşınmazın malik veya maliklerinden taşınmazın boşaltılmasını talep eder. Taşınmazın boşaltılması süreci, mülkiyet hakkı ve kamulaştırma sürecinin etkin bir şekilde yürütülmesi açısından kritik öneme sahiptir.
1. Boşaltma Süresi ve Zorla Boşaltma
Kamulaştırma işleminin tamamlanmasının ardından, idare taşınmaz malik veya maliklerinden taşınmazı 15 gün içinde boşaltmalarını ister. Bu süre zarfında taşınmaz boşaltılmadığı takdirde, icra memuru tarafından zorla boşaltma işlemi uygulanır. Zorla boşaltma işlemi, taşınmazın hızlı bir şekilde idareye teslim edilmesini sağlar ve kamulaştırma projelerinin zamanında tamamlanmasına katkıda bulunur.
- 15 Günlük Süre: Taşınmazın boşaltılması için maliklere tanınan süre 15 gündür. Bu süre zarfında taşınmazın boşaltılması zorunludur.
- Zorla Boşaltma: 15 gün içinde taşınmaz boşaltılmadığında, icra memuru tarafından taşınmaz zorla boşaltılır. Zorla boşaltma işlemine karşı yapılan itirazlar veya şikayetler, boşaltmayı durdurmaz ve mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilemez.
2. Ekili Arazilerin Boşaltılması
Kamulaştırmaya konu taşınmaz üzerinde ekili ürünler varsa, taşınmazın boşaltılması hasat sonuna bırakılabilir. Bu durum, mal sahibinin ekili ürünlerini toplamasına ve gelir elde etmesine olanak tanır. Ancak, hasat zamanının beklenmesi mümkün olmadığı durumlarda, idare mahkemece belirlenen ekin bedelini ödeyerek taşınmazın boşaltılmasını talep edebilir.
- Hasat Zamanı: Ekili arazilerde taşınmazın boşaltılması, hasat sonuna bırakılabilir. Bu, mal sahibinin mahsullerini toplamasına olanak tanır.
- Ekin Bedeli: Hasat zamanı beklenemediğinde, ekin bedeli tazmin edilerek taşınmaz boşaltılır. Ancak, ekin bedeli kamulaştırma değerinin tespitinde zaten dikkate alınmışsa, ek bir bedel ödenmesine gerek kalmaz.
3. Tapu Tescil ve Terkin İşlemleri
Taşınmazın boşaltılması için öncelikle kamulaştırma işleminin tamamlanması ve taşınmazın tapuda idare adına tescil edilmesi veya terkin edilmesi gerekmektedir. Tapu tescil işlemi tamamlandıktan sonra, idare taşınmazın boşaltılması için maliklere 15 günlük süre tanır. Tescil veya terkin işlemi, taşınmazın mülkiyetinin idareye geçtiğini resmiyete kavuşturur.
- Tapu Tescili: Taşınmazın tapuda idare adına tescil edilmesi, boşaltma sürecinin başlaması için gereklidir.
- Terkin İşlemi: Kamulaştırmaya konu taşınmazın tapudan terkin edilmesi, maliklerin mülkiyet haklarının sona erdiğini gösterir.
4. Acele Kamulaştırma ve El Koyma Kararı
Acele kamulaştırma süreçlerinde taşınmazın boşaltılması, el koyma kararı alınarak ve tapuda 31/b madde şerhinin tesis edilmesi ile gerçekleşir. Bu, taşınmazın hızlı bir şekilde idareye teslim edilmesini ve projelerin gecikmeden tamamlanmasını sağlar.
- Acele Kamulaştırma: Acele kamulaştırma durumlarında, idare el koyma kararı alarak taşınmazı hızlı bir şekilde boşaltabilir.
- 31/b Madde Şerhi: Tapuda 31/b madde şerhinin tesis edilmesi, taşınmazın acele kamulaştırmaya tabi olduğunu ve mülkiyetin idareye geçtiğini gösterir.
5. Boşaltma İşleminde Tazminat ve İtiraz Hakları
Kamulaştırma sürecinde taşınmazın boşaltılması nedeniyle mal sahibi veya idareye herhangi bir tazminat ödenmez. Bu durum, kamulaştırma işlemlerinin hızlı ve etkin bir şekilde tamamlanmasını sağlamak için düzenlenmiştir. Ayrıca, boşaltma işlemine karşı yapılan itirazlar, şikayetler veya mahkemece verilen ihtiyati tedbir kararları, boşaltma işlemini durdurmaz.
- Tazminat Ödenmemesi: Taşınmazın boşaltılması nedeniyle mal sahibi veya idareye herhangi bir tazminat ödenmez.
- İtiraz ve Şikayetler: Boşaltma işlemine karşı yapılan itirazlar veya şikayetler, boşaltma işlemini durdurmaz.
6. Taşınmazın Boşaltılmasında İdarenin Destek Olması
Taşınmazın boşaltılması sırasında, kamulaştırmayı yapan idare tarafından taşınmaz malik veya maliklerine destek sağlanabilir. Bu, yasal bir zorunluluk olmasa da, idarenin inisiyatifinde bir işlemdir. İdare, bu desteği kendi imkanları ile sağlayamayacağı durumlarda, projeyi gerçekleştiren müteahhit firmalardan yardım alabilir.
- İdarenin Desteği: Boşaltma işleminde, idare taşınmaz maliklerine destek sağlayabilir. Bu, yasal bir zorunluluk olmasa da, idarenin inisiyatifindedir.
- Müteahhit Firmalardan Destek: İdare, taşınmazın boşaltılması için müteahhit firmalardan destek alabilir.
7. Kamulaştırma Projelerinin Tamamlanmasında Boşaltma İşleminin Önemi
Kamulaştırma projelerinin zamanında ve etkin bir şekilde tamamlanabilmesi için taşınmazların hızlı bir şekilde boşaltılması kritik öneme sahiptir. Boşaltma işlemi, kamulaştırma sürecinin son aşaması olarak kabul edilir ve projelerin ilerleyişi açısından hayati bir rol oynar. Maliklerin taşınmazı belirtilen süre içinde boşaltmaları, projelerin gecikmeden devam etmesine olanak tanır.
Sonuç
Kamulaştırma sürecinde taşınmazın boşaltılması, projelerin zamanında ve etkin bir şekilde tamamlanması açısından büyük öneme sahiptir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 20. maddesi, taşınmazın boşaltılması sürecinde uygulanacak kuralları belirlerken, mal sahiplerinin haklarını koruma altına almayı amaçlar. Ancak, boşaltma sürecinin 15 gün gibi kısa bir süre içinde tamamlanması ve zorla boşaltma işlemi gibi uygulamalar, mal sahiplerinin hakları açısından bazı endişelere yol açabilir. Ekili arazilerde ise hasat sonuna kadar beklenmesi veya ekin bedelinin ödenmesi, mal sahiplerinin ekonomik kayıplarını minimize etmeyi amaçlayan önemli düzenlemelerdir.
Kamulaştırma sürecinin her aşamasında, taşınmaz maliklerinin haklarını korumak ve idarenin yasal yükümlülüklerini yerine getirmesini sağlamak için dikkatli bir yaklaşım sergilenmesi gerekmektedir. Boşaltma işleminin doğru ve adil bir şekilde yürütülmesi, kamulaştırma projelerinin başarıyla tamamlanmasına katkıda bulunur.
Taşınmazın Tescili
Taşınmazın Tescili
Kamulaştırma sürecinin son aşamalarından biri olan taşınmazın tescili, taşınmazın mülkiyetinin resmen idareye geçmesi anlamına gelir. Bu işlem, Kamulaştırma Kanunu’nun 25. maddesi ve ilgili diğer mevzuat hükümleri çerçevesinde gerçekleştirilir. Tescil işlemi, taşınmaz malik veya maliklerinin mülkiyet haklarının sona erdiğini ve kamulaştırmayı yapan idarenin taşınmaz üzerinde tam tasarruf yetkisine sahip olduğunu gösterir.
1. Tescil İşleminin Başlatılması
Kamulaştırmaya konu taşınmazın tescil işlemi, malik veya maliklerle anlaşma sağlanması veya Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca açılan davanın sonuçlanmasının ardından başlatılır. Tescil işleminin başlatılabilmesi için idare veya mahkeme, gerekli belgeleri Tapu Müdürlüğü’ne ileterek tescil işlemini gerçekleştirir.
- Tescil Talebi: Tescil işlemi için başvuru, sadece idare veya mahkeme tarafından yapılır. Şahıslar veya yatırımcı firmalar tarafından doğrudan başvuru yapılamaz.
- Gerekli Belgeler: Kamulaştırma kararının aslı veya onaylı örneği, kamulaştırma bedelinin ödendiğine dair belge, taşınmazın tapu senedi, varsa kamulaştırma planına ilişkin tescil bildirimi ve mahkeme kararı gibi belgeler tescil işlemi için gereklidir.
- Mülkiyetin Geçişi: Mülkiyetin idareye geçmesi, mahkeme tarafından verilen tescil kararı ile gerçekleşir. Tescil kararı verildiği andan itibaren taşınmaz malikin yeni inşaat yapma, ekim yapma veya mevcut yapılarda esaslı değişiklikler yapma hakkı sona erer.
2. Tescil İşlemi İçin Gerekli Şartlar
Tescil işleminin gerçekleştirilebilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekir. Bu şartlar, tescil işleminin hukuka uygun ve eksiksiz bir şekilde yapılmasını sağlar.
- Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi: Tescil işlemi için kamulaştırma bedelinin malik veya maliklere ödenmiş olması veya bedelin bankaya bloke edilmesi gereklidir.
- Tapu Kayıtlarındaki Engellerin Kaldırılması: Tescil işlemi öncesinde taşınmaz üzerinde haciz, ipotek gibi tescile engel olabilecek her türlü sorunun çözümlenmesi gerekir.
- Kadastro Onayı: Kadastro Müdürlüğü tarafından düzenlenen tescil bildirimi (beyanname) onaylı ve imzalı olarak Tapu Müdürlüğü’ne sunulmalıdır.
- Dava Durumları: Eğer taşınmaz üzerinde bir dava varsa, bu davanın sonuçlanması ve tescil işleminin önünde bir engel kalmaması gereklidir.
3. Tescil İşleminin Süreci
Tescil işlemi genellikle Tapu Müdürlüğü’nün yoğunluğuna bağlı olarak bir hafta içerisinde gerçekleşir. Ancak, bu süre gerekli evrakların eksikliği veya tescil işlemi için başka engellerin olması durumunda uzayabilir. Tescil işlemi tamamlanmadığı takdirde, Tapu Müdürlüğü ile irtibata geçilmeli ve sürecin takibi yapılmalıdır.
- Tescil Süresi: Tescil işlemi genellikle bir hafta içerisinde tamamlanır, ancak evrak eksikliği veya başka engeller süreci uzatabilir.
- Sürecin Takibi: Tescil işlemi geciktiği durumlarda Tapu Müdürlüğü ile irtibata geçilerek süreç takip edilmelidir.
4. Tescil Sonrası Durum
Tescil işlemi tamamlandıktan sonra, taşınmaz malik veya maliklerinin mülkiyet hakları sona erer ve taşınmaz üzerinde herhangi bir hak iddia edemezler. Tescil işlemi, taşınmazın resmen idareye geçtiğini ve idarenin taşınmaz üzerinde tam tasarruf yetkisine sahip olduğunu gösterir. Tescil sonrasında taşınmazın değerinin artması gibi durumlar için ek bir bedel ödenmesi gibi bir durum söz konusu olamaz.
- Mülkiyet Haklarının Sona Ermesi: Tescil işlemi tamamlandıktan sonra maliklerin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakları sona erer.
- Ek Bedel Talebi: Tescil sonrasında taşınmazın değerinin artması durumunda ek bir bedel talep edilemez.
5. Tescilin Hukuki Sonuçları
Kamulaştırma Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca, mülkiyetin idareye geçmesiyle birlikte, taşınmaz üzerinde maliklerin hakları sona erer ve idare taşınmaz üzerinde tam tasarruf yetkisine sahip olur. Bu noktadan sonra, taşınmaz üzerindeki yeni inşaatlar, ekimler veya yapılan esaslı değişiklikler hukuken geçerli sayılmaz ve bu değişikliklerin bedeli kamulaştırma bedeline dahil edilmez.
- Hakların Sona Ermesi: Tescil sonrasında maliklerin taşınmaz üzerindeki hakları sona erer.
- Yeni İnşaatlar ve Değişiklikler: Tescil sonrasında yapılan yeni inşaatlar veya değişiklikler dikkate alınmaz ve bu işlemler hukuken geçerli sayılmaz.
6. EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği Kapsamında Tescil
EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği’nin 23. maddesi, kamulaştırma veya devir yoluyla elde edilen taşınmazların mülkiyetinin ilgili kamu kurum veya kuruluşu adına tescil edilmesini düzenler. Eğer ilgili kamu kurum veya kuruluşu yoksa, taşınmaz Hazine adına tescil edilir. Hazine adına tescil edilen taşınmazlar üzerinde, lisans süresi boyunca lisans sahibi özel hukuk tüzel kişisi lehine bedelsiz irtifak hakkı tesis edilir ve/veya kullanma izni verilir. Ayrıca, bu taşınmazlar için bedelsiz kiralama da yapılabilir.
- Tescilin Kapsamı: Kamulaştırılan taşınmazlar, ilgili kamu kurum veya kuruluşu adına, bunların bulunmaması halinde Hazine adına tescil edilir.
- Bedelsiz İrtifak Hakkı ve Kullanma İzni: Hazine adına tescil edilen taşınmazlar üzerinde, lisans süresi boyunca lisans sahibi lehine bedelsiz irtifak hakkı veya kullanma izni verilir.
- Bedelsiz Kiralama: Bu işlemlere konu edilemeyecek taşınmazlar için bedelsiz kiralama yapılır.
Sonuç
Taşınmazın tescili, kamulaştırma sürecinin önemli bir aşamasıdır ve taşınmazın resmen idareye geçmesini sağlar. Tescil işlemi tamamlandığında, taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakları sona erer ve taşınmaz üzerinde herhangi bir hak iddia edemezler. Bu süreç, kamulaştırma işleminin hukuka uygun bir şekilde tamamlanmasını ve idarenin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini tam olarak elde etmesini sağlar. Tescil işlemi, kamulaştırma sürecinin nihai adımıdır ve idarenin taşınmaz üzerinde gerekli projeleri hayata geçirmesine olanak tanır.
Kısmi Tescil İşlemleri
Kısmi Tescil İşlemleri
Kamulaştırma sürecinde taşınmazın mülkiyetinin idare adına tescil edilmesi süreci, çeşitli durumlara göre farklılık gösterebilir. Özellikle birden fazla malikin bulunduğu taşınmazlarda, kısmi tescil işlemleri önemli bir yer tutar. Bu süreç, maliklerin tamamı ile anlaşılması durumunda veya bazı maliklerle anlaşma sağlanamadığında farklı şekilde yürütülür.
1. Maliklerle Anlaşma Durumu
Kamulaştırmaya konu taşınmazın birden fazla maliki varsa, tüm maliklerle anlaşılması gereklidir. Ancak, bir malik bile anlaşmaya yanaşmazsa, taşınmazın tamamının tescil işlemi gerçekleştirilemez ve sadece anlaşmaya varılan kısımlar için tescil yapılabilir. Bu durumda anlaşmaya varılmayan paylar tapu kaydında devam eder ve bu sorunun çözümü için 10. madde kapsamında Bedel Tespit ve Tescil davası açılması gerekebilir.
- Tam Anlaşma Durumu: Tüm maliklerle anlaşma sağlanmışsa, taşınmazın tamamı idare adına tescil edilir.
- Kısmi Anlaşma Durumu: Bir veya birkaç malik ile anlaşma sağlanamamışsa, yalnızca anlaşmaya varılan kısımlar tescil edilir, anlaşılmayan paylar ise tapuda devam eder.
2. Kısmi Tescil İşlemi ve İhtilaflı Durumlar
Kısmi tescil işlemleri, taşınmazın tamamının değil, sadece bir kısmının kamulaştırılması veya bazı maliklerle anlaşma sağlanamaması durumunda gerçekleştirilir. Bu tür durumlarda, idare tarafından yapılacak işlemler, hukuki sürecin tamamlanması için dikkatli bir şekilde yürütülmelidir.
- İhtilaflı Durumlar: Birden fazla maliki olan taşınmazlarda, maliklerden biriyle anlaşma sağlanamaması durumunda, anlaşmaya varılan kısımlar tescil edilir, ancak anlaşılmayan paylar tapu kaydında devam eder. Bu durumda mahkeme kararı ile bedel tespiti ve tescil işlemi yapılır.
- Mahkeme Kararı ile Tescil: Mahkeme tarafından verilen tescil kararı sonrası taşınmazın idare adına tescili yapılır ve taşınmaz üzerindeki tüm takyit ve haklar terkin edilir.
3. Kısmi Kamulaştırma ve İrtifak Hakkı Tescili
Kısmi kamulaştırma işlemlerinde, taşınmazın bir kısmı kamulaştırılarak idare adına tescil edilirken, geri kalan kısmı maliklerin mülkiyetinde kalır. Ayrıca, taşınmaz üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi gerektiğinde, bu hakkın tescili için tüm maliklerin katılımı zorunludur. Ancak kamulaştırma yolu ile irtifak hakkı tesis ediliyorsa, bu hak, tescilden önce iktisap edilmiş sayılır.
- İrtifak Hakkı Tescili: İrtifak hakkının tescili için tüm maliklerin katılımı gerekse de, kamulaştırma yolu ile irtifak hakkı tesis edilmişse, bu hak, tescilden önce kazanılmış sayılır.
- 7. Madde Şerhi: Taşınmaz üzerinde 7. madde gereğince şerh bulunması durumunda, kamulaştırma sebebiyle irtifak hakkı tesisi de aynı şerh ile birlikte tapuya işlenir.
4. Paylı Mülkiyette Kısmi Kamulaştırma
Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda, kısmi kamulaştırma yapıldığında, fiilen bölünmüş olan ve belirli paydaşların tasarrufunda bulunan kısımlar için kamulaştırma işlemleri sadece bu paydaşlar üzerinde yürütülür. Bu durumda, kamulaştırılan paylar, idare adına tapuda tescil edilir.
- Fiili Bölünme Durumu: Fiilen bölünmüş ve belirli paydaşların tasarrufunda bulunan taşınmazlarda, sadece bu paydaşların payları için kamulaştırma işlemi yapılır ve diğer paydaşlar bu işlemlerden etkilenmez.
- Tescil İşlemi: Kamulaştırma işlemleri tamamlandığında, kamulaştırılan paylar tapu sicilinde idare adına tescil edilir.
5. Mahkeme Kararları ve Şerhlerin Terkini
Kamulaştırma işlemleri sonucunda mahkeme kararı ile tescil işlemi yapıldığında, taşınmaz üzerindeki şerhlerin terkin edilmesi gereklidir. Bu işlem, taşınmazın üzerindeki tüm hak ve takyitlerin kaldırılmasını ve taşınmazın idare adına tescil edilmesini sağlar.
- Şerhlerin Terkini: Mahkeme kararı veya anlaşma tutanağı ile yapılan kamulaştırma işlemleri sonrası, taşınmaz üzerindeki kamulaştırma şerhleri tapu sicilinden terkin edilir.
- İcra ve İhtiyati Tedbir Şerhleri: Taşınmaz üzerinde icra veya ihtiyati tedbir şerhi bulunması durumunda, ilgili mahkemeden izin alınmadıkça tescil işlemi gerçekleştirilemez.
Sonuç
Kısmi tescil işlemleri, bir taşınmazın bir kısmının kamulaştırılması veya maliklerin bir kısmı ile anlaşmaya varılması durumunda gerçekleştirilir. Bu süreçte, idare ve maliklerin hakları korunurken, işlemlerin hukuka uygun şekilde tamamlanması önemlidir. Mahkeme kararları ile tescil işlemleri yapılırken, taşınmaz üzerindeki şerhlerin ve takyitlerin kaldırılması, taşınmazın idare adına tam olarak tescil edilmesi için gereklidir. Bu işlemler, taşınmaz üzerindeki hakların güvence altına alınmasını ve kamulaştırma sürecinin hukuki olarak tamamlanmasını sağlar.
Bedel Tespit ve tescil Davaları
Bedel Tespit ve Tescil Davası
Kamulaştırma, kamu yararını gözeterek özel mülkiyetteki taşınmazların kamulaştırma bedeli karşılığında idareye geçirilmesi işlemidir. Bu süreç, uzlaşma yoluyla veya kamulaştırma bedel tespit ve tescil davası ile sonuçlandırılır. Maliklerin idare ile anlaşmaya varamaması durumunda, Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca kamulaştırma bedel tespit ve tescil davası açılır. Bu dava, kamulaştırma sürecinin adil bir şekilde yürütülmesini sağlayan önemli bir hukuki süreçtir.
1. Davanın Açılması
Kamulaştırma bedel tespit ve tescil davası, idarenin taşınmazın maliki ile anlaşamaması veya maliklerin uzlaşmaya yanaşmaması durumunda açılır. İdare, kamulaştırma işleminin gerçekleştirilmesi için gerekli bilgi ve belgeleri toplar ve bu belgelerle birlikte Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespit edilmesi ve idare adına tesciline karar verilmesini talep eder.
- Kamulaştırma Kanunu Madde 10: Bu madde, kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescil edilmesi sürecini düzenler. İdare, 7. madde uyarınca topladığı bilgi ve belgeleri, bedel tespiti için yaptırdığı değerlendirmeleri bir dilekçe ile mahkemeye sunar.
2. Dava Açma Nedenleri
Kamulaştırma bedel tespit ve tescil davası, aşağıdaki durumlarda açılabilir:
- Uzlaşma yoluyla kamulaştırma bedelinin tespit edilememesi: İdare ile malikin uzlaşmaya varamaması durumunda dava açılır.
- Malikin uzlaşmada kabul ettiği bedelin hakkaniyete uygun olmadığını düşünmesi: Malik, uzlaşma sırasında belirlenen bedelin adil olmadığını düşünürse dava açabilir.
- Malike ulaşılamaması: Malik bulunamadığında veya taşınmazın maliklerinden biri veya birkaçının vefat etmiş olması ve intikal işlemlerinin yapılmamış olması durumunda dava açılır.
3. Davanın Niteliği
Kamulaştırma bedel tespit ve tescil davası, hukuki niteliği itibarıyla bir tespit davasıdır. Bu davada, hâkim kamulaştırma bedelinin ne olması gerektiğine karar verir. Davanın konusu, kamulaştırma bedelinin miktarıdır.
- Davacı: Kamulaştırma bedelinin hak sahibi olan taşınmaz maliki veya malikleri veya yasal temsilcisi.
- Davalı: Kamulaştırmayı gerçekleştiren kamu idaresi.
- Görevli Mahkeme: Kamulaştırma bedel tespit ve tescil davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinin görevine girer.
- Hâkim Kararı: Hâkim, kamulaştırma bedelinin ne olması gerektiğine dair gerekçeli bir karar verir. Kararda, bedelin tespitinde dikkate alınan kriterler ve deliller açıkça belirtilir.
- Karara İtiraz: Taraflar, hâkim kararına karşı 15 gün içinde temyiz yoluyla itiraz edebilirler.
4. Davadan Geri Çekilmesi
Dava sürecinde, eğer idare ile taşınmaz maliklerinin tamamı anlaşmaya varırsa, idare davadan vazgeçebilir. Bu durumda normal satın alma süreci yürütülür. Ancak, davanın tamamlanması ve mahkeme kararının verilmesinden sonra kararın iptal edilmesi mümkün değildir.
5. Mahkeme Süreci
Mahkeme, başvuruyu alır almaz taraflara duruşma gününü bildirir. Maliklerin duruşmaya katılması için meşruhatlı davetiyeler gönderilir. Bu süreçte mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki yerel gazetelerde ve Türkiye genelinde yayımlanan bir gazetede ilan yaparak kamulaştırma sürecini duyurur.
Duruşma: Mahkeme, maliklerin görüşlerini almak için bir duruşma günü belirler. Duruşma sırasında, tarafların bedel konusunda anlaşmaya varmaya çalışmaları istenir. Eğer taraflar anlaşamazsa, mahkeme bilirkişi atar ve taşınmazın değerinin tespiti için bilirkişi raporu hazırlanır.
Bilirkişi İncelemesi: Kamulaştırma bedelinin adil ve hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenmesi için mahkemece bilirkişi atanır. Bilirkişiler, taşınmazın özelliklerini, ekonomik değerini, kamulaştırma sürecindeki etkilerini değerlendirerek bir rapor hazırlar.
6. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti
Mahkeme, bilirkişi raporları ve tarafların beyanları doğrultusunda kamulaştırma bedelini tespit eder. Bu bedel, taşınmazın gerçek değerine uygun bir şekilde belirlenir. Eğer taraflar mahkemenin belirlediği bedel üzerinde anlaşamazsa, mahkeme tarafından tespit edilen bedel peşin olarak malik adına bankaya yatırılır.
- Tescil: Kamulaştırma bedeli, mahkemenin belirlediği banka hesabına yatırıldıktan sonra mahkeme, taşınmazın idare adına tesciline karar verir. Bu tescil işlemi kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. Tescil kararı ile birlikte, taşınmazın mülkiyeti idareye geçer ve maliklerin taşınmaz üzerindeki hakları sona erer.
7. TKGM 2024/3 Sayılı Genelge ve 31/b Şerhi Uygulamaları
TKGM 2024/3 sayılı Genelge, kamulaştırma süreçlerinde 31/b maddesi gereğince şerh konulması ve mahkeme kararı ile tescil süreçlerini detaylı bir şekilde düzenler. Bu genelge, kamulaştırma sürecinde dikkat edilmesi gereken önemli hukuki detayları içerir.
31/b Maddesi Gereğince Şerh: Kamulaştırmanın satın alma yoluyla yapılamaması durumunda idare, Kanunun 10. maddesi gereğince mahkemeye başvurur. Mahkeme tarafından tebligat, davet veya ilanen tebliğ yapılır. İlgili mahkemenin veya idarenin, mahkemenin 10. madde gereğince tebligat, davet veya ilanen tebliğ yapıldığını belgelendiren yazısına istinaden tapu müdürlüğünce taşınmazın şerhler sütununa “2942 sayılı Kanunun 31/b maddesi gereğince şerh” notu düşülür. Bu şerh sonrasında, taşınmazın devri veya üzerinde ayni ve şahsi hak tesis edilmesi mümkün değildir. Kısmi kamulaştırma durumunda, şerh yalnızca kamulaştırılacak parsel üzerine konulur. Birden fazla idare tarafından şerh konulması mümkündür, ancak kamu tüzel kişiliklerine ait taşınmazlar için bu şerh uygulanmaz.
Mahkeme Kararı ile Tescil: İdare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinden aldığı karar ile tapu müdürlüğüne başvurarak tescil talep eder. Mahkemenin verdiği karar kesin olup, ayrıca kesinleşme şerhi aranmaz. Mahkeme kararı ile tescil edilen taşınmazlar üzerindeki tüm takyit ve haklar terkin edilir ve taşınmaz idare adına tescil edilir. Ancak, tedbir/ihtiyati tedbir şerhi bulunan taşınmazlar için mahkeme izni gereklidir. Tescil sonrası vergi dairesine bildirim yapılır.
8. Giderlerin Ödenmesi
Kamulaştırma süreci ile ilgili tüm mahkeme masrafları, bilirkişi ücretleri ve diğer giderler kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenir. Enerji projeleri gibi özel projelerde, bu bedeller ve tüm giderler yatırımcı firma tarafından karşılanır.
- EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği Madde 20: EPDK projelerinde kamulaştırma bedel tespit ve tescil davalarında, tüm masraflar yatırımcı firma tarafından karşılanır ve avukatlık ücretleri de dahil olmak üzere gerekli tüm ödemeler yatırımcı firma tarafından yapılır.
Bu genişletilmiş makale, kamulaştırma sürecinin tüm yönlerini kapsayarak, özellikle bedel tespit ve tescil davasının önemini ve süreçlerini detaylı bir şekilde açıklamaktadır. Ayrıca, TKGM 2024/3 sayılı Genelge’nin 31/b şerhi ve mahkeme kararı ile tescil süreçlerine dair getirdiği önemli düzenlemeler de vurgulanmıştır. Kamulaştırma sürecinde tarafların haklarının korunması için gerekli olan tüm hukuki adımların dikkatle atılması gerektiği bu makalede ele alınmıştır.
Yasak İş ve Eylemler
Kamulaştırma Kanununca Yasaklı İşler, Suç ve Cezalar
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu, kamu yararını gözeterek özel mülkiyetteki taşınmazların idareye devrini düzenleyen temel mevzuattır. Kamulaştırma sürecinin dürüst ve tarafsız bir şekilde yürütülmesi için bu kanun kapsamında belirli eylemler ve işlemler yasaklanmıştır. Bu yasaklar, kamulaştırma sürecinde tarafların haklarını koruma ve sürecin şeffaflığını sağlama amacını taşır.
Yasak İşler ve Eylemler
Kamulaştırma Kanunu Madde 31 – Yasak İşler ve Eylemler
Kamulaştırma sürecinde aşağıdaki işler ve eylemler yasaklanmıştır:
Bilirkişilerin Çıkar Sağlaması (Madde 31/a):
- 15. madde uyarınca oluşturulan bilirkişilerin, kendilerine mahkemece takdir edilen ücret dışında herhangi bir suretle çıkar sağlamaları yasaktır. Bu yasak, bilirkişilerin objektif ve tarafsız bir şekilde görev yapmalarını ve menfaatlerinin kamulaştırma işlemini etkilememesini sağlamayı amaçlar.
Devir ve Temlik Yasağı (Madde 31/b):
- Mahkemece 10. madde uyarınca yapılan tebligat, davet veya ilanen tebliğden sonra taşınmaz malın başkasına devir ve ferağ veya temliki yasaktır. Bu yasak, kamulaştırma işleminin tamamlanmasına kadar taşınmaz malın mülkiyetinin korunmasını ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesini sağlamayı amaçlar.
Dava Giderlerinin Kabullenilmesi Yasağı (Madde 31/c):
- Dava giderlerinin avukat veya dava vekilleri veya onlar adına hareket edenler tarafından kabullenilmesi yasaktır. Bu yasak, mal sahibinin kamulaştırma işlemine katılma masraflarının haksız yere yüklenmesini engellemeyi amaçlar.
Bedel Ödeme Yasağı (Madde 31/d):
- Kamulaştırma bedelinin tamamının veya bir kısmının nakden veya başka bir şekilde, avukat veya dava vekili veya onlar adına hareket edenler tarafından mal sahibine önceden ödenmesi yasaktır. Bu yasak, mal sahibinin baskı altında kalarak bedel pazarlığında dezavantajlı duruma düşmesini engellemeyi amaçlar.
Bedel Kararlaştırma Yasağı (Madde 31/e):
- Kamulaştırma bedelinin tamamının veya bir kısmının avukat veya dava vekili veya onlar adına hareket edenlere ait olacağının kararlaştırılması yasaktır. Bu yasak, kamulaştırma bedelinin hak sahibine adil bir şekilde ödenmesini ve aracıların haksız kazanç elde etmesini engellemeyi amaçlar.
Teklif Yasağı (Madde 31/f):
- Yukarıda yazılı bentlerde yasaklanan fiillerin avukat veya dava vekillerince bizzat veya aracı ile mal sahibine teklif edilmesi veya bunlara yardımcı olunması yasaktır. Bu yasak, mal sahibinin yasal haklarını bilmesini ve özgürce karar vermesini sağlamayı amaçlar.
Suç ve Cezalar
Kamulaştırma Kanunu’nda yer alan yasaklara aykırı hareket eden kişiler için belirli cezalar öngörülmüştür. Bu cezalar, yasak eylemleri gerçekleştiren kişilerin hukuki sorumluluk altına girmesine neden olur ve kamulaştırma sürecinin hukuka uygun yürütülmesini sağlar.
Bilirkişilerin Yasak Fiillere Karışması: Bilirkişiler, mahkemece belirlenen görev ve yetkiler dışında çıkar sağlayıcı eylemlerde bulunurlarsa, bu durum mahkemeye bildirilebilir ve bilirkişinin görevden alınması, görev yapmaktan men edilmesi veya daha ağır hukuki yaptırımlarla karşılaşması söz konusu olabilir.
Avukat ve Dava Vekillerinin Yasaklara Uymaması: Avukatlar ve dava vekilleri, kamulaştırma sürecinde yasaklanan eylemleri gerçekleştirirlerse, meslekten men edilme, disiplin cezası veya hukuki dava ile karşı karşıya kalabilirler. Ayrıca, kamulaştırma bedelinin adil bir şekilde ödenmemesi durumunda mal sahiplerinin hak kaybına uğraması söz konusu olabilir.
Bu yasaklar, kamulaştırma sürecinde hem idarelerin hem de mal sahiplerinin haklarını korumak ve sürecin adil bir şekilde yürütülmesini sağlamak için önemli birer hukuki düzenlemedir. Kamulaştırma sürecine dahil olan tüm tarafların bu yasaklara uyması, sürecin güvenilirliğini ve hukuki geçerliliğini sağlar.
Mal Sahibi Hakları
Mal Sahibinin Hakları ve Geri Alma Hakkı
Kamulaştırma sürecinde mal sahiplerinin haklarının korunması, sürecin adil ve şeffaf bir şekilde ilerlemesi açısından büyük önem taşımaktadır. Kamulaştırma Kanunu’nun 34. Maddesi, bu hakları koruma amacıyla belirli düzenlemeler içermektedir. Bu maddeye göre, mal sahipleri, yasak fiillerin gerçekleştiği durumlarda verdikleri paraları veya sağladıkları yararları geri alma hakkına sahiptirler.
Yasak Fiiller ve Geri Alma Hakkı
Kamulaştırma Kanunu’nun 31. maddesinde, kamulaştırma sürecinde yasaklanmış belirli fiiller ve eylemler açıkça belirtilmiştir. Bu yasaklar, kamulaştırma sürecinin adil bir şekilde yürütülmesini sağlamak ve mal sahiplerinin haksızlığa uğramasını önlemek amacıyla konulmuştur. Örneğin:
Bilirkişilerin Haksız Kazanç Elde Etmesi: Bilirkişilerin, mahkemece belirlenen ücret dışında çıkar sağlaması yasaktır. Eğer bilirkişi haksız bir şekilde kazanç elde ederse, mal sahibinin bu kazancı geri alma hakkı doğar.
Taşınmazın Devir Yasağına Aykırı Olarak Devredilmesi: Kamulaştırma sürecinde taşınmazın başkasına devredilmesi yasaktır. Bu yasağa rağmen yapılan devir işlemlerinde, mal sahibi zarar görmüşse, zararını geri alma hakkına sahiptir.
Dava Giderlerinin Mal Sahibine Yüklenmesi: Dava giderlerinin avukat veya dava vekilleri tarafından üstlenilmesi yasaktır. Bu yasağa aykırı hareket edilmesi durumunda, mal sahibi verdiği parayı geri alabilir.
Kamulaştırma Bedelinin Önceden Ödenmesi: Kamulaştırma bedelinin avukat veya vekil tarafından mal sahibine önceden ödenmesi yasaktır. Bu durumda mal sahibi, aldığı parayı iade etmek zorunda kalabilir, ancak bu parayı geri almak için de bir yıl içinde başvuruda bulunabilir.
Bedel Kararlaştırma Yasağı ve Teklif Yasağı: Kamulaştırma bedelinin belirli bir kısmının avukata verilmesi veya yasak fiillerin teklif edilmesi de yasaktır. Bu tür durumlarda mal sahibi, ödediği parayı veya sağladığı yararı geri alabilir.
Geri Alma Hakkının Kullanımı
Mal sahiplerinin, bu tür yasak fiiller gerçekleştiğinde verdikleri paraları veya sağladıkları yararları geri alma hakları bulunmaktadır. Bu hak, yasak fiilin gerçekleştiği tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır. Bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı, mal sahibi tarafından kaybedilir. Bu düzenleme, mal sahiplerinin baskı altında kalarak veya yasal haklarını bilmeden haksız bir şekilde ödeme yapmalarını veya menfaat sağlamalarını engellemek amacıyla konulmuştur.
Sonuç olarak, Kamulaştırma Kanunu’nun 34. Maddesi, mal sahiplerinin yasak fiiller karşısında korunmasını sağlar ve onlara, yasa dışı bir şekilde yapılan ödemeleri geri alma imkanı tanır. Bu düzenleme, kamulaştırma sürecinin tarafsız ve adil bir şekilde yürütülmesini güvence altına almakta ve mal sahiplerinin haklarını koruma altına almaktadır.
Kamulaştırma Sonra Tapu Kaydı İptali
Kamulaştırma Sonrası Tapu Kaydının İptali
Kamulaştırma işlemi, kamu yararını gözeterek özel mülkiyette bulunan taşınmazların bedel karşılığında idareye devrini amaçlayan hukuki bir süreçtir. Bu sürecin tamamlanmasından sonra, kamulaştırılan taşınmazın mülkiyeti idareye geçer ve tapu kayıtlarında bu durum tescil edilir. Ancak, kamulaştırma işleminin tamamlanmasından sonra, bazı durumlarda taşınmaz için gerçek veya tüzel kişiler adına yeniden tapu kaydı oluşturulabilir. Bu tür durumlar, hileli işlemler, usulsüzlükler veya kamulaştırma bedelinin eksik veya hiç ödenmemesi gibi nedenlerden kaynaklanabilir.
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 36. Maddesi bu durumu düzenler ve idareye, kamulaştırma sonrasında haksız şekilde oluşturulan tapu kayıtlarının iptali için dava açma hakkı tanır.
Kamulaştırma Kanunu’nun 36. Maddesi
Madde 36 – Kamulaştırma kanunları uyarınca gerekli işlemler tamamlanıp tapuda kayıtlı olanların idare adına intikallerinin yapılmasından ve tapuda kayıtlı olmayanların tescillerinin sağlanmasından sonra, kamulaştırılan yer için herhangi bir nedenle gerçek ve tüzel kişiler adına yeniden tapu tesis edildiği takdirde, idarenin isteği üzerine hakim, evrak üzerinde ve lüzum gördüğü takdirde mahallinde inceleme yaparak sonraki kaydın iptali hakkında bir karar verir. Bu işlemler harca ve resme bağlı değildir.
İptal Davasının Gerekçeleri ve Süreci
Bu madde, kamulaştırma işlemi tamamlanıp idare adına tapu tescili yapıldıktan sonra, herhangi bir nedenle taşınmazın yeniden başka bir kişi veya tüzel kişi adına tapu kaydının yapılması durumunda idarenin bu kaydın iptalini talep edebilmesini sağlar. İptal talebi, aşağıdaki gerekçelere dayandırılabilir:
- Hileli İşlemler: Kamulaştırılan taşınmazın hileli yollarla yeniden özel mülkiyete geçirilmesi.
- Usulsüzlükler: Kamulaştırma sürecinde yapılan usulsüzlükler veya eksiklikler.
- Kamulaştırma Bedelinin Ödenmemesi: Kamulaştırma bedelinin eksik ödenmesi veya hiç ödenmemesi.
İdare, bu tür durumlarda Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak, haksız şekilde oluşturulan tapu kaydının iptal edilmesini talep edebilir. Mahkeme, bu talebi evrak üzerinden inceleyebileceği gibi, gerekli gördüğünde yerinde de inceleme yapabilir. Bu tür davalarda, mahkeme süreçlerinin hızlı ve etkin bir şekilde yürütülmesi sağlanır, zira bu tür işlemler harç ve resim gibi yükümlülüklerden muaftır.
Mahkeme Kararı ve Sonuçları
Mahkeme, iptal talebini değerlendirirken, idarenin sunduğu delilleri ve gerekçeleri dikkate alır. Eğer mahkeme, idarenin talebinin haklı olduğuna kanaat getirirse, haksız şekilde oluşturulan tapu kaydını iptal eder. Bu karar, taşınmazın yeniden idare adına tescil edilmesini ve herhangi bir hak kaybının önlenmesini sağlar.
Özet
Kamulaştırma işlemi, taşınmazın kamu yararı için idareye devredilmesini sağlarken, bu sürecin ardından taşınmazın mülkiyetine ilişkin oluşabilecek haksız durumlar da dikkate alınmıştır. 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 36. Maddesi, idareye bu tür durumlar karşısında yasal haklarını koruma imkanı tanır. Bu madde, kamulaştırma sonrası haksız tapu kayıtlarının iptal edilmesi için idareye önemli bir hukuki araç sunar. Bu sayede, kamulaştırma süreci sonrası taşınmazın mülkiyeti konusunda oluşabilecek her türlü haksızlık ve suiistimalin önüne geçilmesi hedeflenmiştir.
Zeytinlik Alanlarda Taşınmaz Temini
Zeytinlik Alanlarında Taşınmaz Temini
Proje sahasında zeytinlik alan bulunması durumunda, taşınmaz temini süreci özel bir dikkat gerektirir. Zeytinlik alanlar, hem tarımsal hem de ekolojik açıdan büyük önem taşıyan alanlar olup, bu alanların korunması amacıyla özel düzenlemeler mevcuttur. 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu ve Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun kapsamında, zeytinlik alanlarda yapılacak taşınmaz temini işlemleri sıkı kurallara tabidir.
Zeytinlik Alanlarda Taşınmaz Temini Prosedürü
Zeytinlik alanlarda taşınmaz temini için izlenmesi gereken adımlar ve dikkate alınması gereken hususlar şu şekildedir:
Zeytinlik Alan Tespiti: Proje sahasında zeytinlik alan olup olmadığı ilgili mevzuata göre belirlenir. Zeytinlik alanı olarak sınıflandırılan araziler, özel koruma altında olup, bu alanlar üzerinde yapılacak herhangi bir işlem, Tarım ve Orman Bakanlığı’nın onayına tabidir.
Talep Değerlendirmesi: Eğer proje sahasında zeytinlik alan olduğu tespit edilirse, taşınmaz temini talebi bu duruma göre ayrıca değerlendirilir. Bu değerlendirme, zeytinlik alanların korunması ve zeytincilik faaliyetlerinin sürdürülebilirliğinin sağlanması amacıyla yapılır.
Gerekli Belgelerin Hazırlanması: Zeytinlik niteliğinde olan taşınmazlarda taşınmaz temini talebinde bulunurken, Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından belirlenen bilgi ve belgelere uygun bir dosya hazırlanmalıdır. Bu dosya, zeytinlik alanın tarımsal ve ekolojik önemi, zeytin ağaçlarının sayısı, türü ve yaşı gibi bilgileri içermelidir.
Başvuru ve Değerlendirme: Hazırlanan dosya, Tarım ve Orman Bakanlığı’na (TİGEM) sunulur. TİGEM, bu başvuruyu değerlendirir ve proje kapsamında zeytinlik alanın kullanılıp kullanılamayacağına karar verir.
Olumlu Görüş: Eğer TİGEM’den olumlu görüş gelirse, taşınmaz temini sürecine devam edilir. Bu durumda, zeytinlik alanın proje kapsamında kullanılması mümkün hale gelir.
Olumsuz Görüş: TİGEM’den olumsuz görüş gelmesi halinde, bu zeytinlik alanın proje kapsamından çıkarılması zorunludur. Zeytinlik alanların korunması, yasal bir zorunluluk olup, bu alanların daraltılması, zeytin ağaçlarının kesilmesi veya sökülmesi kesin zaruret olmadıkça yasaktır.
Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun
3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun‘un 20. maddesi, zeytinlik alanların daraltılmasına karşı ciddi sınırlamalar getirmektedir. Bu Kanun’a göre:
Zeytinlik Alanların Daraltılması: Zeytinlik alanlar tarımsal ve ekolojik açıdan büyük öneme sahiptir ve bu alanların daraltılması yasaktır. Ancak, belediye sınırları içinde yer alan zeytinlik alanlar, imar planlarına dahil edilebilir. Bu durumda bile, zeytinlik alanın %10’undan fazlasının yapılaşmaya açılması yasaktır.
Zeytin Ağaçlarının Sökülmesi: Zeytin ağaçlarının sökülmesi veya kesilmesi, Tarım ve Orman Bakanlığı’nın fenni gerekçeye dayalı iznine tabidir. Bu izin verilmeden, zeytin ağaçlarının kesilmesi veya sökülmesi mümkün değildir.
EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği
EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği’nin 11. maddesi, zeytinlik alanlarda taşınmaz temini işlemlerinin nasıl yürütüleceğini düzenler. Yönetmeliğe göre, zeytinlik alanların amaç dışı kullanım talebi, Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından belirlenen bilgi ve belgelere uygun olarak hazırlanmış bir dosya ile Kuruma yapılır. Kurul veya Kurum, bu dosyayı değerlendirir ve 3573 sayılı Kanun çerçevesinde işlem tesis edilmek üzere ilgili valiliğe iletir.
Bu süreç, zeytinlik alanların korunmasını sağlarken, zeytincilik faaliyetlerinin sürdürülebilirliğini de garanti altına alır. Zeytinlik alanlar, sadece tarımsal üretim için değil, aynı zamanda ekolojik denge ve biyolojik çeşitliliğin korunması açısından da hayati öneme sahiptir. Bu nedenle, bu alanlarda yapılacak her türlü taşınmaz temini işlemi, sıkı denetim ve değerlendirme süreçlerine tabidir.
Sonuç
Zeytinlik alanlarda taşınmaz temini, titizlikle yürütülmesi gereken bir süreçtir. Bu süreç, hem zeytinlik alanların korunması hem de kamusal projelerin ihtiyaçlarının dengelenmesi açısından önemlidir. EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği ve 3573 sayılı Kanun‘un getirdiği düzenlemeler, zeytinlik alanların korunmasını ve bu alanların sürdürülebilir kullanımını güvence altına alır. Bu nedenle, proje geliştiren firmaların ve idarelerin, zeytinlik alanlarla ilgili olarak bu düzenlemelere uygun hareket etmeleri büyük önem taşır.
Tarım Dışı Kullanım İzni
Tarım Arazilerinde Amaç Dışı Kullanım İzni
Proje sahasında tarımsal niteliğe sahip arazilerin bulunması durumunda, bu arazilerin tarım dışı kullanımına izin verilmesi gerekmektedir. Tarım arazileri, gıda üretiminin ve ekosistemin sürdürülebilirliğinin temel unsurları arasında yer aldığından, bu tür arazilerin amacı dışında kullanılabilmesi için sıkı düzenlemeler getirilmiştir. EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği‘nin 10. maddesi, bu süreçte izlenmesi gereken adımları açıkça tanımlamaktadır.
Tarım Arazilerinin Amaç Dışı Kullanımı
EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği‘nin 10. maddesi kapsamında, tarım arazilerinin amacı dışında kullanım izni ile ilgili süreç şu şekildedir:
Tarım Arazilerinin Niteliği: Proje sahasında yer alan tarım arazileri, mutlak tarım arazisi, özel ürün arazisi, dikili tarım arazisi ve sulu tarım arazisi gibi çeşitli kategorilere ayrılır. Her bir arazi türü için farklı izin süreçleri bulunmaktadır.
Başvuru Süreci: Tarımsal nitelikli taşınmazların amacı dışında kullanımı için Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından belirlenen bilgi ve belgelerle hazırlanan dosya, EPDK’ya sunulur. Bu dosyada, arazinin mevcut durumu, tarım dışı kullanım gerekçesi ve alternatif alanların bulunup bulunmadığına dair bilgiler yer almalıdır.
Değerlendirme Süreci:
- Tarımsal Nitelikli Araziler: EPDK, tarımsal nitelikli taşınmazların amacı dışında kullanım izni talebini değerlendirir. Uygun bulunması durumunda, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu‘na göre işlem tesis edilmek üzere ilgili valiliğe iletilir.
- Büyük Ova Koruma Alanları: Büyük ova kapsamında kalan taşınmazlar için ise EPDK, tarım dışı kullanım izni talebini değerlendirir. Kamu yararı bulunması durumunda, konunun 5403 sayılı Kanun‘un 14. maddesine göre işlem tesis edilmesi için teknik rapor ve ekleri ile birlikte Bakanlığa intikaline karar verir.
Enerji Yatırımları için İzinler: Yenilenebilir enerji kaynağına dayalı olmayan elektrik üretim tesisleri, doğal gaz ve petrol tesisleri için ilgili kanunlar çerçevesinde tarım dışı kullanım izni talebi yapılır. Yenilenebilir enerjiye dayalı elektrik üretim tesisleri için ise 5403 sayılı Kanun‘un 13. maddesinin ilgili bendine göre işlem yapılır.
Tarım Arazilerinin Korunması ve Planlanması
Tarım arazilerinin korunması ve amacı dışında kullanılabilmesi için Tarım Arazilerinin Korunması, Kullanılması ve Planlanmasına Dair Yönetmelik‘te detaylı düzenlemeler mevcuttur. Bu düzenlemeler, tarım arazilerinin uzun vadeli korunmasını ve sürdürülebilir kullanımını sağlamak amacıyla getirilmiştir.
Toprak Koruma Kurulu: Her ay en az bir kez toplanarak tarım arazilerinin tarım dışı kullanım taleplerini değerlendirir. Kurul, tarımsal kullanım bütünlüğünü bozacak talepleri reddetme yetkisine sahiptir.
Mutlak ve Özel Ürün Arazileri: Enerji yatırımları için mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri ve dikili tarım arazileri gibi alanlarda tarım dışı kullanım izni verilmesi ancak alternatif alan bulunmaması ve toprak koruma projesine uyulması şartıyla mümkündür.
Geçersiz Planlar: Tarım dışı kullanım izinleri için hazırlanan planlar onaylanmazsa, bu izinler geçersiz sayılır ve verilen izinler amacı dışında kullanılamaz.
Dikili Alanlar: Dikili tarım arazisi olarak kabul edilen alanlarda, ağaçların sökülmesi veya kesilmesi durumunda bile, beş yıl boyunca vasıf değişikliği yapılamaz. Bu süre sonunda, arazinin mevcut durumu teknik raporlarla değerlendirilir.
Arazinin Doğal Durumunun Bozulması: Arazinin izinsiz olarak kazı, dolgu veya yapılaşma gibi faaliyetlerle bozulması durumunda, valilik tarafından gerekli yasal işlemler başlatılır.
Tarım Arazilerinde İzin Süreci ve TAD Portalı
Tarım arazilerinin tarım dışı kullanım izinleri, Tarım Arazileri Değerlendirme ve Bilgilendirme Sistemi (TAD Portalı) üzerinden yürütülür. Bu sistem, tarımsal amaçlı ve tarım dışı amaçlı kullanılmak istenen arazilerin izinlendirme sürecinde arazi ve toprak etüdü, değerlendirme, sorgulama ve arşivleme işlemlerinin tek bir merkezden yönetilmesini sağlar. Yatırımcı firmalar, TAD Portalı üzerinden başvurularını yaparak, gerekli izin süreçlerini takip ederler.
Sonuç
Tarım arazilerinin amacı dışında kullanımı, hem yasal düzenlemeler hem de çevresel ve tarımsal sürdürülebilirlik açısından büyük önem taşır. EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu‘na uygun olarak yürütülen bu süreç, tarım arazilerinin korunması ve aynı zamanda enerji ve diğer kamu yararına yönelik projelerin gerçekleştirilmesi için gerekli esnekliği sağlar. Ancak, bu sürecin her aşamasında dikkatli ve titiz bir değerlendirme yapılması, tarım arazilerinin korunması açısından kritik öneme sahiptir.
Taşınmaz Teminatı
Taşınmaz Temini Taahhütnamesi ve Teminatı
Enerji santralleri projelerinde, taşınmaz temini süreci diğer projelerden farklı olarak özel bir taahhütname ve teminat sürecini içerir. Bu süreç, özellikle yatırımcı firma tarafından üstlenilen sorumlulukların ve yükümlülüklerin yerine getirilmesi amacıyla oluşturulmuştur. EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği‘nin 13. ve 33. maddeleri, bu süreci ve gerekli adımları ayrıntılı bir şekilde düzenlemektedir.
Taşınmaz Temini Taahhütnamesi
Enerji projeleri kapsamında yapılan kamulaştırma, taşınmaz devri, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve kiralama gibi işlemler için EPDK, yatırımcı firmalardan belirli taahhütleri yerine getirmelerini talep eder. Bu taahhütler, projeden kaynaklanabilecek herhangi bir olumsuz durumda taşınmaz maliklerinin ve ilgili kurumların haklarını korumayı amaçlar.
Taahhütnamenin İçeriği:
- Kamulaştırma ve Diğer İşlemler: Yatırımcı firma, kamulaştırma, taşınmaz devri, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve kiralama gibi tüm işlemlerdeki masrafları karşılamayı taahhüt eder.
- Tazminatlar ve Diğer Giderler: Projeden kaynaklanan her türlü tazminat, harç, ve masrafların da yatırımcı firma tarafından karşılanacağına dair taahhütname sunulur.
Teminat:
- Kesin ve Süresiz Teminat Mektubu: Taahhütnameye ek olarak, EPDK tarafından belirlenen bedel kadar nakit veya teyit yazısı ile birlikte kesin ve süresiz bir teminat mektubu sunulması gereklidir.
- Teminatın Amacı: Bu teminat, taşınmaz temini yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi durumunda yaşanabilecek gecikmeleri, mağduriyetleri ve Kurum aleyhine açılacak dava ve icra takiplerinden kaynaklanabilecek ödemeleri karşılamayı amaçlar.
Teminatın Kullanılması ve İadesi:
- Teminatın Kullanımı: Taşınmaz temini veya kamulaştırmasız el atma işlemlerinden kaynaklanan borçların ödenmemesi halinde, EPDK, teminatın nakde çevrilmesi ve ödemelerin bu teminattan karşılanması kararı alabilir.
- İade Koşulları: Yükümlülüklerin tamamen yerine getirilmesi halinde teminat mektubu yatırımcı firmaya iade edilir. Eğer yükümlülüklerin sadece bir kısmı yerine getirilmişse, EPDK yeni bir teminat talep edebilir ve önceki teminatı iade edebilir.
Projeden Etkilenen Alanların Kamulaştırılması
Projelerin gerçekleştirilmesi esnasında, öngörülemeyen durumlar ortaya çıkabilir. Bu durumlar arasında heyelan gibi doğal afetler veya kısmi kamulaştırma sonucu taşınmazın kalan kısmının ekonomik ve fiili kullanım imkanının kalmaması yer alır. Böyle durumlarda, EPDK, taşınmazın kamulaştırılmasına resen karar verebilir.
- Heyelan ve Öngörülemeyen Durumlar: Eğer proje kapsamında beklenmedik olaylar meydana gelirse ve bu durumlar projeyi etkiliyorsa, taşınmazın kamulaştırılması kararlaştırılabilir.
- Rezervuar Tipi Hidroelektrik Santraller: Bu tür projelerde kamulaştırma işlemleri tamamlandığında, Kurum tarafından ilan edilir ve taşınmaz malikleri başvurularını yapabilir.
Yükümlülüklerin Yerine Getirilmemesi Durumu
Eğer yatırımcı firma, taşınmaz temini yükümlülüklerini mücbir sebep veya haklı bir neden olmaksızın yerine getirmezse, EPDK yapılan işlemleri geri alabilir veya alınan kararları iptal edebilir. Bu durumda yatırımcı firma, eksikliklerin giderilmesi için sorumluluk taşır ve bu süreçlerin sonunda teminat mektubunun tamamı veya bir kısmı kullanılabilir.
Yasal Sorumluluklar:
- Tüm Masrafların Karşılanması: Kamulaştırma, devir, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve kiralama gibi taşınmaz temini işlemleri ile ilgili her türlü masraf, harç ve diğer giderler yatırımcı firma tarafından karşılanmalıdır.
- Eksik İşlemler: Eksik işlemlerin tamamlanmaması halinde, bu eksikliklerin giderilmesi için gerekli adımlar atılmalıdır.
Sonuç
Taşınmaz temini taahhütnamesi ve teminatı, enerji projeleri kapsamındaki tüm taşınmaz işlemlerinde yatırımcı firmaların sorumluluklarını yerine getirmelerini sağlamak amacıyla oluşturulmuştur. Bu süreç, taşınmaz maliklerinin haklarını koruma, projelerin sorunsuz bir şekilde ilerlemesi ve kamulaştırma işlemlerinin adil bir şekilde yürütülmesi açısından kritik öneme sahiptir. EPDK, bu süreçte hem taşınmaz sahiplerinin haklarını korur hem de kamu yararını gözetir.
Taşınmazın Devri (30. Madde Uygulaması)
Kamulaştırma Kanunu ve ilgili mevzuatlar, kamu yararına yönelik taşınmaz temini süreçlerini düzenleyen önemli hukuki çerçeveleri oluşturur. Bu bağlamda, Kamulaştırma Kanunu’nun 30. Maddesi, kamu kurumları veya kamu tüzel kişileri arasında taşınmazların devrini ele alır. Kanun, daha önceden kamulaştırılmış veya başka bir kamu idaresi adına tescilli taşınmazların tekrar kamulaştırılamayacağını hükme bağlar. Bu düzenleme, kamu kurumları arasında taşınmaz devri işlemlerinin nasıl yürütüleceğine dair ayrıntılı bilgiler sunar.
Kamulaştırma Kanunu’nun 30. Maddesi: Bir İdareye Ait Taşınmaz Malın Diğer İdareye Devri
Kamulaştırma Kanunu’nun 30. Maddesi, kamu tüzel kişiliklerinin veya kurumlarının sahip oldukları taşınmazların başka bir kamu tüzel kişiliği veya kurumu tarafından kamulaştırılamayacağını açıkça belirtir. Ancak, bir kamu idaresinin bir diğer kamu idaresine ait bir taşınmazı kullanma ihtiyacı doğduğunda, bu taşınmazın devri mümkündür. Bu devir süreci genellikle karmaşık, maliyetli ve zaman alıcı olabilir. Aşağıda, bu sürecin temel adımları ve karşılaşılan zorluklar ayrıntılı olarak açıklanmıştır.
Devir Talebi ve Muvafakat Süreci:
- Talep Süreci: Taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkına ihtiyaç duyan idare, Kamulaştırma Kanunu’nun 8. Maddesi uyarınca taşınmazın bedelini tespit eder ve bu bedeli esas alarak ödeyeceği bedeli belirler. Ardından, bu bedeli belirten yazılı bir başvuruyla mal sahibi idareye devri talep eder.
- Muvafakat: Mal sahibi idare, devir talebine 60 gün içinde muvafakat edebilir veya etmeyebilir. Muvafakat etmez veya 60 gün içinde cevap vermezse, alıcı idare anlaşmazlığı Danıştay’a taşır.
Danıştay Süreci:
- Anlaşmazlık Çözümü: Alıcı idarenin başvurusu üzerine, Danıştay ilgili idari dairesi anlaşmazlığı inceler ve iki ay içinde kesin bir karar verir. Danıştay kararı, tarafların anlaşmazlıklarını çözer ve ilgili idarelerin bu karara uyması zorunludur.
- Kamulaştırma Bedeli: Eğer taraflar bedelde anlaşamazsa, alıcı idare, Danıştay kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti için dava açabilir.
Mahkeme Süreci:
- Kamulaştırma Bedelinin Tespiti: Mahkeme, Kamulaştırma Kanunu’nun 10. Maddesi uyarınca, kamulaştırma bedelini belirler. Belirlenen bedel, mal sahibi idare adına bankaya yatırılır ve bu işlemin makbuzu mahkemeye ibraz edilir.
- Tescil İşlemi: Mahkeme, tescil hükmü verir ve taşınmaz malın alıcı idare adına tescil edilmesine karar verir. Bu karar, tapu müdürlüğüne ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin temyiz hakları saklıdır.
Devir Sonrası Kullanım Kısıtlamaları:
- Devir Amacı: Bu suretle devralınan taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır ve devredilen amaç dışında kullanılamaz. Aksi takdirde, devreden idare, Kamulaştırma Kanunu’nun 23. Maddesi uyarınca taşınmazı geri alma hakkına sahiptir. Bu durum tapu kütüğüne şerh edilir.
İçişleri Bakanlığına Ait Özel Durumlar:
- Güvenlik Gerekçeleri: İçişleri Bakanlığı’nın güvenlik gerekçesiyle ihtiyaç duyduğu taşınmazlar, Cumhurbaşkanı kararıyla resen Hazine adına tescil ve İçişleri Bakanlığı’na tahsis edilebilir. Bu tür taşınmazların bedeli, tescil işleminden itibaren 60 gün içinde valiliklerce tespit edilir ve itirazlar Danıştay’a yapılır.
EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği’nin 22. Maddesi: Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Ait Taşınmazların Devri
EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği‘nin 22. Maddesi, enerji projeleri kapsamında kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazların nasıl devredileceğini düzenler. Bu madde, enerji projeleri için taşınmaz mülkiyetinin veya irtifak hakkının devrini öngörür ve bu süreçte izlenecek adımları belirler.
Devir Talebi:
- Başvuru: Önlisans/lisans sahibi özel hukuk tüzel kişisi, enerji projeleri için gerekli taşınmazların devri için Kurum’a başvurur.
- Kıymet Takdiri: Kıymet Takdir Komisyonu, taşınmazın bedelini belirler ve bu bedel ilgili kamu tüzel kişisine yazılı olarak bildirilir.
Muvafakat ve Bedel Anlaşmazlığı:
- Muvafakat: Kamu tüzel kişisi, taşınmazın devrine muvafakat ederse, bedel alıcı idare tarafından kamu tüzel kişisinin hesabına yatırılır.
- Anlaşmazlık: Eğer kamu tüzel kişisi devre muvafakat etmez veya bedelde anlaşma sağlanamazsa, uyuşmazlık Danıştay’a taşınır. Danıştay kararı, devrin tamamlanması veya reddedilmesi yönünde kesin bir karar verir.
Mahkemeye Başvuru:
- Bedel Tespiti Davası: Eğer taraflar bedelde anlaşamazsa, devir tarihinden itibaren 30 gün içinde Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak bedel tespiti talep edilir.
Sonuç ve Kullanım Kısıtlamaları:
- Kamulaştırma Sayılması: Bu suretle devralınan taşınmaz veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır ve devrin amacı dışında kullanılamaz. Aksi takdirde, devreden idare, taşınmazı geri alma hakkına sahiptir.
Teknik ve Hukuki Süreç:
Kamulaştırma planları tamamlandıktan sonra, malikler kamu tüzel kişileri ve diğer idarelere göre sınıflandırılır. Kamu kurumlarına ait taşınmazların devri süreci, genellikle yazışmalar ve müzakerelerle başlar ve gerekirse hukuki süreçlere taşınabilir.
- Resmi Yazışmalar: Taşınmazın devri ile ilgili olarak hangi taşınmazların, hangi gerekçelerle istendiği detaylı bir dilekçeyle talep edilir. Bu dilekçe, kamu yararı kararı, kıymet takdir bedeli, kroki ve plan örneği gibi belgeleri içerir.
- Cevap Süreci: İlgili idare, 60 gün içinde bu talebe cevap vermelidir. Cevap verilmemesi veya olumsuz bir cevap alınması halinde, alıcı idare Danıştay’a başvurur.
- Mahkeme Süreci: Danıştay kararı doğrultusunda, gerekirse Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak kamulaştırma bedeli tespiti yapılır.
- Tescil İşlemi: Mahkeme kararıyla tescil işlemleri başlatılır ve taşınmaz, alıcı idare adına tapuya tescil edilir. Bu süreçte, taşınmaz üzerindeki herhangi bir masraf genellikle kamulaştırma yapan idarece karşılanır.
Taşınmazın Devri Sırasında Karşılaşılan Zorluklar
Taşınmaz devri süreci, kamu kurumları arasında dahi sıkıntılı olabilir. Bu zorluklar arasında şunlar yer alır:
- İdareler Arası Anlaşmazlıklar: Bazı idareler, taşınmazlarını vermek istemez veya taşınmaz üzerinde gerçekleştirilmiş mevcut uygulamalara zarar gelebileceğini düşünerek devri reddedebilir.
- Maliyet ve Süre: Taşınmaz devri genellikle uzun süren ve maliyetli bir süreçtir. Bu süreçte, ilgili taraflar arasında müzakereler yapılır ve gerekirse hukuki adımlar atılır.
- İrtifak Hakları: Taşınmaz üzerinde tesis edilen irtifak hakları, taşınmazın devri sırasında korunmalıdır. İrtifak haklarının devri, mülkiyetin devrinden daha az maliyetli olabilir ve genellikle tercih edilen bir yöntemdir.
Sonuç
Kamulaştırma Kanunu’nun 30. Maddesi ve ilgili mevzuatlar, kamu kurumları arasında taşınmaz devrinin nasıl yapılacağını belirlerken, bu sürecin karmaşık olabileceğini göz önünde bulundurur. İdareler arasındaki taşınmaz devri işlemleri, genellikle müzakere, hukuki süreçler ve maliyetli adımlarla ilerler. Bu süreçte, kamu yararının korunması ve taşınmaz maliklerinin haklarının gözetilmesi esastır. Enerji projeleri gibi büyük projelerde, taşınmazların devri veya kamulaştırılması sürecinin sorunsuz bir şekilde yürütülmesi, projelerin başarısı için kritik öneme sahiptir.
Acele Kamulaştırma Uygulaması
Acele Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma: Hukuki Süreç, Yükümlülükler ve Geçici Maddelerin İncelenmesi
Acele Kamulaştırmanın Tanımı ve Önemi
Acele Kamulaştırma, kamu yararı acil ve zorunlu bir ihtiyaç nedeniyle kamulaştırma işleminin olağan prosedürden farklı olarak daha hızlı bir şekilde gerçekleştirilmesi anlamına gelir. 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesinde düzenlenen bu işlem, özellikle doğal afetler, salgın hastalıklar, milli güvenlik ve kamu düzeni gibi hayati önem taşıyan durumlarda devreye girer. Acele kamulaştırma, kamu yararının acil ve zorunlu ihtiyaçtan daha öncelikli olduğu durumlarda uygulanır.
Acele Kamulaştırmanın Şartları
Acele kamulaştırma işleminin hukuka uygun olarak gerçekleşebilmesi için aşağıdaki şartların kümülatif olarak yerine getirilmesi gerekmektedir:
Kamu Yararı Acil ve Zorunlu Bir İhtiyaç:
- Kamulaştırma işleminin gerçekleştirilmesi, kamu yararı açısından acil ve zorunludur. Bu durum, doğal afetler, salgın hastalıklar, savaş gibi olağanüstü durumlar veya milli güvenlik, kamu düzeni ve genel sağlık gibi hayati önem taşıyan diğer durumlarla ilişkilidir.
Kanuni Sürelerin Yetersizliği:
- Kamulaştırma işleminin olağan prosedürle tamamlanması için gerekli olan yasal süreler, kamu yararı acil ve zorunlu ihtiyacın karşılanması için yeterli değildir. Bu durumda, sürecin hızlandırılması gereklidir.
Kamu Yararının Acil ve Zorunlu İhtiyaçtan Öncelikli Olması:
- Kamulaştırma işleminin gerçekleştirilmesi, kamu yararı acil ve zorunlu ihtiyacın karşılanmasından önceliklidir. Bu, kamulaştırma işleminin kamu yararı açısından gerekli ve orantılı bir tedbir olduğu anlamına gelir.
Acele Kamulaştırma Süreci
Acele kamulaştırma işlemi, belirli aşamaların izlenmesiyle gerçekleştirilir. Bu aşamalar şunlardır:
Cumhurbaşkanı Kararı:
- Acele kamulaştırma süreci, acil ve zorunlu bir kamu ihtiyacının varlığını ve bu ihtiyacın karşılanması için acele kamulaştırma yapılmasının gerekliliğini belirten Cumhurbaşkanı kararı ile başlar. Bu karar, sürecin hukuki dayanağını oluşturur.
Bedel Tespiti:
- Cumhurbaşkanı kararı alındıktan sonra, idare bilirkişi heyeti aracılığıyla taşınmaz malın değerini tespit ettirir. Bu değer tespiti, taşınmazın gerçek piyasa değeri üzerinden yapılır ve mal sahibinin haklarının korunmasını sağlar.
Bedel Ödemesi:
- Tespit edilen kamulaştırma bedeli, idare tarafından peşin olarak hak sahibi adına bankaya yatırılır. Bu ödeme, taşınmazın mülkiyetinin idareye geçmesi için bir ön koşuldur.
Tescil:
- İdare, bedelin yatırıldığına dair makbuz ibraz ettikten sonra, mahkeme taşınmaz malın idare adına tesciline karar verir. Bu aşama, taşınmazın mülkiyetinin resmen idareye geçmesini sağlar ve tescil işlemi tapu siciline kaydedilir.
Acele Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Arasındaki Farklar
Acele kamulaştırma ile kamulaştırmasız el atma arasında önemli farklar bulunur. Kamulaştırmasız el atma, idarenin taşınmaz üzerinde fiili olarak el koyma işlemi gerçekleştirmesidir. Bu işlem, idarenin taşınmazı kamulaştırmadan önce kullanmaya başlamasını ifade eder. Acele kamulaştırma ise, bu sürecin yasal zeminde hızla tamamlanmasını sağlar.
Her iki durumda da, kamu yararı esastır ve taşınmazın maliklerinin haklarının korunması amacıyla bedel tespiti ve tescil davaları açılır. Acele kamulaştırma, kamulaştırmasız el atmaya göre daha hızlı bir hukuki süreç gerektirir ve Cumhurbaşkanlığı kararı ile başlatılır.
Geçici Maddelerin İncelenmesi ve Etkileri
Geçici Madde 16 ve Geçici Madde 6, acele kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma süreçlerinde ortaya çıkan hukuki durumları düzenlemektedir.
Geçici Madde 16, 4 Kasım 1983 tarihinden bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihe kadar fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına tahsis edilen taşınmazlar için mülkiyet hakkından doğan taleplerin nasıl karşılanacağını düzenler. Bu maddeye göre, fiili el koyma veya hukuki el atma nedeniyle mülkiyet hakkı ihlal edilen maliklerin bedel ve tazminat talepleri, ayni haklara ilişkin kararların icrasına dair hükümlere göre yerine getirilir. Ayrıca, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce kesinleşmemiş mahkeme kararlarına dayanan icra takipleri, kesinleşmiş mahkeme kararı ibraz edilene kadar durdurulur.
Geçici Madde 6 ise 1983 yılı öncesi fiili olarak kamu hizmetine ayrılan taşınmazlar için geçerlidir. Bu maddeye göre, 1983 yılı öncesi fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına tahsis edilen taşınmazlar için mülkiyet hakkından doğan talepler, uzlaşma usulü öncelikli olmak kaydıyla değerlendirilir. Uzlaşma sağlanamadığı takdirde, malik veya idare tarafından bedel tespiti ve tescil davası açılabilir.
Hukuki Süreçlerin Harmanlanması
Acele kamulaştırma süreçlerinde Geçici Madde 16 ve Geçici Madde 6‘nın hükümleri, idare ve malik arasındaki anlaşmazlıkların çözümünde kritik bir rol oynar. Bu geçici maddeler, özellikle geçmişe yönelik fiili el koyma işlemleri nedeniyle ortaya çıkan mülkiyet hakkı ihlallerinin giderilmesi amacıyla kullanılır. İdare ve malik arasında uzlaşmanın sağlanamaması durumunda, yargı sürecine başvurulur ve mahkemeler, taşınmazın dava tarihindeki değerini dikkate alarak karar verir.
Bu maddeler, taşınmaz sahiplerinin geçmişte yaşadıkları hak ihlallerinin telafi edilmesi için önemli bir hukuki zemin sağlar. Kamulaştırma işlemlerinin geçmişe yönelik olarak tamamlanmasını ve maliklerin haklarının korunmasını temin eder. Bu çerçevede, acele kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma süreçleri, geçici maddelerle uyumlu bir şekilde yürütülerek, hem kamu yararı gözetilir hem de taşınmaz maliklerinin hakları güvence altına alınır.
Sonuç
Acele kamulaştırma, kamu yararının ön planda tutulduğu acil durumlarda taşınmazların hızlı bir şekilde idareye geçmesini sağlayan bir süreçtir. Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesi ve ilgili geçici maddeler, bu sürecin hukuka uygun bir şekilde gerçekleştirilmesini sağlar. Acele kamulaştırma, özellikle stratejik kamu projelerinde ve afet durumlarında kritik bir araç olarak kullanılır. Bu süreçte taşınmaz sahiplerinin haklarının korunması, bedel tespiti ve tescil davaları ile güvence altına alınır. TKGM 2024/3 Sayılı Genelge ve EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği, acele kamulaştırma sürecinin enerji projeleri gibi özel durumlarda nasıl uygulanacağını açıkça belirler.
Bu bilgiler, acele kamulaştırma sürecinin kamu yararı ve malik hakları arasında nasıl bir denge sağladığını ve hukuki süreçlerin nasıl işlediğini göstermektedir. Bu denge, kamu hizmetlerinin sürekliliğini ve etkinliğini sağlarken, taşınmaz sahiplerinin de haklarının korunmasını garanti eder.
Acele Kamulaştırmada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Kamu Yararının Acil ve Zorunlu İhtiyacının Gerçekliği: Acele kamulaştırma işleminin yapılabilmesi için, kamu yararı acil ve zorunlu ihtiyacın varlığı ve bu ihtiyacın karşılanması için acele kamulaştırma yapılmasının gerekliliği ispatlanmalıdır.
Yasal Sürelerin Yetersizliği: Kamulaştırma işleminin olağan prosedürle tamamlanması için gerekli olan yasal süreler, kamu yararı acil ve zorunlu ihtiyacın karşılanması için yeterli olmadığı objektif olarak değerlendirilmelidir.
Kamu Yararının Önceliği: Kamulaştırma işleminin gerçekleştirilmesi, kamu yararı acil ve zorunlu ihtiyacın karşılanmasından önceliklidir. Başka bir deyişle, kamulaştırma işlemi, kamu yararı acil ve zorunlu ihtiyacın giderilmesi için gerekli ve orantılı bir tedbirdir.
Hukuki Güvence: Acele kamulaştırma işleminin gerçekleştirilmesi sırasında, maliklerin hak ve hukuki güvenceleri gözetilmelidir. Malik kamulaştırma işlemine karşı itiraz etme ve dava açma haklarına sahiptir.
Acele Kamulaştırmaya Karşı Yapılacak İtirazlar
Acele kamulaştırmada acelelik kararına yapılacak itirazlar Danıştay’a , kamulaştırma kararına yapılacak itirazlar ise taşınmazın bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesine yapılır.
Acele Kamulaştırma Kararı Öncesi Süreç
Yeterli Ödeneğin Ayrılması:
Acele kamulaştırma işleminin yapılması için gerekli olan ödeneklerin ilgili kurum tarafından ayrılması ve Yatırımcı Firmadan teminatlarının alınması gerekir.
Kamu Yararı Kararının Alınması: Acele kamulaştırma işleminin yapılabilmesi için, kamu yararı acil ve zorunlu bir ihtiyaç olduğu ve bu ihtiyacın karşılanması için acele kamulaştırma yapılmasının gerekliliği ispatlanmalıdır. Bu amaçla, ilgili kamu kurumu tarafından kamu yararı kararı alınır.
Kamu yararı kararı, ilgili mercii tarafından onaylanmalıdır.
Acele Kamulaştırılacak Taşınmazın Tespiti ve Durumun Tapuya Şerh Verilmesi: Acele kamulaştırma işlemine konu olacak taşınmazların belirlenmesi ve bu durumun tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.
Acele Kamulaştırma Kararının Alınması: Cumhurbaşkanı tarafından acele kamulaştırma kararı alınır.
Acele Kamulaştırma Kararı Sonrası Süreç
Acele El Koyma:
Acele kamulaştırma kararının alınmasından sonra taşınmaz mala acele el konulması için ilgili idare tarafından Asliye Hukuk Mahkemesine müracaat edilir. Mahkemece 7 gün içerisinde bilirkişilere değer tespiti yaptırılır.
Bedel Tespiti ve Blokesi:
Bilirkişiler tarafından tespit edilen bedel bankaya yatırılır ve taşınmaz mala el konulur.
Olağan Kamulaştırma Sürecinin Tamamlanması:
Acele el koymadan sonra idarece olağan kamulaştırma işleminin eksik kalan işlemleri tamamlanmalıdır. Bu işlemler tamamlandıktan sonra idare taşınmazın kendi adına tescilini sağlayabilir.
Bedel Tespit ve Tescil Davası:
Acele el koyma kararından sonra satın alma usulünü deneyip malikle anlaşamayan idare altı ay içerisinde taşınmazın bulunduğu yerde bedel tespit ve tescil davası açarak taşınmazın mülkiyetini almak durumundadır.
El Koyma Bedelinin Ödenmesi
Bedel Ödemesi: Acele kamulaştırma işleminde bedel ödeme süreci şu şekilde işler:
Bedel Tespiti: Mahkeme, bilirkişi heyeti tarafından tespit edilen bedel üzerinden karar verir.
Bedelin Bankaya Yatırılması: İdare, tespit edilen bedeli ilgili malik adına bankaya yatırır.
Bedelin Çekilmesi: Malik, bankaya kimlik bilgilerini ibraz ederek bedeli çekebilir.
Mahkeme Kararı: Mahkeme, bedelin malike ödenmesine karar verir.
Banka Reddi Durumu: Bankanın ödemeyi reddetmesi halinde, mahkeme bankaya ödeme yapması için yazı gönderir.
- İdaretarafından mahkemenin belirlediği taşınmaz değeri bankaya yatırıldıktan sonra mahkeme, idarenin taşınmaza el koymasına karar Dava süresince kamulaştırmanın kesin bedeli belli olmaz ve kamulaştırmanın diğer unsurları bu acele kamulaştırma el koyma davası ardında tamamlanır.
- Taşınmaz malik veya maliklerinin bankadan parayı çekmemeleri, süreci herhangi şekilde engellemezve taşınmaza her türlü fiili el atma yapılabilir. Bir taşınmazda birden fazla maliğin bulunması durumunda maliklerden herhangi birinin bedeli bankadan çekmemesi veya itiraz etmesi diğer malikleri
- El koyma bedeli yatırıldıktan sonra tapu hala eski malik üzerinde devam eder. İdare veya yatırımcı firmael koyma bedelini yatırdıktan sonra fiili el atma yapabilir fakat malik sıfatı ile yapılabilecek resmi işlemleri gerçekleştiremez. Örneğin bir rüzgar santralinde taşınmaz üzerinde toprak sıyırması, ağaç kesimi gibi işlemleri yapabilir fakat yapı ruhsatı başvurusu gibi işlemler yapılamaz.
- Elkoyma bedeli kesin bedel olmayıp, kesin bedel Kamulaştırma Kanunu Madde gereği açılacak Bedel Tespit ve Tescil davasında kesinleşecek olup, o aşamada itirazlar yapılabilir.
- Elkoyma bedeli bankaya yatırılmadan el koyma kararı verilmez ve dolayısı ile taşınmaza girilmez
Acele Kamulaştırmanın Farkı
Kamulaştırma ve acele kamulaştırma, kamu yararı için özel mülkiyete tabi taşınmazların idareye devrini sağlayan iki farklı yasal prosedürdür. Her iki prosedür de 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenmiştir. Fakat bu iki prosedür arasında önemli farklılıklar da bulunmaktadır.
Kamulaştırma:Kamulaştırma, kanunda belirtilen şartlar ve usuller çerçevesinde, kamu yararı için özel mülkiyete tabi taşınmazların idareye devrini sağlayan yasal bir işlemdir. Bu işlem, taşınmazın maliki ile idare arasında anlaşmaya varılarak veya anlaşmaya varılamadığı takdirde mahkeme kararıyla gerçekleştirilebilir.
Acele Kamulaştırma:Acele kamulaştırma ise, kamu yararı acil ve zorunlu bir ihtiyaç nedeniyle kamulaştırma işleminin olağan prosedürden farklı olarak daha hızlı bir şekilde gerçekleştirilmesidir. Bu işlemde, idare taşınmaza önce el koyabilir ve bedel tespiti işlemini daha sonra yapabilir.
Farklılıklar:
Özellik | Kamulaştırma | Acele Kamulaştırma |
Amaç | Kamu yararı için özel mülkiyete tabi taşınmazların idareye devrini sağlamak | Kamu yararı acil ve zorunlu bir ihtiyaç nedeniyle kamulaştırma işlemini daha hızlı bir şekilde gerçekleştirmek |
El Koyma | Taşınmazın maliki ile idare arasında anlaşmaya varılarak veya anlaşmaya varılamadığı takdirde mahkeme kararıyla el koyma yapılabilir. |
Kamu yararı acil ve zorunlu bir ihtiyaç olması halinde mahkeme kararıyla el koyma yapılabilir. |
Bedel Tespiti | Taşınmazın maliki ile idare arasında anlaşmaya varılarak veya anlaşmaya varılamadığı takdirde mahkemece bilirkişi heyeti tarafından belirlenir. |
Bedel tespiti, el koymadan sonra bilirkişi heyeti tarafından belirlenir. |
İdareye Geçme | Bedel ödendikten sonra taşınmaz idareye geçer. | Bedel ödendikten sonra veya kamulaştırma davası sonuçlandıktan sonra taşınmaz idareye geçer. |
Süre | Satın alma yapılırsa hızlı sonuç alınır fakat anlaşılamazsa Kamulaştırma işlemi daha uzun sürer. | Acele kamulaştırma işlemi daha hızlı sürer. Maliklerle bedeller ile ilgili hiçbir şekilde görüşme yapılmadığından dolayı süreç hızlı ilerleyebilir. |
Kamulaştırma ve acele kamulaştırma, kamu yararı için özel mülkiyete tabi taşınmazların idareye devrini sağlayan iki farklı yasal prosedürdür. Acele kamulaştırma, kamulaştırma işleminin olağan prosedürden farklı olarak daha hızlı bir şekilde gerçekleştirilmesine imkan tanıyan istisnai bir durumdur.
Taşınmaz Değerleme
Taşınmaz Değerleme İşlemleri ve Kamulaştırma Sürecindeki Yasal Çerçeve
Giriş
Kamulaştırma süreci, kamu yararı gözetilerek özel mülkiyete tabi taşınmazların zorunlu olarak idareye devredilmesini içeren karmaşık ve hassas bir süreçtir. Bu süreçte en kritik aşamalardan biri, taşınmazların değerleme işlemleri ve kamulaştırma bedelinin tespitidir. Kamulaştırma işlemlerinin adil ve hukuka uygun bir şekilde yürütülmesi için Türkiye’de 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu başta olmak üzere birçok yasal düzenleme bulunmaktadır. Bu makalede, taşınmaz değerleme işlemleri ve kamulaştırma sürecinde uygulanan temel yasal çerçeve ayrıntılı olarak ele alınacaktır.
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu ve Temel Esasları
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu, Türkiye’deki kamulaştırma işlemlerinin yasal temelini oluşturur. Bu kanun, kamulaştırma sürecinde idarelerin uyması gereken prosedürleri, taşınmaz maliklerinin haklarını ve kamulaştırma bedelinin tespit esaslarını ayrıntılı olarak düzenler. Kanun, kamulaştırmanın nasıl yapılacağı, hangi durumlarda kamulaştırma kararı alınabileceği, kamulaştırma bedelinin nasıl belirleneceği gibi konulara açıklık getirir.
Kanunun 11. Maddesi, kamulaştırma bedelinin tespitinde dikkate alınması gereken unsurları sıralar. Bu unsurlar arasında taşınmazın cinsi, yüzölçümü, vergi beyanı, arazi veya arsa vasfı, emsal satış değerleri ve yapı maliyet hesapları gibi faktörler yer alır. Kanunun bu maddesi, taşınmazların gerçek piyasa değerine en yakın bedelin tespit edilmesi için bilirkişilerin hangi kriterleri göz önünde bulundurması gerektiğini belirtir.
Taşınmaz Değerleme İşlemleri
Kamulaştırma sürecinde taşınmazların değerleme işlemleri, taşınmaz maliklerinin adil bir bedel almasını sağlamak amacıyla titizlikle yürütülmelidir. EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği‘nin 17. maddesi, taşınmaz değerleme işlemlerinin nasıl yapılacağını ve hangi usullere göre raporlanacağını belirler. Yönetmelik, kıymet takdir komisyonlarının oluşturulmasını, değerleme raporlarının hazırlanmasını ve kamulaştırma bedelinin belirlenmesini ayrıntılı olarak düzenler.
Değerleme işlemleri sırasında dikkate alınması gereken başlıca unsurlar arasında taşınmazın tarımsal yapısı, imar durumu, çevresel faktörler ve üzerinde bulunan yapılar gibi özellikler yer alır. Bu unsurların her biri, taşınmazın toplam değerini belirlemede kritik rol oynar. Değerleme raporları, kamulaştırma sürecinde uzlaşmaya konu olacak bedelin tespiti için temel bir referans olarak kullanılır.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti
Kamulaştırma Kanunu’nun 11. Maddesi, kamulaştırılacak taşınmazın değerinin tespitinde dikkat edilmesi gereken esasları belirler. Bu madde, kamulaştırma bedelinin objektif kriterlere dayanarak tespit edilmesini sağlar. Özellikle arsa ve arazi ayrımı, taşınmazın niteliğine göre farklı değerleme yöntemlerinin uygulanmasını gerektirir. Örneğin, arsa vasfındaki bir taşınmaz, araziye göre farklı bir değerleme yöntemi ile ele alınmalıdır. Bu nedenle, kamulaştırma sürecinde yapılan en yaygın hatalardan biri olan arsa ve arazi ayrımının doğru yapılmaması, ciddi değer kayıplarına neden olabilir.
Kanunun 24. Maddesi, kamulaştırma bedelinden düşülebilecek hasarları düzenler. Eğer kamulaştırma işlemi sırasında veya geri alım işlemi öncesinde taşınmaz üzerinde bulunan bina, sabit tesisler ve ekili dikililer zarar görmüşse, mal sahibi bu zararın tazminini talep edebilir. Bu madde, kamulaştırma sürecinde taşınmaz üzerinde yapılan değişikliklerin mal sahibi açısından mağduriyet yaratmaması için önemli bir hukuki güvence sağlar.
Acele Kamulaştırma ve Kanuni Düzenlemeler
Acele Kamulaştırma ise, 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesinde düzenlenmiştir. Acele kamulaştırma, kamu yararı acil ve zorunlu bir ihtiyaç nedeniyle kamulaştırma işleminin olağan prosedürden farklı olarak daha hızlı bir şekilde gerçekleştirilmesini sağlar. Bu süreçte, taşınmazın değeri bilirkişiler tarafından tespit edilir ve idare, belirlenen bedeli peşin olarak hak sahibine öder. Mahkeme, taşınmazın idare adına tesciline karar verir. Acele kamulaştırma, özellikle milli güvenlik, doğal afetler veya salgın hastalıklar gibi olağanüstü durumlarda uygulanır.
Acele kamulaştırmanın yasal çerçevesi, Kamulaştırma Kanunu ve EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği‘nde ayrıntılı olarak belirtilmiştir. Yönetmelik, acele kamulaştırma sürecinde izlenmesi gereken prosedürleri ve idarenin yükümlülüklerini tanımlar. Acele kamulaştırma, taşınmazın hızlı bir şekilde idareye devrini sağlarken, mal sahibinin haklarının korunması amacıyla belirli yasal güvenceler de sunar.
Geçici Maddeler ve Kamulaştırmasız El Atma
Kamulaştırma Kanunu’nda yer alan Geçici Madde 16 ve Geçici Madde 6, kamulaştırmasız el atma durumlarına ilişkin düzenlemeler içerir. Bu maddeler, özellikle kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış taşınmazlar üzerinde fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilen taşınmazlara yönelik hükümleri kapsar.
Geçici Madde 16’ya göre, 4 Kasım 1983 tarihinden önce fiilen kamu hizmetine ayrılan veya üzerinde tesis yapılan taşınmazlarla ilgili olarak, mülkiyet hakkından doğan taleplerin bedel ve tazminata ilişkin kararları taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin hükümlere göre yerine getirilir. Bu düzenleme, taşınmaz maliklerinin geçmişe yönelik haklarının korunmasını sağlar.
Geçici Madde 6, S/10/1S5c tarihi ile 4/11/1S83 tarihi arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan taşınmazlar için uygulanacak bedel tespit ve diğer işlemleri düzenler. Bu maddeye göre, fiilen el konulan taşınmazlarla ilgili olarak öncelikle uzlaşma usulü uygulanır. Eğer uzlaşma sağlanamazsa, bedel tespiti davası açılabilir ve mahkeme, taşınmazın değerini belirleyerek tesciline hükmeder.
Taşınmaz Değerleme Raporunun Önemi
Taşınmaz Değerleme Raporu, kamulaştırma sürecinde taşınmazın gerçek değerinin tespit edilmesi için hazırlanan detaylı bir belgedir. Bu rapor, taşınmazın tüm özelliklerini dikkate alarak hazırlanan ve kıymet takdir komisyonları tarafından değerlendirilmek üzere sunulan bir belgedir. Değerleme raporu, kamulaştırma sürecinde uzlaşma konusu olacak bedelin tespitinde önemli bir rol oynar.
Değerleme raporunda, taşınmazın konumu, tarımsal yapısı, çevresel faktörler, imar durumu gibi birçok unsur detaylı bir şekilde ele alınır. Bu raporun titizlikle hazırlanması, kamulaştırma sürecinde çıkabilecek hukuki anlaşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır. Ayrıca, değerleme raporunun objektif ve bilimsel yöntemlere dayanarak hazırlanması, mal sahibinin mağduriyetini önler ve kamulaştırma sürecinin adil bir şekilde yürütülmesini sağlar.
Sonuç
Kamulaştırma süreci, taşınmaz maliklerinin haklarının korunması ve kamu yararının gözetilmesi açısından son derece önemlidir. Bu süreçte taşınmazların değerleme işlemleri, kamulaştırma bedelinin tespiti ve yasal düzenlemeler titizlikle uygulanmalıdır. 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu, taşınmaz maliklerinin haklarını koruma ve kamu yararını gözetme amacıyla detaylı hükümler içerir.
Kamulaştırma sürecinde yer alan EPDK Taşınmaz Temini Yönetmeliği, kıymet takdir komisyonlarının çalışmalarını ve taşınmazların değerleme işlemlerini düzenler. Ayrıca, acele kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma gibi olağanüstü durumlara ilişkin hükümler de kanunda yer almaktadır. Bu yasal düzenlemeler, kamulaştırma sürecinin adil, şeffaf ve hukuka uygun bir şekilde yürütülmesini sağlar.
Sonuç olarak, kamulaştırma sürecinde yasal çerçeveye uygun hareket etmek, taşınmaz maliklerinin haklarını korumak ve kamu yararını gözetmek için hayati önem taşır. Bu süreçte dikkat edilmesi gereken en önemli hususlar arasında, taşınmazların doğru ve adil bir şekilde değerlenmesi, kamulaştırma bedelinin objektif kriterlere göre belirlenmesi ve yasal prosedürlere uyulması yer alır.
Taşınmaz Değerlemeye Esas Veri Toplama ve Araştırma
Taşınmazın değerini belirlerken en önemli aşamalardan biri taşınmaz değerlemeye esas verilerin toplanmasıdır. Veri toplama aşamasında, öncelikle kamulaştırma kapsamına alınan taşınmazların şahıs, tüzel kişi, maliye hazinesine ait yerler, orman taşınmazları ve devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler olarak sınıflandırılması yapılır. Bunun nedeni, kamulaştırma sürecinde taşınmaz ediniminin taşınmazın cinsi ve malik türüne göre farklılık göstermesidir. Malik türleri belirlendikten sonra parsellerin arsa ve arazi ayrımı yapılır. Yapılar ayrıca değerlendirilir. Araziler ise tarımsal nitelikli arazi ve tarımsal niteliği olmayan arazi olarak ayrılır. Niteliği arazi olan taşınmazlar için gayeli ( amaca uygun ) örnekleme yöntemi ile veri toplanır. Toplanan veriler araştırmacı veya proje koordinatörü tarafından kontrol edilerek düzeltilebilir.
- Tümveriler gayeli örnekleme yöntemi ile toplanacaktır.
- Veri toplamada genelde anket ve karşılıklı görüşme yöntemi kullanılır. Destek amaçlı ilgili kuruluşlarınkayıtlarından da faydalanılabilir. Varsa daha önceden benzer çalışmalarda kullanılan Tarımsal Ekonomik Araştırmalar Anket Formu, coğrafi bölgelere göre farklılaştırılarak geliştirilir ve tarım arazilerinin ekonomik ve teknik özellikleri, üretim maliyetleri ve gelirler ile yerel arazi piyasası hakkında veriler toplanır.
- Yeterli sayıda parselin veya işletmecinin malik veya maliklerinden, işletmecisinden veya kullanıcısından anket yoluile veri toplanır. Veri toplanacak parsel sayısı arazinin topoğrafyası ve niteliği esas alınarak Toplanan verilerin kamulaştırma alanını temsil edebilmesi gerekir.
Veri Toplama Esası
Veri toplama, taşınmaz değerleme açısından sonuca ulaşabilmek için gerekli her türlü materyalin toplanması anlamına gelir. Veriler sonucu oluşturacağından dolayı, bilimsel esaslara dayalı, anlaşılabilir, doğru, objektif, uzun süreli ve analize uygun olması gerekmektedir.
Görüşme Yöntemi ile Veri Toplama
Bu yöntemde taşınmazın sahipleri veya işletmenin temsilcileri ile birebir veya grup olarak yüz yüze ya da telefonla görüşmeler yapılır. Görüşmeler, karşıdaki kişinin izni alınarak kayıt altına alınabilir. İşitme veya görme engeli olan kişilerle işaret dili veya semboller kullanılarak iletişim kurulabilir. Görüşmeyi yapan kişinin tarafsız, karşıdaki kişinin bilgi düzeyine uygun cevaplar verebilecek yetkinlikte olması ve her iki tarafın menfaatini düşünerek hareket etmesi gereklidir. Görüşme öncesinde kamulaştırma süreci karşıdaki kişilere anlatılmalı, kamulaştırmanın neden yapıldığı ve uygulamanın faydaları yüzeysel olarak açıklanmalıdır. Güven kazanmak görüşme sürecinde kritik önem taşır, çünkü güven eksikliği toplanan verilerin gerçeğe aykırı olmasına yol açabilir.
Yazışma Yöntemi ile Veri Toplama
Verilerin gerçekliğinin ispatlanması veya art niyetli uygulamaların önüne geçilmesi amacıyla resmi kurumlardan resmi yazılar eşliğinde veri istenebilir. Bu yöntemde, kamulaştırma yapan idare, ilgili kurumlardan resmi yazı ile veri talep eder ve ilgili kurum bu verileri resmi yazı eşliğinde idareye iletir. Resmi yazışmalar, belediyelerin mücavir alan sınırlarını genişletme gibi art niyetli davranışlarının önüne geçmek amacıyla da kullanılır.
Verinin İstendiği Kurum | İstenen Veri İçeriği | Kamulaştırma Bedelinde Kullanım Amacı |
BELEDİYE | Emlak vergi beyan değerleri | Değerlemede emsal oluşturacak parselleri belirlemek |
Malik adresleri | Güncel imar planları ve mücavir alan sınırlarının edinimi | |
Belediye tarafından yapılan kamulaştırma varsa kıymet takdir raporları veya m2 bedelleri | Adres Tespiti | |
Mücavir alan sınırları |
| |
İmar Planları ve uygulamaları |
| |
MİLLİ EMLAK MÜDÜRLÜčÜ | Son yıllarda yapılan alım-satım değerleri | Değerlemede emsal oluşturacak parselleri belirlemek |
Güzergâhta kalan taşınmazlara emsal kıymet takdirleri |
| |
NÜFUS MÜDÜRLÜčÜ | Tebligata esas adres tespiti | Adres Tespiti |
Maliklerin kapalı kayıtlarda dâhil olmak üzere vukuatlı nüfus kayıt örnekleri | Ölü maliklerin belirlenmesi | |
TAPU MÜDÜRLÜčÜ | Son yıllarda gerçekleşen arazi alım satımlarının gerçek değerleri sorgulama | Değerlemede emsal oluşturacak parselleri belirlemek |
Arazilerin net gelirlerinin araştırılması | Tapu kayıtlarının güncellenmesi | |
Takyitli tapu kayıtları |
| |
TARIM İL MÜDÜRLÜčÜ | Sahada uygulanan münavebe sistemleri | Kamulaştırma bedeline etki edecek katsayı ve değerlerin tespiti |
Yetiştirilen başlıca tarım ürünlerinin üretim yılına ait dekara üretim maliyetleri |
| |
Ürün verimlilik değerleri |
| |
Üretici satış fiyatları |
| |
TARIM KREDİ KOOPERATİFİ BAŞKANLIčI | Kimyasal gübre, tohumluk ve zirai ilaç satış fiyatları | Kamulaştırma bedeline etki edecek katsayı ve değerlerin tespiti |
ZİRAAT ODASI BAŞKANLIčI | Tarım arazilerinde kullanılan kimyasal gübre, tohumluk ve zirai ilaç satış fiyatları | Kamulaştırma bedeline etki edecek katsayı ve değerlerin tespiti |
Anket Yöntemi ile Veri Toplama
Kamulaştırma bedel tespitinin gerçeğe uygunluğunu belirlemek ve piyasa fiyatlarını araştırmak amacıyla kamulaştırma sahası içerisindeki veya en yakınındaki yerleşim alanlarında taşınmaz sahipleri, işletmelerin kullanıcı veya temsilcileri, yerel emlak büroları ve bölgeyi en iyi tanıyan çiftçi veya teknik elemanlarla anket yapılır. Anketler, gerçek değere en uygun kamulaştırma bedelini bulmada etkili yollardan biridir. Ankette sorulacak sorular kısa, net ve tarafsız olmalı, karşıdaki kişinin anlayacağı şekilde hazırlanmalıdır. Sorular genelden özele doğru ve herkesin cevap verebileceği düzeyde olmalıdır. Örneğin çiftçilere kapitalizasyon faiz oranı gibi karmaşık sorular sormaktan kaçınılmalıdır. Anket Formunda Sorulacak Sorular
İşletmecinin ve/veya malikin parselleri hakkında genel bilgiler:
- Ada/parselno
- Taşınmazıngenişliği (da)
- Taşınmazınmülkiyet türü (mülk, kira, ortak)
- Topografya(düz, hafif engebeli, dağlık)
- Taşınmazıntoprak yapısı (taşlı, taban, milli, kıraç, kumlu)
- Taşınmazıntoprak verimliliği (yüksek, orta, düşük, çok düşük)
- Taşınmazınarazi nevi (sulu tarla, kuru tarla, sebze, meyve, çayır-mera, diğer)
- Taşınmazınfiili (gerçek) alım-satım değeri (milyon TL/da)
- Alım-satımyapılan parselin anayola uzaklığı (m)
- Taşınmazınkoordinatları (Taşınmazın hakim tek bir noktasından)
- Taşınmazürünün adı
- İşletmecininTaşınmazın üzerindeki ürünün üretim maliyeti
- Meyvebahçelerinde belirli tarih aralığındaki tesis dönemi fiziki girdi kullanımı ve üretim maliyeti
- Meyvebahçelerinde belirli tarih aralığındaki üretim dönemi fiziki girdi kullanımı ve üretim maliyeti
- Meyvesizağaçlık arazide belirli tarih aralığındaki fiziki girdi kullanımı, üretim maliyeti ve gelirler
- İşletmecininçayır arazisinde üretim maliyeti ve gelirleri
- Projesahası çevresindeki köylerde ortakçılık koşulları
- Projesahası çevresindeki üzerindeki köylerde arazi kiraları ve kiracılık koşulları
- Eğervarsa, proje sahası çevresindeki köylerde son bir yılda tarım arazisi alım-satım değerleri Sorulacak sorular:
- Arazisatışı yaptıysanız, satışını yaptığınız arazileri nasıl elde ettiniz?
- Arazisatışı yaptıysanız, arazi satış nedenleriniz nelerdir?
- Satışınıyaptığınız araziyi kaç yıldan beri işletiyordunuz?
- Satışınıyaptığınız arazileri kim veya kimler satın aldı?
- Köyünüzdetarım arazileri satış sıklığı nedir?
- Sizcetarım arazilerinin satış değerlerini etkileyen faktörler nelerdir?
- Arazilerinizinsatışında karşılaştığınız sorunlar nelerdir?
- Arazilerinizinsatışını ne kadar bir süre içinde gerçekleştirebildiniz?
- Sizceköyünüzde tarım arazilerinin satış değerlerinde gelecek yıllarda nasıl bir değişme olur?
- Sizceaşağıdaki arazi türlerinin gerçek değeri ne kadardır? (TL/da)
- Tarımarazilerinin kamulaştırılması ile ilgili düşünceleriniz nelerdir? Açıklayabilir misiniz?
- Kamulaştırmasahası içerisinde ve çevresindeki yerleşim birimlerinde alım-satımı yapılan arazilerle ilgili bilgilerin tapu müdürlüğü ile gerçek alım satım değerinin karşılaştırılması
Veri Analizi ve Değerlendirme
Toplanan veriler kapitalizasyon oranları ve arazi gelirlerinin tespitinde kullanılır. Gerekli görülmesi halinde farklı sorular da sorulabilir. Proje alanında toplanan tüm veriler değerlendirmede dikkate alınmaz. Sadece gerçek değerlere yakın veriler dikkate alınır. Toplanan verilerin tamamı kullanılmaz.
Kullanılabilecek veriler;
- Her bir proje alanında alım ve satımı yapılmış arazilerin gerçek pazar değerleri; İl/İlçe Tapu Müdürlükleri, mahalli emlak alım-satımı yapan bürolar, Ziraat Odaları ile Sanayi ve Ticaret Odalarının kayıtları, bölgeyi iyi tanıyan çiftçiler ve teknik elemanlardan sorularak belirlenir. Toplanan arazi satış fiyatları değerlendirilerek, yatırım alanları, il, ilçe ve köy geneli için belirli bir rant verilebilecek tarım arazinin ortalama satış değerleri ile yerel ortalama arsa alım-satım değerleri
- Yerel düzeylerdeyapılan çalışmalarda, serbest olarak taraflar arasında pazarlık yapılarak arazi alım-satımı gerçekleşen arazilerin değerleri değerlendirmeye alınır. Her ne kadar resmi veriler güvenilebilir gibi gözükse de bazı durumlarda resmi veriler gerçeği yansıtmayabilir. Kayıtlarda satış olarak gösterilen; mahkeme kararıyla satış, intikal-satış ve akrabalar arasında yapılan alım- satımlar, ipoteğin paraya çevrilmesi ile tarım arazilerinin tarım dışı amaçlar için kullanılmak üzere satılması gibi durumlarda oluşan satış değerleri dikkate alınmaz.
- Kamulaştırma sahası içerisindeki yerleşim birimlerinde arazilerin zilyetlik yoluyla işlenmesi halinde,tapu kayıtlarından alım-satımı yapılan parsellerle ilgili bilgilerin elde edilmesine imkan olmayacaktır. Bu amaçla serbest olarak taraflar arasında pazarlıkla yapılan arazi alım-satımları değerlendirmeye alınır. Ayrıca fiilen alım-satımı yapılan, ancak yerel olarak tapu devri yapılmayan arazi satışları veya özellikle zilyetlikle işlenen arazilerin köy senedi gibi yollarla yapılan satışlar da, amaç için uygun olduğu hallerde değerlendirmede kullanılabilir.
- Herbir proje alanında toplanan birincil verilerin kontrolü ve veri kalibrasyonunun yapılmasında, Tarım ve Köy İşleri Bakanlığı, Tarımsal Araştırma Enstitüleri ve Üniversiteler tarafından yerel alanda yürütülmüş tarla denemelerinin sonuçları, bunlara ulaşılabildiği ölçülerde kullanılabilir. Veri kalibrasyonundan sonra, veriler tek tek gözden geçirilir ve toplanan veriler analize uygun hale
- Verileringüncelliği, emsal nitelikte olması, akrabalık veya intikal ile satışların olmamasına dikkat Veriler toplanırken mümkünse resmi yollarla temin edilmelidir. Resmi yollar ile temin edilen verilerinde gerçeğe uygunluğu ayrıca araştırılır ve mümkünse gerçek değeri sorularak güncelleme yapılır. Özellikle Tapuda taşınmazın satışı kredisiz alım satımlarda düşük gösterilebiliyor.
- Taşınmazıalan ve satan kişi beyan edilen değer üzerinden tapu harcı ve emlak vergisi ödemektedir. Alıcı ve satıcı vergiden kaçınmak ve bu bedeli ödememek için değerleri düşük göstermektedir. Herhangi bir denetim olmamasından kaynaklı ülkemizde bu rahatlıkla yapılabilmektedir.
- Akrababireyleri arasında yapılan satışlarda, taraflar arasındaki bağ dikkate alınarak satış bedeli daha düşük tutulabilir. Örneğin bir amca, yeğenine tarlasını olması gereken bedelinin yarısına
- Satıcınınborcunun yüksek olması, etrafına borcu olması ve borçtan kaçınması nedeni ile satış bedelini düşük gösterebilir.
- Taşınmazı ucuza aldım hissini yaşamak veya etrafına yansıtmak veya aile bireylerine yüksekfiyattan almadım demek amacı ile taşınmaz değerini düşük gösterilebilir. Bu durum her ne kadar çok nadir olabilecek bir olay gibi gözükse de saha araştırmalarında ciddi anlamda bu durumun olduğu görülmektedir.
Müştemilatların Tespiti
Taşınmazların kamulaştırma sürecinde en çok sorun oluşturan ve itirazlara yol açan aşama, müştemilatların tespiti ve bu tespitlerin eksik veya hatalı yapılmasıdır. Bu nedenle, müştemilat tespitinin doğru, uzun ömürlü ve kanıtlanabilir olması büyük önem taşır. Kamulaştırılacak saha içerisinde yapılacak kamulaştırma bedel tespitlerinde müştemilatların tespiti ve yapılacak işlemler mevzuata uygun şekilde yapılması gerekmektedir. Kamulaştırılacak sahada yapılacak çalışmalar şu şekilde gerçekleştirilir:
Maliklere Bilgilendirme:
Müştemilatlar tespit edildikten sonra mahalle ve köy muhtarı bilgilendirilir. Mümkünse belediye veya cami hoparlöründen maliklere duyuru yapılarak, taşınmazın sahiplerinin veya temsilcilerinin parsellerinin başında olması gerektiği duyurulur.
Kamulaştırma Sınırının Araziye Aplikasyonu:
Kamulaştırma sınırı plan üzerinde belirlenir ve hassas şekilde araziye aplike edilir. Aplikasyonun hassas ve arazide belirgin bir cisimle gösterilmesi ve uzun ömürlü olması temel esastır. Aplikasyonlar GPS cihazları ile yapılmalı, aplikasyon yapılamaması durumunda Total Station gibi cihazlar ile yapılmalıdır. Aplikasyon işlemi Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği esas alınarak yapılmalıdır. Aplike edilecek noktada arazide tahta kazık, demir boru, çivi gibi zemine uygun şekilde tesisler yapılmalıdır.
Müştemilat Tespiti:
Müştemilat tespiti dikkatlice ve hassas bir şekilde yapılmalıdır. Kamulaştırma sınırının ikiye böldüğü veya aplike edilen kazıklara bakıldığında kamulaştırmaya dahil edilip edilmeyeceği kesin olarak belirlenemeyen müştemilatlar için, kamulaştırma sınırının içinde mi yoksa dışında mı olduğunu gösteren bir işaret tesis edilir. Mümkünse müştemilat tespiti taşınmaz sahipleri ve/veya muhtarlar ile birlikte yapılır ve bir tutanak altına alınır. Müştemilat tespitinde çıplak gözle görülmeyen yer altındaki müştemilatlarında var olabileceği unutulmamalı, taşınmaz sahibi veya çevresinden veya muhtardan bilgi alınmalıdır. Yer altındaki tüm tesislerde kamulaştırmaya dahil edilmelidir. Ayrıca yer altı veya yer üstündeki bir müştemilat, taşınmazın dışına çıkabilirliği göz ardı edilmemeli, böyle bir durum varsa tüm müştemilatın ölçülmesi sağlanmalıdır.
Yapım Esnasında Kamulaştırma Sınırların Dışına Çıkma Durumu:
Sahada imalat yapımı esnasında planda belirtilen sınırların dışına çıkılmış olabilir. Genelde projenin zemine aplikasyonunda bu tür durumlarla sıkça karşılaşılır. Böyle bir durumda yapımı yapan firmalar veya idareler ile taşınmazın sahipleri veya temsilcileri arasında muvafakat tutanağı ile zemindeki müştemilatlar belirlenir ve değerleme aşamasında bu tutanaktaki veriler esas alınır.
Müştemilatların Fotoğraffanması:
Taşınmaz üzerindeki tüm müştemilatların fotoğrafları parselin bütününü görecek şekilde veya parça parça, bir veya daha fazla yönden çekilir. Ayrıca yapılar için yapı müştemilat raporuna ilişkin veriler de ayrıntılı olarak toplanır. Kamulaştırma sürecinde müştemilatların doğru ve eksiksiz tespiti, taşınmaz sahiplerinin haklarının korunması ve itirazların minimize edilmesi açısından kritik bir öneme sahiptir. Bu nedenle, belirtilen bu adımların dikkatlice ve titizlikle uygulanması gerekmektedir.
Değerleme Veri Analizleri
Her bir proje alanında taşınmaz bazında toplanan birincil ve ikincil veriler incelenir. Arsalarda genelde emsal taşınmazlar, arazilerde ise nevileri ve arazinin topoğrafik özellikleri dikkate alınarak analiz yapılır.
Arazinin Net Geliri ve Satış Değerlerinin Hesaplanması
Her bir proje alanında parsel bazında toplanan verilerin analizi, arazi nevileri ve topografik özelliklerine göre yapılır. Bu analizler, yetiştirilen ürünlerin gayrisafi üretim değerleri ve üretim masraflarının değer takdiri tekniğine uygun olarak hesaplanmasını içerir. Bu süreçte, parsel düzeyinde karşılıklı görüşme ve anket tekniği ile toplanan ve ilgili kamu kuruluşlarının verileri ile kalibre edilen fiziki ve parasal veriler kullanılır.
Arazinin Gayrisafi Üretim Değeri:
Toplanan verilere dayanarak, arazinin potansiyel gayrisafi üretim değeri belirlenir. Bu değer, arazinin yetiştirilen ürünlerin ve tarım faaliyetlerinin ekonomik değeriyle ilişkilendirilerek hesaplanır.
Üretim Masrafları:
Arazinin işletilmesi için gerekli olan üretim masrafları belirlenir. Masraflar, toplu ve detaylı maliyetlerin yanı sıra işletme maliyetleri gibi unsurları içerir.
Yıllık Ortalama Net Gelir:
Arazinin işletilmesinden elde edilen yıllık net gelir hesaplanır. Gelir, üretim değeri ile masraflar arasındaki fark olarak belirlenir.
Ortalama Alım-Satım Değerleri:
Yerel düzeylerde gerçekleşen arazi alım-satım işlemlerinin analizi yapılır. Bu analiz, kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde kullanılmak üzere değerlendirilir.
Kapitalizasyon Oranları:
Bu oranlar, yıllık net gelirin arazi alım-satım değerlerine oranlanmasıyla belirlenir ve genellikle belirli bir proje alanı veya bölge için ortalama olarak hesaplanır. Bu ana analizler, arazinin değerini belirlemek için kullanılan temel yaklaşımları içerir ve kamulaştırma sürecinde kullanılan verilerin dikkatlice incelenmesi ve değerlendirilmesi gerektiğini vurgular. Bu analizler, arazinin ekonomik değerinin, işletme maliyetlerinin, yerel piyasa koşullarının ve yatırım potansiyelinin anlaşılmasına yardımcı olur.
Gayrisafi Üretim Değerleri ve Üretim Maliyetleri:
Taşınmaz bazında toplanan veriler analiz edilerek, tarım arazilerinin topografik özellikleri ve yaygın tarım teknikleri dikkate alınarak gayrisafi üretim değerleri ve üretim maliyetleri tespit edilir. Ürün verimlerinin (ana ve yan ürün verimleri) mümkün olduğunca birkaç yılı kapsayan ortalama verimler olmasına özen gösterilir. Üretim maliyetleri hesaplanırken, arazi kirası hariç tüm sabit ve değişken masraflar dikkate alınır.
Veri Analizi:
Fiziki ve parasal verilerin yeter sayıda taşınmaza ait olması sağlanır ve ortalama veriler üzerinden değerlendirme yapılır. Ekstrem değerler varsa, bunların nedenleri araştırılır ve analize dahil edilir.
Ortalama Değerler ve Tartılı Ortalamalar:
Her bir özelliğe ilişkin veriler basit ortalama ile hesaplanır. Proje alanı için ortalama değerlere ulaşmak için arazi nevilerinin payına göre tartılar kullanılarak değerlendirme yapılır.
Kapitalizasyon Oranlarının Hesaplanması
Kapitalizasyon oranı, yıllık ortalama net gelirin arazi alım-satım değerlerine oranlanması ile belirlenir. Bu oran bir varlığın gelecekteki gelir akışının bugünkü değerini hesaplamak için kullanılan temel bir finansal göstergedir. Kapitalizasyon oranının doğru hesaplanması, bu değerlemelerin güvenilirliğini ve doğruluğunu doğrudan etkiler. Kapitalizasyon oranlarını hesaplamak için çeşitli yöntemler mevcuttur. En yaygın kullanılan yöntemler şunlardır:
Direkt Getiri Oranı: Bu yöntem, varlığın net gelirini (kira, temettü vb.) bugünkü değerine bölerek kapitalizasyon oranını hesaplar. Bu yöntem basit ve kullanımı kolaydır, ancak gelecekteki gelir akışının sabit olacağını varsayar.
Karşılaştırmalı Yaklaşım: Bu yöntem, benzer varlıkların satış fiyatlarını ve gelirlerini analiz ederek kapitalizasyon oranını belirler. Bu yöntem, piyasa koşullarını daha iyi yansıtır, ancak karşılaştırılabilir varlık bulmak her zaman kolay olmayabilir.
Risk-Getiri Modelleri: Bu modeller, varlığın risk profilini göz önünde bulundurarak kapitalizasyon oranını hesaplar. En yaygın risk-getiri modelleri arasında Kapital Varlık Fiyatlama Modeli (CAPM) ve Gordon Büyüme Modeli (GGM) yer alır. Bu modeller, daha karmaşık analizler sunar, ancak daha fazla veri ve varsayım gerektirir.
Net Gelir ve Pazar Değeri İlişkisi:
Arazi değerinin takdirinde kullanılan gelir kavramı, toprağın net geliri, arazinin net kirası veya arazi rantını ifade eder. Temel kapitalizasyon formülü (f = R/D) ile taşınmazların değeri saptanır ve pazar yaklaşımına göre kapitalizasyon faiz oranı bulunur.
Bireysel Arazi Özelliklerine Göre Düzenleme:
Arazinin kapitalizasyon oranını etkileyebilecek olumlu/olumsuz özellikleri dikkate alarak değerlendirme yapar. Bu değerlendirme metodolojisinin detayları, firma tarafından verilecek teknik teklifte açıklanır.
Yıllık Ortalama Net Gelir:
Tarım arazisinin mal sahibi, ortakçı veya kiracı tarafından işletilmesine göre değişir. Rant hesabı, arazi nevileri veya kalite grupları için ayrı ayrı yapılır.
Kapitalizasyon Faiz Oranının Belirlenmesi:
Arazi cinsi ve topoğrafyasına göre ayrı ayrı tespit edilen kapitalizasyon oranları, ortalama işletme arazisi içindeki paylarına göre tartılı ortalama yöntemi ile bölge için ortalama kapitalizasyon oranı hesaplanır.
Belirsizlik ve Risk:
Kapitalizasyon oranlarının hesaplanması, gelecekteki gelir akışına ilişkin tahminlere dayanır. Bu tahminler, ekonomik koşullar, piyasa trendleri ve varlığın kendine özgü riskleri gibi çeşitli faktörlerden etkilenebilir. Bu nedenle, kapitalizasyon oranlarında belirsizlik ve risk unsuru her zaman mevcuttur.
Sürekli Değerlendirme:
Kapitalizasyon oranları statik değildir. Ekonomik koşullar, piyasa trendleri ve varlığın kendine özgü durumu zaman içinde değişebileceğinden, kapitalizasyon oranları da periyodik olarak gözden geçirilmeli ve güncellenmelidir. Örneğin siz bir yerde oranı %5 hesaplamışsanız ve bu yer sürekli gelişiyorsa ve siz bu oranı sürekli kullanmanız hatalı sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle bu oran sürekli olarak güncellenmelidir.
Arazi, Ürün, Ağaç ve Varlık Değeri
Her bir proje sahasında taşınmaz bazında toplanan verilerin analizi yapılır ve arazi nevileri ile topoğrafik özelliklerine göre değerlendirilir. Bu hesaplamalarda gerekirse proje sahası, arazinin niteliğine göre birden fazla parçaya bölünerek hesaplama yapılır.
Arazinin Net Geliri:
Arazinin yıllık ortalama net geliri, ortalama gayrisafi üretim değeri ile arazi kirası hariç üretim masrafları arasındaki fark olarak hesaplanır. Bu net gelir, kapitalizasyon faiz oranına bölünerek arazinin çıplak toprak değeri hesaplanır.
Tamamlayıcı Parçalar ve Ağaç Değerleri:
Arazide varsa tamamlayıcı parçaların değerleri bu çıplak toprak değerine eklenir. Tek yıllık ürünler ile meyveli ve meyvesiz ağaçların bedeli, gelişme dönemlerine uygun olarak maliyet veya gelir yaklaşımı üzerinden takdir edilir. Meyveli ve meyvesiz ağaçlarda, her yaş veya yaş grubundaki ağacın değeri gelir üzerinden tek tek hesaplanır. Bu hesaplamalar raporlarda detaylı bir şekilde açıklanır ve gerekli veri kaynakları ile veri toplama yöntemleri belirtilir.
Yerel Arazi Piyasası ve Pazar Fiyatlarının Araştırılması
Proje alanında veya yakınlarındaki fiilen alım-satımı yapılan arazilerin pazar değerleri, çeşitli kurumlardan elde edilen veriler ile doğrulanır.
Veri Kaynakları:
- TKGMTapu Müdürlükleri
- Belediyeler
- Muhtarlıklar
- MilliEmlak Müdürlüğü gibi satış yapan İdareler
- YerelEmlak Büroları
- Gayrimenkulportalları ( com, emlakjet.com vb. )
- GayrimenkulDeğerleme Şirketleri
- ZiraatOdaları ile Sanayi ve Ticaret Odaları gibi kuruluşların kayıtları.
- Fiilengerçekleşen ve son iki üç yıla ait alım-satım değerleri
Araştırma Yöntemleri:
Alım-satımı bizzat yapan taraflarla görüşme yapılarak değerlerin doğrulanması. Köy senedi yapılan veya belge düzenlenmemiş araziler, muhtar tarafından onay verilmesi halinde satış değeri olarak dikkate alınabilir. Bu analizler, taşınmazların kamulaştırma sürecinde değerlerinin doğru ve adil bir şekilde belirlenmesini sağlar.
Her ne kadar güvenilir gözükse de resmi kayıtlardaki satış bedellerinin gerçeğe uygunluğu alıcı ve satıcıya veya yakınlarına ulaşarak doğruluğu teyit edilmesi gerekmektedir. Ayrıca verileri yorumlarken, bölgesel faktörleri, ekonomik koşulları ve gayrimenkulün özelliklerini dikkate alınması gerekir. Şöyle ki emsal aldığınız bir taşınmazın üzerinde bir yapı veya ağaç bulundurması taşınmazın fiyatına etki edeceğinden dolayı, değerlemesi yapılacak taşınmazda, emsal olarak bu taşınmazın kullanılması durumunda bu durum göz önünde bulundurulmalıdır. Aslında emsal alınacak bu taşınmazın fiyatında üzerindeki tüm yapı ve ağaç gibi değerler düşülmeli yani çıplak arazi değeri esas alınmalıdır.
Arsaların Değerlemesi
Arsaların değerlemesi, arazilerden farklı olarak özel kriterler ve yöntemlerle yapılmaktadır. Genel olarak bir arsanın değerlemesinde şu hususlara dikkat edilmeli ve değerleme bu hususlardaki veriler değerlendirilerek yapılmalıdır:
Tapu Senedi ve Çap Krokisi İncelemesi: Arsa sayılacak parsellere ait tapu senedi ve çap krokisi incelenerek mevcut durum ile uyumu araştırılır.
Fiyat Verilerinin Toplanması ve İncelenmesi: Arsa değerleri için Tapu Müdürlüğü, Emlak Müdürlüğü, muhtarlıklardan, komşu civardaki arsa sahiplerinden ve emlak bürolarından arsa fiyatları hakkında toplanan veriler incelenebilir.
Üzerindeki Yapıların Değerlendirilmesi: Arsaların üzerindeki yapılar ayrıca değerlendirilir.
Emsal Taşınmaz Yöntemi: Arsa değerlemesinde emsal taşınmaz yöntemi kullanılır. Kamulaştırılacak taşınmaz ile emsal taşınmazın karşılaştırılmasında aşağıdaki niteliklere dikkat edilir:
- İşyerlerineve meskûn yerlere mesafesi ve ulaşım durumu,
- Bulunduğumeydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkisi,
- Belediyehizmetlerinden faydalanıp faydalanmadığı,
- Hangitür bina inşaatına uygun olup olmadığı,
- İmarve istikamet planlarındaki durumu,
- Binave inşaat sahası büyüklüğü,
- Zeminyapısı,
- Parselinşekli ve boyutu,
- Cephekullanımı,
- Manzarası,
- Sosyo-ekonomikyapısı,
- İmarplanında öngörülen nüfus yoğunluğu.
Yapı ve Müştemilat Değerlemesi
Kamulaştırmaya giren yapıların ve müştemilatların değerlemesi hassas bir konudur ve kamulaştırma bedeline ilişkin kamulaştırma kanunu başta olmak üzere ilgili mevzuatlar incelendiğinde şu noktalara dikkat edilmelidir:
Binanın Kullanım Türü: Binanın temsil ettiği kullanım türü (endüstriyel, konut, ticari, tarımsal vb.).
Kullanımı Etkileyen Şartlar: Bu kullanımı etkileyen şartname ve yönetmelikler (imar şartlarının getirdiği kullanım kısıtları vb.).
Bina Büyüklüğü ve Planı: Bina büyüklüğü (brüt bina alanı, bitirilmiş bina alanı, kullanılabilir bina alanı gibi), planı ve inşaatı.
Binanın Dış Biçimi: Binanın dış biçimi (altyapı, temel, karkas, yalıtım, havalandırma, dış duvar ve kapı vb.)
Mimari Stili: Binanın mimari stili.
Kalite ve Diğer Faktörler: Binanın kalitesi, işçiliği, yaşı vb. diğer faktörler.
Bu kriterler ve yöntemler, taşınmazların değerlerinin doğru ve adil bir şekilde belirlenmesini sağlamak için dikkatle uygulanmalıdır.
Uyarı Metni
Bu makalede yer alan bilgiler, Türkiye’deki rüzgar ve güneş enerji santrali lisans süreçleriyle ilgili genel bir rehber niteliğindedir ve yalnızca bilgilendirme amacı taşımaktadır. Bu bilgiler, yapay zekaya öğretilmiş verilere dayalı olarak oluşturulmuş olup, mevcut mevzuat ve yasal düzenlemelerle birebir örtüşmeyebilir. Enerji sektöründeki yasal düzenlemeler sürekli olarak güncellenmekte ve değişmektedir. Bu nedenle, burada sunulan bilgilerin doğruluğunu ve geçerliliğini garanti etmek mümkün değildir. Özellikle enerji projeleri ve lisans başvuruları gibi hukuki ve teknik süreçlerde, her zaman güncel mevzuat ve Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu (EPDK) gibi yetkili kurumlardan alınacak resmi görüşler ve belgeler esas alınmalıdır. Bu makalede yer alan bilgilere dayanarak yapılan herhangi bir işlem veya karar, tamamen okuyucunun sorumluluğundadır. Bu nedenle, yasal ve teknik danışmanlık hizmeti almak ve güncel mevzuata uygun hareket etmek, olası risklerin önlenmesi açısından kritik önem taşımaktadır.
No responses yet