İfraz ( Ayırma ) Nedir ?

İfraz yani ayırma nedir konusu internet ortamında kısıtlı kalmış, kaynaklarda ise ya imar üzerinden ya kamulaştırma üzerinden anlatılmış, genel olarak hiçbir ibare bulunamamaktadır.  Biz ifraz konusunda birşeyler karalamak genel anlamda anlatmak istedik.  Facebook Harita Bilgi Platformumuzdan Zeliha hanım bize bu konuda birşeyler yazmamız gerektiğini hissettirdi ve bunun için birşeyler karaladık.  Uzman bir kadastrocu değilim, fakat uzmanım diye geçinen kadastroculardan da bu işi iyi bilirim. Bu nedenle belki bir takım hatalarımız olabilir, eğer eminseniz lütfen eleştirilerinizi, eksiklerimi ve eklenilmesini düşündüğünüz şeyleri sagulnet@gmail.com eposta adresine gönderiniz.

Burada yazılan herşey Şaban GÜL tarafından yazılmış olup, kaynak gösterilmeden kullanılması kesinlikle yasaktır. Aksini yapanlar hakkında hukuki işlem başlatılacak olup, yayınlayan herkes bu sorumluluğu kabul etmiş sayılır.

İfraz, bir parselin teknik ve hukuki anlamda, yapılan işe uygun olması halinde birden fazla parçaya bölünmesidir. İfraz sadece belediyelerde, imar planında yapılmaz, ifraz her yerde, her parselde yapılabilir. Çoğu kaynakta ifraz ve imar planı bir arada anlatılmış, fakat sadece imarlı alanlarda yapılır bir şey söz konusu bile değildir.

İfraz İşlemini Kim Yapar, onaylar ve tescil eder ?

İfraz işlemi kadastro müdürlükleri veya lihkab veya özel bürolar tarafından yapılır, fakat kadastro müdürlüğü tarafından kontrol edilir. Bu işlemin tescilini ise ilgili tapu müdürlüğü yapar. Eğer mücavir alan sınırları içinde kalıyor ise ifrazın imar mevzuata uygunluğu ilgili belediyelere, mücavir alan dışında ise il özel idaresine yaptırılır.

İfraz İşlemi için Başvuru Nasıl Yapılır

• İfrazı serbest harita mühendislik bürosu yapacak ise ilgili büronun Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasından aldığı Büro Tescil Belgesi,
• İfrazı yapılacak parselin malik veya malikleri veya kanuni temsilcileri aracılığı ile yapılıyorsa iş yapım sözleşmesi veya vekaletname
• TC Kimlik numarası bulunan bir kimlik ( nüfus cüzdanı gibi )
• İfraz işlemine konu taşınmazın güncel takyidatlı tapu kayıt örneği,
• İfraza konu taşınmazın bulunduğu belediye veya il encümeninin olumlu kararı,
• Kadastro Müdürlük veya biriminden alınan belgelere ait istem ve ödeme makbuzları
• Eğer yeni bir jeodezik nokta ( nirengi,poligon gibi ) tesis edilmiş ise ölçü hesapları ve belgeleri
• İfraz için gerekli belgeler ( hesap dökümanları, röleve krokisi, koordine özet ve ifraz haritası )

Bu belgeler temin edilerek ( bazı kadastro birim veya müdürlükleri bu belgelere ek olarak birşeyler isteyebilir. Örn: Durum haritası gibi ) ilgili kadastro müdürlüğü veya birimine başvuru yapılır.

İfraz İşlemi için İzlenecek Yol nedir ?

• Kadastro müdürlüğüne veya birimine işin sorumlu mühendisi veya kurum talepte bulunur. Resmi kurum ise resmi yazı yazmak sureti ile başvuru yapar.
• Kadastro müdürlüğü veya birimi eğer döner sermaye harcından muaf değil ise tahakkuk fişi keser ve işleme ait ücretin tahsilatını sağlar
• Talep için istem belgesi düzenlenir ve Fen kayıt defterine kaydını yapar
• İlgili kadastro tekniker, teknisyeni, fen kontrol memuru ve mühendisi tarafından teknik kontroller yapılır. Kontroller büro ve arazi bazında yapılır. Büro kontrollerinde ifrazı yapılacak parselin tesis kadastrosu evrakları, kadastral değişiklikleri, tapu kaydı gibi teknik yönden önem arz eden belgeler güncel hazırlanan harita ile kontrol edilir. Arazi kontrollerinde ise arazideki halihazır alım ile sayısal kadastro haritası kontrol edilir. Eğer hata varsa düzeltilir, hatalar düzeltildikten sonra teknik rapor hazırlanarak, kontrol raporu eşliğinde kontrol mühendisi tarafından imzalanır ve evrakların çoğaltılması sağlanır. Genel olarak bir tanesi asıl olmak üzere dört takım evrak hazırlanır. Bunlardan biri kadastro müdürlüğü, biri tapu müdürlüğü, biri ilgili müteahhit veya kurumu biri tapu müdürlüğüne gönderilecektir. Tüm hazırlanan evraklar tapu müdürlüğüne gönderilir.
• Tapu müdürlüğünce eğer bir sorun yoksa tescili yapılır ve geri kadastro müdürlüğüne gönderilir. Kadastro müdürlüğü bir tanesini bölge müdürlüğüne gönderir, birini ilgilisine verir. İlgilisine verme zorunluluğu kesinlikle yoktur, fakat bazı resmi kurumlar yedek olması açısından bunu talep edebilmektedir.
• Tapu Müdürlüğü akitsiz işlemler için belge düzenler, ilgili parselin ilgili tapu kütüğünden kapatılması sağlanır ve yeni oluşan her bir parsel için yeni parsel numarası verilir. İfraz işlemi kamulaştırma yola terki gibi bir durum söz konusu ise yeni ada parsel numarası verilmesine gerek yoktur.
• Tapu müdürlüğü söz konusu tescil bildirimi ( beyanname ) evrağına ilgili yerlerini tasdikleyerek birini kendisine alıp, geri kalan dosyaları üst yazı ise Kadastro Müdürlüğüne gönderir.
• Tescilden gelen ifraz evrağı ilgili paftasına ve fen klasörüne işlenir ve arşivde ilgili dosyasına konulur.

Belediye ve İmar Planı Kapsamında İfraz işlemi nedir ?

İmar plan ve uygulamasında düzenleme sınırı sonrası bir parselin bir kısmının düzenlemeye girmesi, bir kısmının girmemesi durumunda ifraz gerçekleşir. Bu ifraz işlemine ilişkin parsele kadastro ayırma çapı düzenlenir. Bunun için parsel ifraz edilir, düzenleme sınırı içinde kalan kısmı imar planı kapsamında hamur edilerek, imar parseline gider, düzenleme sınırı dışında kalan kısım veya kısımlar ise farklı ada ve parsel numarası ile tescil olur. Buna benzer aynı durum arazi toplulaştırma uygulamalarında düzenleme sınırı ve blok parselleri içinde geçerlidir. 3194 Sayılı İmar Kanunun 15 ve 16. Maddelerine göre ifraz işleminde iki farklı yöntemden bahsedilmiştir. Birincisi parselasyon niteliği taşıyan imar parseli oluşturmak amaçlı yapılan ifrazlar ( yol, park, yeşil alan gibi kamu hizmet alanları için yapılan ifraz ), diğeri ise parselasyon niteliği taşımayan ifraz işlemidir.

Kamulaştırma ve İfraz İşlemi nedir ?

Kamulaştırma gibi uygulamalarda kamulaştırma sınırının bir parseli birden fazla parçaya bölmesi durumunda burada da ifraz işlemi gerçekleşir. Kamulaştırma sınırı içinde kalan kısım kamulaştırma uygulamasına, dışında kalan kalan kısım veya kısımlar ise farklı ada ve parsel numarası ile tescil olur. Fakat karayolları kamulaştırmasında özel bir durum söz konusudur. Şöyle ki karayolları kamulaştırmasında eğer kamulaştırmanın amacı karayolu ise burada parseller ifrazı yapılır fakat kamulaştırma sınırı içerisinde kalan parseller yola terk edilir. Bu nedenle ifraz sonrası illaki birden fazla parçaya bölünecek diye bir kural söz konusu değildir.

Tarım arazileri ve ifraz işlemi nedir ?

Bunların haricinde bir parselin mevzuata uygun olması halinde parsel, ilgili maliklerin muvafakatı alınmak suretiyle ifrazı yapılabilir. Bunun için belediyecilik, şehircilik ve tarım arazileri için özel şartlar aranmaktadır.  Örneğin tarım arazileri için 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa göre ifraz için bazı kısıtlamalar vardır. Kanunun maddeleri şöyledir. Daha fazlası için ilgili kanunu okuyunuz.  

Madde 8 – (Değişik: 31/1/2007-5578/2 md.)                 Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri Bakanlık tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılır. Ayrıca Bakanlık tarım arazilerinin korunması, geliştirilmesi ve kullanımı ile ilgili farklı sınıflandırmalar yapabilir.                 (Değişik: 30/4/2014-6537/4 md.) Asgari tarımsal arazi büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenir. Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler, bölünemez eşya niteliği kazanmış olur.                 (Değişik: 30/4/2014-6537/4 md.) Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz. Ancak, tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir.                 (Mülga: 30/4/2014-6537/4 md.)

 

İfraz İşleminin Maliyeti Nedir ?

İfraz işlemine ilişkin özel büro ve lihkabların talep ettiği ücret tamamen yapılan işe ve yöreye göre değişmektedir. Bunun için HKMO Mühendislik Ücret Cetveline veya Lihkab Ücret Tarifesini inceleyiniz. İfraz işleminin kadastro kontrollerinde ise Döner Sermeye İşletmesi Genel Müdürlüğünce hazırlanan ve her yıl değişen ücret tarifesindeki ifraz işlemi kısmına bakınız. Kamu kurum veya kuruluşları için ise TKGM ve ilgili kurum arasındaki protokol varsa, ücret bu protokol hükümlerince alınır. Örneğin KGM herhangi bir ücret ödemez.